+汤姆本人微信：Tomgangfang1
85万，在深水埗买一个实用693呎的单位，呎价只要1,227元——这个数字放在今天，低到让人怀疑是不是少看了一个零。
但汤姆跟你说完整件事，你就知道内有玄机。
这个单位是深水埗福荣街23A至23E号的低层户，10月7日上了忠诚拍卖行的拍卖台，开价85万。拍卖行给它估的“市价”是250万——也就是说，起拍价一口气低了165万，直接打3折。
天上不会掉馅饼，掉下来的多半带钩子。这个价格背后有两个关键词：逆权侵占和无契楼。
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
先看看这个“便宜货”是怎么来的
多年前，现在这个“业主”其实只是一个租客。突然原业主突然失联，没人收租也没人管，这个租客就继续住了下去。
一住很多年。2016年，他正式入禀法院，提出“逆权侵占”诉讼，主张自己已连续不间断地占用这个单位超过法定时限，要求取得业权。
官司打了7年。2023年法院下判决，这个租客胜诉——法院合法地剥夺了原业主的业权，成为这个单位在法律上的实质拥有者。
问题是：他没有原来那套楼契。于是这个单位，变成了市场上的“无契楼”。
拍卖行发言人也说得直白：现有业主并非“真金白银”买入单位；判决已成定局，加上原业主及其遗产执行人已经离世，不用担心有人突然“出现”追讨业权。
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
什么叫“逆权侵占”？12年是硬指标
汤姆先给您划个重点。
这条法律在香港叫“逆权管有”（adverse possession），依据的是《时效条例》（第347章）。简单讲：私人土地被他人占用，业权人要在诉讼权产生之日起12年内提出收回土地的诉讼；反过来，占用人占用满12年，就可以向法庭申请颁令，确立自己的逆权管有权。政府土地例外，时效是60年。
举证责任在占有人这一方，要同时证明三点：
第一，实质管有这块土地；
第二，具有管有意图，也就是有意把业权人和所有其他人排除在外；
第三，管有持续、无间断满12年。
汤姆特别提醒你：就算法庭批了逆权管有，发展局也明说——逆权管有人并不能享有和原业权人完全相同的权利。这正是“无契楼”甩不掉的那条尾巴。
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
无契楼到底坑在哪
“无契楼”，就是卖方放盘时拿不出整份楼契。成因有几种：业主不小心遗失、律师楼转递过程中遗失，因为财务纠纷被人拿走了，以及像这个单位一样——业权是靠逆权侵占得来的，原契根本不存在。
坑在哪？
第一坑，按揭基本免谈。楼契是银行批按揭的先决条件，没有正本楼契，绝大多数银行会拒批。你可以委托律师做“遗失楼契宣誓”，向土地注册处申请核证副本——俗称“影印契”，法律效力有，但银行未必认。所以买无契楼，你要有 full pay（一笔过付清）的准备。
第二坑，日后转手更难。你的下家同样过不了按揭这一关，放盘难度和议价压力都会压在你身上。市场惯例，无契楼定价通常要比估值折让至少三成。
第三坑，拍卖条款不接受你反悔。拍卖一落槌，合约即刻生效，你不但要接受物业现状，还不能对业权和契据提出任何质疑。落槌当场就要付楼价10%订金、约1%拍卖行佣金，一般还要在45天内完成余下交易。
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
85万这个价，汤姆帮你算笔账
拍卖行说“市价250万”。但汤姆觉得，这个数字你要拆开看。
250万除以693呎，呎价约3,608元。而深水埗区的二手实用呎价，美联的地区数据显示近30日平均约8,120元；中原城市片区（福荣街正属深水埗片区）的二手登记成交，平均呎价约10,254元。
也就是说，连这个“市场估价”本身，都已经打过差不多六折。真正的全价楼，这个单位算不上。
那85万呢？1,227元的呎价，只及区内的一个零头。原因叠在一起：无契＋逆权侵占背景＋唐楼楼龄＋装修残旧＋full pay 的资金门槛。一分钱一分货，它便宜是有代价的。听汤姆一句劝：这种盘，是给资金充裕、懂行的投资者玩的，不是给急着上车的你。
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
来源：香港01（忠诚拍卖提供）
一分钱一分货，是楼市最朴素的真理。便宜到离谱的房子，先别问值不值，先问为什么。
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