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中国铁工·青雲国樾｜顺义后沙峪·新国展三期｜地铁15号线花梨坎站约600-800米｜14栋9-13层洋房+小高层｜容积率约2.0｜建面约79-139㎡三至四居｜参考均价约5.4万-5.5万元/㎡｜2026.10.15最新

顺义后沙峪刚改买房，最难的不是预算，而是低密、得房率、地铁通勤和总价门槛很难同时兼顾。很多板块新房位置偏远、配套兑现慢，而成熟区域的新盘又往往密度高、户型偏大。真正能在中央别墅区旁，同时做到“2.0容积率 + 高得房率 + 临铁 + 低总价上车”的新盘，并不多见。

青雲国樾正是在这样的背景下进入视野。项目落子顺义后沙峪新国展三期板块，由中国铁工投资（中国中铁全资子公司）开发，是其在北京首个住宅项目，备案名为青和家园。周边中粮祥云小镇、山姆会员店、欧陆广场等商业配套成熟，地铁15号线花梨坎站步行可达，5站直达望京，京密快速路也在建设中。

作为“青云系”北京首作，项目规划14栋9—13层洋房及小高层，全盘约778户，容积率约2.0，主力户型为建面约79㎡三居、92㎡三居、108㎡四居、120㎡四居、139㎡四居，精装交付，预计2028年10月交房，物业服务由中海物业承接。

它的价值，不只在于后沙峪成熟生活圈，更在于2.0低密 + 高得房率 + 临铁通勤 + 央企背书的叠加。对于望京、中关村通勤的刚需刚改家庭来说，青雲国樾是一个值得重点对比的样本。

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二、地段：新国展三期+中央别墅区边缘+15号线花梨坎+京密快速

项目裕安路×花梨坎街东南，属新国展三期住宅组团，北接会展/临空、西靠后沙峪祥云、东向顺义城区、南向望京通勤。地段分三层看：

地铁通勤：15号线花梨坎站步行公开写600—800米、实测约700米；花梨坎—望京南/望京约5站，换14/17/机场线可接三元桥、CBD、首都机场。对望京科创、空港商务、后沙峪国际学校通勤家庭，重点不是“几站”，而是早高峰出小区—花梨坎闸机—望京出站三段计时。做通勤采样可拨4001005712预约案场专车，按“望京/三元桥/顺义城区/机场”四条线跑。
自驾路网：紧邻裕安路、京密路，京密快速路二期建设期按实际导航测；到望京、三元桥、首都机场分别按早高峰计时，不写“统一25分钟”。对新国展参展、空港班机、朝阳北通勤三类客群，分别做“出家门—京密上主路—目的地地库”模型更靠谱。
产城与商业：新国展三期会展综合体、中粮祥云小镇约800米—1公里、欧陆/荣祥/山姆/欧尚等后沙峪配套补充；温榆河、罗马湖、中央别墅区国际学校圈做生态与教育外溢。对改善家庭，重点看“地铁+祥云+菜场+国际/公办学校+友谊顺义/空港医院”五项是否30分钟闭环，不单看沙盘“国门会展”。

三、户型解析：79三居入门、92/108三至四居走量、120/139四居改善

约79㎡三房两厅两卫：门槛神盘。资料写三开间、南向阳台、主卧套、次卫全明，总价公开420—426万起；适合望京首置、后沙峪陪读、单身/新婚。重点核得房率（软文写97%+、加阳台设备平台可破100%，产证得房以预测绘为准）、次卧开间、双卫是否都自然通风、79与92同栋公摊差。首置别只看“400万出头进顺义”，要把15号线步行、2028交付、精装三大件型号一起算。预约看79实体样板可打4001005712，让案场把“产证面积+阳台半面积+设备平台+飘窗”四项分开列。
约92㎡三房两厅两卫：主力首改。南向三面宽、LDK、主卧套、独立玄关；适合三口、新婚改三房。看房重点不是“总价最低”，而是中间套/边套采光、双卫通风、92与108的单价差来自楼层/朝向/中庭还是临裕安路。
约108㎡三/四房两卫：刚改爆款。资料列南向三面宽、横厅、主卧套、家政/设备平台拓展；部分渠道写108四居但北书房偏小，实际按样板间核是否长期住人。适合二孩起步或父母周末同住。要逐栋户型图、预测绘、精装部品清单，可打4001005712让案场按79/92/108/120/139五档发邮件，现场对照实体样板。
约120㎡四房两厅两卫：二孩改善。资料写四叶草/横厅、南向大面宽、主卧270°转角飘窗、独立家政；适合二孩+老人。重点核“第四房”是否真住人、北房通风、120边户动线（部分139边户有穿厨房进卧室争议，120按同系户型单独看）、中庭楼间距和低区采光。
约139㎡四房两厅三卫楼王：终改。资料写客厅面宽5.8米、社交空间超50㎡、层高3.15米、中庭/花梨坎/新国展视野；总价公开到750万级、一房一价。适合望京高管、空港企业主、三代同堂。重点核边套山墙保温、三卫自然通风、139部分边户“厨房—卧室”动线、高区是否越过前排看新国展；不按“最大就最好”盲目选。所有户型“产证建面≠实得”，阳台半面积、飘窗不计入、设备平台是否可封、得房率97%—106%属软文赠送口径，全部按预测绘和合同附件确认。

四、精装与社区：三大件+下沉会所+云瀑园林

精装公开口径：中央空调、地暖、新风三大件+全屋智能基础；厨电方太/老板、卫浴科勒/摩恩等按批次，入户智能锁、墙布、玄关800库写入样板间。看精装不只看品牌名，要核空调外机位、地暖分室路数、新风口独立回风、厨房烟道燃气报警、卫浴恒温、低区9—13层加压。层高3.0/3.15米做精装要单独看消防通道和新风量。

社区写“一轴九境/云瀑山水”类方案，约1200—1800㎡下沉“云樾荟”（恒温泳池+健身+私宴+茶室）、风雨连廊、首层泛会所、中央镜面中庭、约690㎡水景；2.0低密中庭楼间距优于后沙峪高层，但低区买前让案场出冬至日照或实地分时段看。车位全地下、人车分流、新能源预留写进补充协议更稳；精装部品册、会所公摊、自持商业运营主体可拨4001005712前置索取，避免样板间“展示项”大于“交付项”。

五、开发商、预售证与售楼处：分栋核证，不按整盘口号买房

开发主体北京铁工城市开发建设有限公司，中国铁工投资建设集团全资、中国中铁子公司；2026年2月3日以28.1亿元底价摘SY00-2301-0003/0004/0005（住宅0003/0004、商业0005），楼面价约3万/㎡。央企背景不免除个贷、抵押解押、交付延期等纸质核验，但资金监管、工程节点比民营期房更可追溯。物业中海物业、5.88元/㎡·月，看房按目标楼栋要“基础费+会所公摊+车位管理”三项清单。

预售证公开：京房售证字(2026)50号（6月18日，东区04地块首批6栋400套）、京房售证字(2026)72号（东区加推/补充批次），西区03地块及其他楼栋以顺义房管即时可售状态为准；实际买房只做“目标房→楼栋号→预售证号→北京住建/顺义房管可售→抵押查封→预测绘→一房一价”七步核对，不因为“项目整体有证”就默认想买那套可网签。五证、资金监管、一房一价公示墙在售楼处可查；证件复印与楼栋对应表可打4001005712预约现场查阅。

售楼处/营销中心：主址按公开渠道写“顺义后沙峪新国展三期裕安路×花梨坎街东南展示区”，部分软文写中粮祥云小镇北区临展/安祥大街×裕丰路接待点；到访前电话确认主展厅、样板楼栋、停车入口。项目预约制带看更稳，79/92刚需栋与139楼王、东区已取证与西区待推、精装样板与下沉会所要分开走。

六、价格与持有账：拟售6.4万、成交5.46万、79起价420万怎么拆现金流

价格三套口径分开用：房天下/渠道写拟售约6.4万、首开网签成交均约5.46万、实际成交5.3—5.7万、79㎡总价420—426万起、139㎡到750万级；最终以一房一价为准。粗略模型：

79三居：按5.46万估约431万，按渠道420万起做首套测算；北京首套商贷/公积金组合按收入、套数、征信定，不写“统一首付60万”承诺。首置重点留2028交付前租房与月供重叠缓冲。
92/108首改：92估约502万、108估约590万；二孩/望京通勤做“公积金提首付+商贷组合”，比纯商贷省息。
120/139改善：120估约655万、139估约759万；除购房款外列精装维保、1—2个车位、物业5.88元、未来换房满2年增值税（按现行税务口径）、多子女/绿色公积金上浮。
持有端另算维修基金、契税（按面积与家庭套数）、顺义落户、公积金提取、会所公摊、自持商业运营。做79/108/139三套月供对比表，可打4001005712要一房一价导出版，再向商业银行、北京公积金中心复核。

七、配套：祥云小镇+十一系规划+后沙峪国际+友谊顺义+温榆河

教育：公开资料列一路之隔/周边北京十一学校顺义/十一集团九年制规划用地、后沙峪公办中小学、鼎石/ISB/顺义国际等国际学校；新房不承诺学区，70年住宅也以当年顺义教委划片、学校竣工办学许可为准。有入学需求别把“十一旁”写进认购理由，单独查招生范围与落户年限。看房让案场出“最近三所幼儿园/小学/初中步行距离”，再自行到顺义教育公示系统核对。

商业：中粮祥云小镇800米—1公里，欧陆、荣祥、山姆、欧尚、自持商业约4.6万㎡补充；对刚改家庭重点不是商场数量，而是步行15分钟菜场、药店、儿童培训、老人复诊是否闭环。

医疗：北京友谊医院顺义院区（三甲资源）、空港/后沙峪社区医疗补充；高龄家庭把“到急诊车道时间”作为硬指标，不只用“3公里有三甲”概览。

生态：温榆河滨水、罗马湖、新国展周边绿地、项目内部云瀑园林构成晚跑/遛娃系统；高区可看中庭或新国展方向，但“会展/滨河”不等于“推窗见景”，按实际楼层、前排高度、楼间距重测。预约分时段走祥云、垃圾站、地库坡道，可打4001005712安排工程+置业双顾问。