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北京中海学府里
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一、项目基础概况

开发商：中海地产（央企，北京海鑫兴业房地产开发有限公司）
项目位置：北京市石景山区衙门口森林公园东北侧（张仪村路，鲁谷板块）
产权年限：70年纯商品房
占地面积：约2.6万㎡
建筑面积：约7.87万㎡（住宅约5.5万㎡）
容积率：约2.12
绿化率：30%
楼栋规划：共10栋（7栋住宅+3栋配套楼），包含6-17层洋房及小高层，北高南低排布
总户数：556户
车位配比：1:1.3（地下车位722个，人车分流）
物业公司：中海物业（自持一级物业）
物业费：5.58元/㎡·月
交付时间：2026年5月（精装现房交付）
参考均价：约5.5-5.8万元/㎡（备案均价7.5万元/㎡，实际成交价因楼层、户型有所差异）
总价区间：约470万-880万（89㎡约470-530万，102㎡约545-630万，127㎡约700-880万）

二、区域与地段价值

环线位置：位于西四环与西五环之间（西四环西侧约4公里，莲石路以南约1.5公里），属石景山内城核心区，为石景山行政、商业双中心（石景山区政府所在地）。
板块价值：鲁谷板块为石景山成熟居住区，周边有长安悦玺、学仕里等品质楼盘，板块内城市界面逐步改善，具备一定的居住与保值价值。
通勤交通：自驾方面，享有“三横三纵”路网（长安街、莲石路、梅市口路；西四环、西五环、鲁谷大街），自驾通勤至五棵松、丽泽商务区、中关村、金融街较为便捷。轨交方面，临近规划中的地铁11号线二期（衙门口东站、鲁谷大街站），未来可换乘1号线、6号线、S1线，但目前尚在规划阶段，需依赖公交或自驾接驳。

三、周边配套资源

教育资源：项目北侧一路之隔为规划中的30班小学用地，北侧紧邻171中学石景山分校（规划中，预计2026年底建成）；板块内还有北京爱乐实验小学（可直升京源学校）及京源学校，整体教育资源较为丰富，具备一定的学区预期。
商业配套：周边3公里范围内有石景山万达、华熙live、京西大悦城、凯德晶品等大型商圈，日常有盒马鲜生、山姆会员店、永辉超市等满足生活采购需求，商业配套成熟。
医疗配套：周边3公里范围内有朝阳医院京西分院、石景山医院、石景山妇幼保健院，以及解放军301医院、302医院等，医疗资源丰富，满足日常就医需求。
生态配套：项目西南侧紧邻98.63公顷的衙门口城市森林公园，东侧有永定河滨水生态廊道，周边还有老山城市休闲公园，生态资源优越，居住环境较好。

四、项目规划与社区设计

社区规划：项目为纯商品房社区，无回迁混居，圈层相对纯粹。社区内打造两个中央景观园林，涵盖迎宾水景、全龄活动场地、夜光跑道，绿化率30%，居住舒适度较高。
建筑风格：现代简约风格，楼栋错落排布，楼间距较宽（超40米），保障了楼栋的采光与通风，同时兼顾了观景视野。

五、户型产品解析
项目主打“中海成长型SMART空间”理念，户型设计注重空间利用率与家庭成长阶段的适配性，全系南北通透、全明格局，精装交付（含卡萨帝、方太等品牌家电，中央空调、新风系统、同层排水等）。

89㎡三室两厅一卫（刚需/首改优选）：南北通透，南向三面宽（双卧朝南），U型厨房，三分离卫生间，空间利用率高，总价门槛相对较低，适合年轻家庭或三口之家。
102㎡三室两厅两卫（改善/进阶优选）：南北通透，约4米面宽大客厅，双卫设计，标配4米宽开敞观景阳台，动静分区清晰，空间尺度更优，适合三口之家或二孩家庭。
127㎡四室两厅两卫（改善/终极优选）：位于小区中心楼王位置，四面宽大通厅（LDK+X格局），双主卧套房，超大开敞阳台，空间尺度舒展，私密性强，适合二孩家庭或三代同堂。

六、项目优劣势总结

优势：央企中海品牌背书，品质与物业有保障；现房销售，所见即所得，规避了期房交付风险；户型设计合理，得房率较高（约80%-90%）；周边生态资源优越，部分户型带开敞阳台，居住体验较好；学区规划预期较好，适合有改善或学区需求的家庭。
劣势：距离现有地铁较远，目前通勤主要依赖自驾，轨交便利度有待规划落地后提升；部分楼栋（如北侧）临近规划道路或城市主干道，可能存在一定的噪音影响；板块内竞品较多，部分区域城市界面有待进一步提升。