本文转自：人民网

在福建省泉州市惠安县崇武镇崇武古城内，正经历一场蜕变。

2022年以来，惠安县以古城内环区域为核心启动低效用地再开发，补齐基础设施短板、保护历史风貌、植入多元文旅业态，让土地粗放、设施落后的古城从封闭的静态景点转型为开放式的文旅融合活力区。曾经沉寂的古街，在烟火气与书卷气中重新鲜活起来。

蜕变并非一帆风顺。

项目推进之初，面临诸多难题：用地粗放低效，居民私宅分布杂乱，房屋年久失修、空置率高，部分区域功能布局不合理；基础设施严重不足，道路狭窄、管线老化凌乱、雨污混流，消防通道缺失，公共服务和市政配套匮乏，既影响居民生活，也制约游客体验；保护与发展冲突明显，大量建筑紧贴城墙，违建侵占文物保护区，历史风貌受损风险高，部分传统建筑因产权复杂长期空置失修；活化利用难度大，涉及文物保护、征迁安置、规划审批等多领域协调，征迁范围广、补偿成本高，历史遗留问题进一步加剧了改造的复杂性。

对此，惠安县打出一套“组合拳”。

县里成立崇武古城保护活化利用工程项目指挥部统筹推进，县文旅集团等县属企业作为实施主力，并引入华侨城集团、观度文旅等专业经营主体参与，形成“政府主导、部门协同、市场运作”的格局。

在改造思路上，项目坚持“保护优先、整体规划、有机更新、分期实施”，以国土空间规划和文化保护规划为引领，坚持“留改拆”并举——该留的精心修缮，该拆的果断腾退。采取“基础设施先行、试验段引领、分期滚动开发”的策略，通过土地置换、产权归集、收储租赁等工具盘活存量资产。目前，一、二期改造工程已基本完成，三期征迁与建设正加速推进。

在政策运用方面，项目在控规中严格划定城墙及重要文物的核心保护范围，同时对一般建筑风貌预留弹性，做到“刚性保护与弹性更新”相结合，既守住了底线，也给了活化空间。在容积率统筹上则巧做文章——古城内部“做减法”腾出公共空间，外围适度“做加法”，探索“增减挂钩”的调剂模式，让保护与开发得以兼得。

针对散落的老旧建筑，项目综合运用土地收购、产权归集等手段，对保留修缮的房屋采取“收储租赁”“以修代租”模式整合运营，让一栋栋老屋重获新生。同时，建立“建议征迁”和“可活化利用”两套清单，对259幢可活化房屋进行功能化改造、植入文旅业态，真正把“包袱”变成了“资源”。确权登记机制同步推进，集中解决了安置房产权证办理等长期悬而未决的遗留问题，理顺了产权关系。在资金保障上，构建“专项资金+专项债券+社会资本”的多元投入体系，用前期运营收益反哺后期项目，实现可持续滚动发展。

管理审批环节同样下足了功夫。成立县级指挥部高位统筹、打破部门壁垒，采用“试验段先行”降低试错成本；建立跨部门联席审批通道简化流程，让项目推进更顺畅；通过政府收购、企业参与、产权人合作等多种方式规范产权归并，为成片开发奠定坚实基础。

改造带来的变化正实实在在地显现。原先分散、空置的用地被整合转化为文化商业、公共游憩绿地等功能空间，用地结构显著优化，土地“生金”的能力大幅提升。项目带动了当地投资、就业和消费，道路、管网、消防等设施短板一一补齐，居民生活条件大为改善。更值得一提的是，文旅新业态的植入让古城重新焕发生机，吸引大批游客慕名而来，昔日的古城已成为区域文旅新地标。

从低效到高效，从沉寂到焕活，惠安县用一场低效用地再开发，走出了崇武古城历史文化街区保护活化的创新之路，为古城可持续发展提供了鲜活样本。（记者 江苇杭）