给商务楼宇做“全面体检”！上海出台首个商务楼宇分类分级评价团体标准|上海市|商务区|商务楼宇|戴德

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10月14日，《标准赋能、全球城市商务楼宇提质增效研讨会》在上海师范大学举办，会上正式发布上海首个商务楼宇分类分级评价团体标准——《上海商务楼宇分类分级评价标准》。该标准由上海市楼宇科技研究会提出并归口，联合上海师范大学、上海城建职业学院、上海城市房地产估价有限公司、戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司、上海高力物业顾问有限公司、上海市建筑科学研究院有限公司六家单位共同编制，将为上海商务楼宇摸底监测、存量更新、产业协同提供统一标尺。

不同于传统评级模式，这份团体标准采取“先分类、后分级”的评价思路。按照区域集聚特征，将上海商务楼宇划分为商务区商务楼宇、园区商务楼宇、其他零星商务楼宇三大类别。针对商务区商务楼宇，从区位与配套、建筑参数、设施设备、管理与服务、运营及其他五大维度开展综合评估，最终划分为超甲级、甲级、乙级、丙级四个等级。值得关注的是，新标准摒弃企业自主申报模式，借鉴国际咨询机构评级逻辑，依托公开数据采集结合实地考察开展主动评级，降低评价门槛，提升标准实操性。

“这套标准不是简单给楼宇贴标签，而是开展一次客观全面的‘楼宇体检’。”上海市楼宇科技研究会楼宇经济专业委员会主任、上海师范大学全球城市研究院教授崔光灿表示。过去，各类市场机构的楼宇评价口径不一，本次团体标准把市场机构的分析逻辑进行统一固化，形成行业共识，方便楼宇业主、运营主体找准功能定位，打通市场供需对接，助力楼宇更新改造与提质增效。下一步，起草单位将开展上海全量经营性商务楼宇全覆盖评价体检，摸清上海商务楼宇“家底”，不仅掌握楼宇数量，更厘清楼宇质量。在此基础上推动楼宇空间维度与产业维度融合研究，研判楼宇集聚与产业集聚协同关系，从更新必要性、可行性、可能性三个层面，为商务楼宇分类施策提供决策支撑。

数据显示，经过增量管控、存量提升、部分市场出清，上海市场化经营性商务楼宇规模，已经从2021年超1.3亿平方米回落至当前1.1亿平方米，退出楼宇以工业园区楼宇功能性退出为主，市场结构持续优化。研讨会上专家指出，全球城市商办市场会经历起步萌芽、规模扩张、结构优化、存量竞争、高质转型五大阶段。新加坡、伦敦、东京等城市已从存量竞争迈向高质量转型，国内主要大城市尚处在存量竞争阶段，未来核心并非简单去库存，而是依靠功能升级、业态集聚、精细治理实现价值重构，向高质量转型迈进。

研讨会上，戴德梁行叶伟荣董事公布了其监测的甲级楼宇市场数据。最新数据显示，上海三季度甲级楼宇市场出现回暖信号，空置率环比下降1.5个百分点，净吸纳量达到31.8万平方米，环比上涨36.3%。从租赁需求结构看，TMT行业租赁占比达32.7%，创下近年新高，人工智能、智能硬件、互联网企业扩租搬迁成为核心驱动力，世博前滩、徐汇滨江等板块产业集聚效应凸显；金融业、专业服务业紧随其后，分别占比14.9%、12.8%。搬迁优化成为市场重要活力来源，搬迁类租赁占比达到50%。机构预判，后续市场新增供应与净吸纳量将逐步走向平衡，核心商圈租金有望企稳修复。