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290万起住四层洋房？住总清樾府实地解读：主推二期，一期实景随便看
——沙河高教园的住总·清樾府。
先给结论：这是一篇"劝退式种草"——想花三百万在北京住上四层洋房、又接受沙河位置的，这个盘值得排在第一位。图学区挂钩、图地铁楼下、图大商圈的，直接划走。
底子：国企住总，全盘四层洋房
开发商是北京住总，市属国企。整个盘分三期，全盘一千三百多户，清一色4层电梯洋房，一梯两户，没有长外连廊。
几个数字你记一下：容积率约1.25；层高3.05到3.15米——这个层高就是按"好房子"标准做的，比普通高层2.9米的层高，屋里明显豁亮；全部精装交付，每户带独立家政间；车位配比1:1.3，地下车库预留了不少充电桩。
物业是住总旗下的城承物业，一级资质自持，物业费4.39元/㎡·月。这个价不算便宜，但四层洋房的维护成本低，后期小区状态一般不会差。
位置：沙河高教园站东边1200米
项目在昌平沙河高教园区，沙河高教园站（昌平线）东边约1500-1800米，我实地核实的口径。这个距离很诚实地说：不算地铁房，走路得个十几分钟，天不好的时候你会想开车。日常通勤主要靠自驾—北六环高教园出入口就在附近，去海淀上地、西二旗那一片还算顺。
板块的底色是大学城，央财、北航、北师大这些高校的校区都在周边，人文氛围是真好，吃饭买菜的日常配套也够用。但要说大型商业，目前还得往朱辛庄，合生汇，沙河或海淀方向去，这是实话。
户型：86到140平洋房，二期还有叠拼
在售户型我按你的预算从低往高说：
86平三室两卫——入门款，边户88平的客厅带270°转角窗，一个客厅三面采光，这个面积段给到双卫，少见。
99平三室两卫——主力款，边户103平的主卧带270°转角窗。南北通透，LDK客餐厨一体，主卧是套间设计。
126平四室两卫——二孩家庭看这个，边户是四叶草格局主卧套间；140平四室两卫的边户更夸张，南向四面宽，主卧270°转角窗，采光直接拉满。
户型和价格都在二期——86平入门、99平主力、126/140平四居，二期还有163平和183平的叠拼，预算够到600万以上的可以看看，真·别墅区的居住感，但价格就不是这个故事的范畴了。
全系得房率约81%，配合3米多的高层高，实际感受比数字更宽敞。
精装交付：现房，眼睛看就行
这是我最想强调的一点：一期今年6月30日交房，现在就是现房实景。VR里看户型觉得抽象的，直接约实地，走廊、电梯、园林、车库全是交付状态。
精装是满配标准，全屋智能都带了，基本拎软装入住。我放几张实景，你自己感受：
同样是三百万，买二手老破小是"装修再花20万+等通风半年"，这里省下的是装修钱，更是两年的等待成本。
价格：主推二期，290万起上车
现在在售的主推是二期，总价290万起就能上车四层精装洋房三居两卫，这个价格放在昌平的新房里，诚意很足。
二期总价290万起，这是沙河板块四层洋房的上车价。具体一房一价，以售楼处现场公示为准，去之前叫我，额外优惠帮争取。
缺点，直说
1. 地铁是"地图房"不是"楼下房"。1500米步行不近，靠地铁通勤的，先想清楚最后一公里怎么办，骑车还是公交车。
2. 大商业还欠着。日常够用，逛商场得开车，板块兑现需要时间。
3. 地震断裂带+航线。不利因素坦白说，在意不在意是大家各自的考量，综合权衡。
4. 位置偏好问题。沙河对在海淀北、西二旗上班的人是加分项，对在国贸、望京上班的就是纯减分。
什么样的人适合看
· 预算300-500万，想在海淀北住上低密洋房的刚需和刚改
· 在西二旗、上地、永丰一带上班，开车通勤的
· 受不了二手房装修折腾，想拎包入住的现房买家
· 给父母养老置业的——四层带电梯、台地园林、安静，这个组合在昌平不好找
信息整理于2026年9月23日，价格为平台参考口径，一切以开发商售楼处公示及官方文件为准。实地数据（距离、容积率、交付时间、在售户型）为经纪人实地核实口径。
想实地看清樾府的，评论区说一声或者直接私信，我帮你约，顺便把周边在售的几个盘串成一条线，一天看完。昌平买房加作者微信
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