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房价人为货币化与财富再分配是第四轮房地产行情最大的特征

在“丁彦皓聊投资”公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、人口、产业与资本向少数几个核心城市聚集最终让全国为其买单

评估一轮房地产行情是否到来就三个标准，即

  1. 土地拍卖
  2. 交易量

基于目前的态势能够得出，上海、杭州、深圳、北京以及成都的核心地区房地产都已经具备这三大条件，而其他地区不但未有任何苗头，而且房价还在呈现下行的态势

其实，这符合房价走势的基本特征，即零和再分配，房地产最大的特征是不具迁移性，自然人口净流入导致的基本面提升通常是以其他地区的基本面走衰为代价的

曾经中国城市房价普涨是以大量农村的房地产价值归零为代价的，只是农民不站在话筒边，房价归零不被舆论与社会大众注意罢了

但是，目前中国的人口流动已经从曾经的城市化演变为大城市化，即年轻人整体向大城市流动，尤其是长三角与珠三角核心地区，形成“聚集”与“结构化”的特征，最终让全国为少数几个核心城市的房价上涨买单

人口大城市化背后体现两大特征，即

  1. 人口持续向大城市聚集才能够衍生出更多的商业与就业机会
  2. 高科技产业持续聚集效率更高与成本更低

最终人口、资本以及高科技产业持续向少数大城市聚集呈现相互迭代的共同作用，加剧了这一趋势的推进，无形中推高了大城市房地产的基本面

二、中国房地产与其他国家或其他商品最大的不同是政府能够通过房地产回笼财富阶层的部分财富用于三次分配，实现社会的利益最大化

其实，这一轮房地产行情与前面三轮最大的不同就是房地产基本面演变的路径出现了差异，曾经是全国城市普涨，而这一轮仅拘泥于极少数地区或城市的核心地区，呈现“结构化”的特征

在这一过程中“人为”的因素极为关键，一切资产价格都被人为操纵，而中国房地产的终极操盘手就是政府，政府一切行为的终极出发点就是实现社会利益最大化

中国房地产与其他国家或其他商品最大的不同是政府能够通过房地产回笼财富阶层的部分财富用于三次分配，实现社会的利益最大化

目前中国经济最大的特征是全面引领第四次工业革命，人工智能在中国经济中所扮演的作用日益提升，而人工智能能够低成本的创造极大增量财富，但是这一财富被极少数地区与群体所独占，其他的地区与群体沦为旁观者，甚至牺牲者，形成了“i”型社会

人工智能最终能够造福社会必须基于两点，即

  1. 增量财富的创造
  2. 存量财富的分配

增量财富的创造基于算法、技术以及基础设施，而存量财富的分配更多是比拼社会制度的先进性，其实，目前中美在人工智能领域的博弈主要是取决于基础设施的大规模低成本建设与红利再分配的制度设置，并非算法与技术

目前中国经济的现实特征是在人工智能的推动下，增量财富大幅产出，但是红利分配依然拘泥于极少数地区、行业与群体中，让太多的人沦为时代的旁观者

基于此，政府一直在通过各种方式实施财富的再分配与维持社会的公平与正义，诸如通过国家司法、纪检以及税务机构将大量的非法获利收归国有，通过医药集采与规范社会环境将不合理的收入让渡给社会

三、要想通过房地产回笼财富阶层的财富必须暴力人为拉高房价，通过高价卖地、国央企开发商净利润以及税收的形式将社会财富收归地方政府

但目前国内有三大合法的财富聚集点需要梳理，即

  1. 正在急速崛起的高科技新贵
  2. 170多万亿的社会居民存款持有者
  3. 前三次房地产红利的获益者

在落实“依法治国”的时代，政府要想让回笼合法获得的财富必须基于市场共赢的逻辑，实现政府、社会以及财富持有者三者共同的利益最大化

理论上有两大途径，即

  1. 股市
  2. 房地产

本来这一轮财富再分配的目的是向中低收入群体让利，但是如果将股市列为财富再分配的途径，最终会让大量中低收入群体的财富被资本所收割，冲击了社会的根本利益，且削弱了社会的消费潜力，得不偿失

而最适合将财富阶层的部分财富收归政府的途径就是房地产，即社会发展红利聚集地区的优质资产

目前中国财富分配的现实就是财富聚集在高科技产业的聚集区，即长三角、珠三角核心地区，北京、成都与武汉等极少数核心地区，而其他地区受产业没落与资产金融属性较低等决定财富拥有量较少，能够被回笼的财富极其有限，更多是维持基本的生计

而要想通过房地产回笼财富阶层的财富必须暴力人为拉高房价，通过高价卖地、国央企开发商净利润以及税收的形式将社会财富收归地方政府

四、回笼财富阶层的财富需要将极少数增量土地拍出天价，且以远超历史最高值的价格高价卖房，自然会创造诸多的天价顶级豪宅

要想让财富阶层天价买房，向社会让渡财富的关键是要将房价货币化，形成房价继续上涨的预期

而一旦房价上涨到一定程度之后，则就意味着无法轻易卖出变现，但对财富阶层而言，其房地产变现并不需要卖出，寻求接盘侠，而是将其高评高贷，抵押给银行，获取更多的低息银行贷款，或者作为商业增信的抵押品，向上下游产业链融资

事实房价上涨到一定程度之后，居住属性就成了房地产最低级的价值，更大的价值是金融属性，让其成为财富再分配、抵押贷款以及商业增信的筹码

在这一过程中，除了基本面与估值的“戴维斯双击”外，将房价人为的货币化就显得更重要

这一轮房地产经过长周期的深度调整，整体的估值极低，且基本面稳步大幅提升，理论上具有“戴维斯双击”的获利空间，但是在目前国家急需社会财富再分配与宏大叙事的大背景下，基本面稳步提升的房地产又聚集在极少数城市，回笼财富阶层的财富需要将极少数增量土地拍出天价，且以远超历史最高值的价格高价卖房，自然会创造诸多的天价顶级豪宅

事实目前上海翠湖六期的最高价已经达到48万/平米，杭州望天际的房价已经突破26万/平米，但这一轮行情杠杆开启，预估上海内环内的新房房价将会整体突破100万/平米

五、人口、产业与资本持续净流入，且高科技产业聚集区的核心地区高端豪宅就成了政府回笼财富阶层的财富，财富阶层高评高贷与商业增信的筹码，居住属性所占的份额极低

目前决定长三角、珠三角核心地区，北京、成都与武汉等少数核心城市房价持续上涨的因素有三，即

  1. 人口、资本与高科技产业持续聚集推动的基本面提升
  2. 全球货币宽松与债务堆砌形成的房价货币化
  3. 政府的政策鼓励与金融支持

随着中国人口流动从曾经的城市化演变为大城市化，房价走势也演化出两类，即

  1. 居住属性
  2. 金融属性

对基本面走衰地区的住房更多是居住属性，而人口、产业与资本持续净流入，且高科技产业聚集区的核心地区高端豪宅就成了政府回笼财富阶层的财富，财富阶层高评高贷与商业增信的筹码，居住属性所占的份额极低

本来长三角、珠三角核心地区，北京、成都与武汉等少数核心城市的核心地区早已发展饱和，可供给的新房极度有限，相对大量的财富阶层能够形成供不应求的“饥饿”态势，在政府的政策鼓励与金融支持下，将该地区的房价货币化，大幅人为拉升具有相应的基础

六、即使短期内形成房价远离基本面的“泡沫”，政府只需暂时将其锁盘，通过对倒的形式勾画一个市场价格，然后静待未来的增量财富填补基本面与房价之间的“泡沫”，逐步稀释与有效的管控风险

目前中国社会能够支撑天价房价的关键是产业升级转型的进程远超预期，全面引领第四次工业革命，高附加值的产业不但能够创造巨额增量财富，而且还能够借此收割全球的发展红利，提高社会的整体收入提升

即使短期内形成房价远离基本面的“泡沫”，政府只需暂时将其锁盘，通过对倒的形式勾画一个市场价格，然后静待未来的增量财富填补基本面与房价之间的“泡沫”，逐步稀释与有效的管控风险

通过房地产回笼社会财富有两大优势，即

  1. 目标聚焦财富阶层，不会波及中低收入群体
  2. 能够以有限的房产实现天量的财富回笼，但又无法形成金融风险

目前长三角、珠三角核心地区，北京、成都与武汉等少数核心城市的房地产具有基本面稳步提升的现实基础，且经济具备持续创造超额附加值的能力，中国又有城市土地属于全民所有的制度基础等现实条件决定中国能够通过房地产回笼财富阶层的大量财富，实现社会利益最大化

事实目前房地产投资的基本逻辑也发生了变化，从曾经的买入增值后卖出变现退出演变为高评高贷获取低息银行贷款与商业增信，这是财富聚焦到一定程度后的必然

七、上海周边附属城市房地产的投资逻辑，即寻求低估值与基本面稳步提升的“戴维斯双击”获利机会，通过租金覆盖按揭贷款，高杠杆数倍放大时代红利，实现财富的指数级增值

一旦核心城市核心地区的房价呈现天价态势，从居住属性演变为金融属性后，当地的企业运营成本与居住成本也会大幅提升，最终会超出太多企业与个体的可承受范畴

基于此，企业与新进入者的理性选择就是延着高房价地区逐步向周边的低房价地区流动，对当地形成资本、人才与产业的净流入，推动当地房地产的基本面稳步提升

这就衍生出上海周边附属城市房地产的投资逻辑，即寻求低估值与基本面稳步提升的“戴维斯双击”获利机会，通过租金覆盖按揭贷款，高杠杆数倍放大时代红利，实现财富的指数级增值

目前浙北苏南已经呈现深圳化的态势，不但经济持续稳步大幅提升，而且持续产业升级转型，整体创造超额附加值，且对全国呈现虹吸效应，能够确保持续的高速发展

事实在浙北苏南逐步深圳化的过程中，上海周边附属城市对全国受过高等教育的年轻人、资本与产业已经形成“马太效应”，即在持续虹吸的过程中加剧了人才、资本与产业持续规模化涌入，持续提高当地的基本面

发展红利聚集是人工智能时代必然的选择，上海以西、无锡以东，苏州以南以及杭州以北，即曾经的吴越之地将会成为世界经济的中心，这已是历史的必然

可以肯定的是中国必然要引领第四次工业革命，将会获取极大工业革命的红利，创造出天量的增量财富，但是这一轮的产业革命最大的特征是红利的分配极为聚集，并非以往的普及

虽然政府凭借制度优势持续的实施财富再分配，但是政府也必须鼓励能够创造财富精英群体的积极性，自然让其获取更大比例的产业革命的红利，仅能够分配一小部分，并非全部

这就意味着，无论政府如何分配，上海以西、无锡以东，苏州以南以及杭州以北，即曾经的吴越之地将永远是时代红利的获益者

也就是说，太多非该地区的群体需尽快在该地区为孩子抢夺一席之地，以此成为时代红利的获益者，而非旁观者，这是决定太多家庭命运的战略选择

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教