报告｜2026年三季度中国房地产总结与展望|一线城市|中国|二手房成交|商品住宅|商品房销售面积|土地市场|存量房|房地产

政策篇

核心摘要

总体特征：2026年三季度，房地产政策延续上半年“稳字当头、制度定型”的总基调，但重心从“定调”转向“奠基与落地”，季度内基本完成了房地产发展新模式核心制度框架的搭建，季末更以居民购房贷款贴息实现需求端财政直补的破局。中央层面呈现四条清晰主线：

一是定位升格。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架，政策视角从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的主动布局；国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品体系并置于首位，行业定位由“增长引擎”转向“消费基础”。

二是制度奠基。8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等部委集中发布销售、信贷、融资一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度重构房地产开发、融资、销售全链条规则；国务院修订的《住房公积金管理条例》于9月20日起正式施行，灵活就业可缴、装修与物业费可提、全国互信互认成为现实；住建部印发《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，以28位“房屋码”补齐房屋全生命周期数字化底座。

三是框架定调。9月18日国新办发布会系统提出房地产发展新模式“1234”框架，并以“二手房交易占比前8个月达52%”正式确认房地产市场进入存量时代。

四是成本直补。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，需求端支持首次由金融端让利扩展至财政端直补，也是住房纳入大宗耐用消费品后首个落地的中央层面财政配套工具。

地方特征：地方层面，三季度累计出台涉房政策约200条（宽松性169条、中性16条、紧缩性15条），公积金优化、购房补贴、“好房子”建设、城市更新构成四大主线。一线城市示范效应显著：北京8月将非京籍五环内购房社保由2年调减至1年，并于9月24日率先落地“828新政”本地化实施细则，成为全国首个出台销售制度改革落地方案的城市；上海外环外二套商贷首付降至15%并推出2亿元“以旧换新”补贴，并于9月28日发布销售制度改革落地细则。普通二线及三四线城市调控政策供给端干预强化，国资收储、房票安置、“商改住”、暂停供地等工具使用频次上升。

核心判断：总体看，三季度是房地产发展新模式“制度奠基”的关键季度，季末落地的居民购房贷款贴息则标志着需求端支持从“降利率”转向财政直补，财政与金融协同发力的政策格局初步成形。但当前居民部门加杠杆意愿仍偏弱，个人住房贷款余额同比仍在下降，市场实质性修复仍需等待居民收入预期与房价预期的企稳回升。

全国性政策总览

OVERVIEW

2026年三季度，中央房地产政策以“制度先行、供需双向调节、结构性资金托底”为核心，加速搭建“十五五”房地产高质量发展长效框架。

从政策节奏看，三季度中央层面呈现出清晰的“定调—奠基—落地”演进过程：7月下旬以中共中央政治局会议将稳楼市纳入“安全屏障”、住建部宣告存量时代完成顶层定调；8月28日以销售、信贷、融资“三箭齐发”完成制度奠基；9月18日住建部确立房地产发展新模式“1234”框架、9月20日公积金条例施行，政策逐渐走向落地；9月29日财政部、央行、金融监管总局联合推出居民购房贷款贴息，需求端首次引入财政直补工具，为三季度政策收官。

中央层面定调与基础制度重构

7月30日中央政治局会议：稳楼市纳入“安全屏障”框架

7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势、部署下半年经济工作，提出“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。与4月中共中央政治局会议将房地产置于“有效防范化解重点领域风险”段落不同，本次将“稳定房地产市场”移至“切实筑牢安全屏障”框架之下，政策视角从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的主动布局，房地产的定位由需要“防”的风险点升级为必须“守”的安全底线。

国务院批复《扩大消费“十五五”规划》：住房跻身大宗消费首位

7月13日，国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》。作为国内首份以“扩大消费”为主题的五年专项规划，其在“推动商品消费扩容升级”部分明确“促进大宗耐用商品消费”，将住房消费与汽车、家居家电统一纳入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。规划提出更好满足住房消费需求、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场，并首次在国家战略层面实施房屋品质提升工程、建设“好房子”、稳步推进城中村及危旧房改造、支持居民自主更新。房地产促消费逻辑告别单纯依靠新房交易拉动，转向“存量运营＋品质提升＋服务扩容”三位一体路径。

8月28日制度奠基：销售、信贷、融资“三箭齐发”

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等多部门集中发布一揽子新政，合力搭建房地产新模式三大支柱：

图1 “828新政”构建房地产发展新模式核心制度框架

数据来源：深度智联制图。

销售制度：住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金实行专户管理、按工程节点拨付；新出让土地及未取得工程规划许可的项目“优先”现房销售，推行“交房即交证”；房企违约不能按期交房的，购房人有权解除合同并退还资金。销售端与信贷端形成闭环，从制度源头封堵交付风险。

信贷管理：人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》及系列贷款管理办法，确立房地产开发贷款“主办银行制”，一个项目对应一家主办银行，项目全部资金纳入封闭账户管理，开发贷从“看主体信用”彻底转向“看项目信用”；个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并明确新建住房贷款须在竣工备案后发放，实现“能拿房、再还贷”；优化收入偿债比例上限（由55%提升至60%）；为二手房交易安排“带押过户”。

资本支持：证监会支持上市房企通过定向增发、发行公司债、并购资产等方式再融资，允许存量公司债滚动续发；推动商业地产CMBS、不动产ABS及REITs高质量发展，持续推进不动产私募投资基金试点，核心导向是推动房地产融资从依赖主体信用向基于项目转变。

存量时代确认与“1234”框架定调

7月22日，住房和城乡建设部发布数据，上半年二手房交易占比达50.4%，正式宣告房地产市场进入存量时代，行业发展思路从增量开发转向存量提质。9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住建部明确当前市场出现“两个转变”——供求关系发生重大变化、房地产进入存量时代（今年前8个月二手房交易占比已达52%）；并系统概括房地产发展新模式内涵为“1234”：“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点；“2”是完善保障和市场两个体系；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点改革完善基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动（以人定房、以房定地、以房定钱）。

图2 住建部定调房地产发展新模式“1234”框架

数据来源：深度智联制图。

公积金制度突破与落地：从“提额”到“扩面提效”

7月31日，国务院常务会议审议通过《住房公积金管理条例》修订草案；8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》发布，共20条，自2026年9月20日起施行。核心突破包括：拓宽提取范围，新增装修自住住房、支付自住住房物业费提取，并取消租房提取的收入门槛限制；扩大制度覆盖面，明确个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿缴存；提升管理服务效能，推动缴存记录全国互信互认、异地贷款便捷办理；强化风险防控，将欺诈提取等行为纳入全国信用信息共享平台。条例修订为地方公积金政策创新提供了上位法支撑。

图3 《住房公积金管理条例》修订核心内容

数据来源：深度智联制图。

“好房子”建设与房屋全生命周期数字化底座

9月1日，住房和城乡建设部办公厅印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》，系统总结上海、福建、山东青岛等地经验，分九大类别（完善标准体系、提升设计水平、加强好材料推广应用、保障建设品质、提升运维服务、强化科技赋能、推动既有住房更新改造、完善产业支撑、加大政策推动力度）推广，“好房子”建设从起步探索向系统推进跃升。9月4日，住建部印发《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，在18位房屋建筑统一代码基础上增加10位（单元码、楼层码、房号码、属性码），形成28位“房屋码”，将新建与既有房屋统一纳入精准到套（户）的数字化管理，为交易、物业、安全等全链条数据共享奠定前提。

《求是》杂志年内四提房地产

7月1日，《求是》杂志刊发《充分挖掘和释放投资潜力》，明确通过城市更新、住房体系建设释放房地产领域有效投资需求，摒弃粗放式商品房开发模式，走城市内涵式更新发展路径。年内《求是》已四次聚焦房地产，政策口径持续强调“稳预期、活存量、促模式”。

需求侧政策

上半年需求侧形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”组合拳；进入三季度，需求侧增量主要落在公积金制度红利释放与货币信贷低位持稳两端。

公积金：公积金制度红利集中释放。随着《住房公积金管理条例》修订正式施行，各地改革重点从单纯上调贷款额度，转向提取场景大规模扩容（装修、物业费、房租取消门槛）、代际互助、多子女家庭定向倾斜、异地互认互贷实操落地。装修与物业费提取成为全国多地集中落地的新增业务。少数城市同步强化交易真实性审核、防范公积金套现风险，体现“扩面”与“风控”并重。

信贷成本：利率保持历史低位水平。截至2026年9月，LPR已连续16个月保持不变，1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%，处于历史低位。但1—8月金融数据统计显示，住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款增加188亿元；居民“去杠杆”延续，低利率未能有效激发加杠杆意愿。低利率环境未能转化为加杠杆行为，表明单纯依靠降息促需求的空间已十分有限，需求侧政策重心正从“降利率”向“扩场景、提可得、财政直补”扩围。

财政贴息：需求端首次引入财政直补。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起施行、实施期暂定1年。支持对象为使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭（新房与二手房均可，不含存量贷款置换），所购住房须同时满足建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下两个条件；贴息标准为年化1个百分点，期限最长5年，实行“应贴尽贴”，财政贴息资金足额保障、执行中资金总规模不设上限。其意义在于绕开利率传导环节，由财政直接对冲居民利息支出，既是对“住房纳入大宗耐用消费品”战略定位的财政配套落地，也意味着需求侧政策工具箱从货币金融单兵突进，转向财政与金融协同发力。

图4 居民购房贷款贴息政策要点

数据来源：深度智联制图。

供给侧政策

三季度供给侧政策可概括为“增量管理”与“存量盘活”两大板块，整体方向是“控增量、盘存量、优结构、立标准”。

销售端：规则重构。封顶预售、优先现房与交房即交证，从销售侧倒逼开发端降杠杆，推动行业由“高周转”向“精耕细作”转型，亦标志着预售制的渐进式退出起点。

融资端：项目化。主办银行制与项目资金封闭管理，将融资从“看主体”转向“看项目”，配合证监会再融资、REITs、CMBS等工具打通存量资产盘活通道，开发贷长期依赖的“主体信用”模式走向终结。

产品端：“好房子”建设。第二批经验做法推广，标准体系（1+N）、设计水平、绿色建材、智慧运维与全产业链协同加速落地，品质溢价开始具备制度依据。

城市更新：各地“十五五”城市更新专项规划密集落地（四川、上海、吉林、青海、云南、湖南等），北京街区控规改革将“好房子”拓展至“好街区”，武汉、江西、佛山、湖南、河南等地推进危旧住房自主更新“原拆原建”，政策重心从“去库存”导向转向“解决存量改造中的制度硬约束”。

存量盘活：存量房收储与用途转换。国资平台收购存量商品房用作保障性住房、安置房规模扩大；云南出台存量建设用地盘活指导意见，建立增存配比机制，允许存量建设用地用途转换为保障性住房时可不补缴土地出让价款；多地推进“商改住”、低效用地再开发、带押过户由住宅延伸至企业不动产。

资金端政策

货币信贷：结构性货币政策工具降息与精准滴灌。货币端对房地产的支持更多体现为结构性工具定向发力。央行持续运用抵押补充贷款（PSL）、保障性住房再贷款、城市更新专项再贷款、租赁住房贷款等工具，精准支持刚性和改善性需求、城市更新与存量盘活。9月央行三季度例会将“跨周期调节”调整为“加大逆周期调节力度”，并明确“保持流动性充裕”；LPR连续16个月不变，总量宽松难现，结构性工具成为主要发力方向。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合推出居民购房贷款贴息，财政与金融的协同从供给端延伸至居民端，由财政直接补贴居民住房贷款利息，成为资金端支持方式的实质性突破。

流动性：资金面整体平稳。7—9月资金利率围绕政策利率波动，税期与月末阶段性收敛，央行通过公开市场操作与买断式回购平滑跨季、跨节流动性。房地产信贷资源持续向实体经济与存量盘活倾斜，新增涉房信贷保持收缩、存量有序压降的基调未变。

表1 2026年三季度中央层面重要房地产政策梳理

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

地方政策盘点与特征

LOCAL POLICY

克而瑞研究中心监测统计，2026年三季度地方累计出台涉房政策约200条。其中宽松性169条（占比约84.4%），中性16条，紧缩性15条。政策主要聚焦提振住房需求、优化供给、畅通交易路径；中性政策集中于住房保障规范；紧缩政策集中于预售资金监管、维修资金管理与市场秩序规范。整体延续“因城施策、分层施策”思路，工具箱围绕居民置业减负与存量资产盘活两大主线配套出台。

政策数量与调性分布

从季度节奏看，三季度地方累计发布房地产调控政策200条，为2025年以来高点。在中央加速构建房地产发展新模式基础制度的同时，地方密集配套承接。

从月度节奏看，7月出台65条（宽松53条、中性6条、紧缩6条），为制度定调后的地方跟进初期；8月出台56条（宽松47条、中性6条、紧缩3条），重心转向承接中央制度奠基；9月出台79条（宽松69条、中性4条、紧缩6条），迎来公积金条例施行后的配套落地高峰，单月宽松政策数量为年内峰值。

（条）

图5 2025年1月-2026年9月地方房地产政策数量及调性变化

数据来源：克而瑞研究中心。

地方政策核心方向

图6 2026年1—9月地方宽松性政策主要发力方向

注：“行政宽松”包括松绑“四限”、购房财税补贴、“房票”安置和“带押过户”等。

数据来源：克而瑞研究中心。

三季度地方政策集中在三大发力赛道，工具围绕居民置业减负、存量资产盘活两条主线配套出台：

一是公积金优化。公积金优化是三季度地方最高频调整举措，改革从“贷款额度上调”向“提取场景扩容＋代际互助＋全国互认”深化。济宁、包头、内蒙古、威海、福州、西安等多地上调最高额度；长沙、合肥、南京等缩短缴存时限、放开异地贷款；洛阳、哈尔滨、西安等地新增装修、物业费、车位、契税提取，大连提出二套房公积金贷款贴息等。经过多轮上调，多数城市额度已处相对高位，增量创新更多转向场景扩容与全国/地区互认。

二是行政管控松绑。北京、上海8—9月集中优化限购、信贷、补贴，释放较强信号；房票安置、带押过户、“商改住”、自主更新、购房补贴等工具在更多城市铺开。其中，购房补贴呈现“梯度化、精准化”特征，按面积分档、家庭类、人才类、新市民、返乡群体分层设计，汕尾、晋江、吐鲁番、珠海等地在覆盖人群与叠加规则上进一步细化；“以旧换新”成为普惠性补贴主流，上海、西安、绵阳、长沙望城、武汉新城区等地以消费券、房票、贷款贴息组合撬动一二手置换循环。

三是“好房子”与城市更新。广州发布《好房子评价标准（试行）》（四大维度、69条控制项、219条量化细则，获评项目公积金上浮30%、容积率奖励）；佛山、辽宁、山东、合肥、陕西等地密集出台标准、导则与行动方案，“好房子”从倡导转为量化门槛；城市更新进入“十五五”规划密集落地与项目库、办事指南、金融支持配套阶段。

城市能级分层调控逻辑

各地政策出台节奏、发布频次随城市能级呈现明显分层特征，与上半年“一线管‘热’、二线促‘活’、三四线托‘底’”的逻辑一脉相承，但在三季度进一步演化：

一线城市“管热+示范”：北京、上海重磅新政集中推出但发文频次偏少，且以定向松绑（外环外、五环内非户籍）为主，体现“精准激活改善、防止过热”取向；北京更率先承担制度落地“样板”职能，是全国首个正式发布“828”新政本地化细则的城市，上海、广州分别于9月28日、9月30日跟进。

核心强二线“促活”：以南京、杭州、成都、武汉、西安等为代表，政策持续迭代，公积金全国互认、以旧换新、好房子配套高频出台。

普通二线及三四线“托底+转向供给端”：发文频次最高，各类补贴、房票、存量盘活工具更新频繁；但需求端工具边际效果钝化后，更多城市被迫转向供给端干预——暂停供地、国资收储存量房、强力房票安置、“商改住”等更直接、更具强制性的工具加速落地。

表2 2026年三季度各能级城市房地产调控核心目标及主要政策工具

数据来源：克而瑞研究中心整理。

重点城市政策优化路径

北京：限购调整 + 率先落地销售制度改革

8月，北京大幅松绑限购，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保年限由2年调整为1年，并取消父母赠与子女住房的资格核验。9月24日，北京市住房城乡建设委等4部门联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为“828新政”后全国首个出台落地政策的城市，明确六方面措施：新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并以2026年8月28日为节点对存量在途项目分类施策（给予一定过渡期安排），示范意义突出。

上海：外环外定向松绑 + 以旧换新补贴 + 落地销售制度改革

上海于8月将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；推出“以旧换新”购房贷款补贴（单套最高5万元、总规模2亿元），推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。9月28日，上海正式发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并对在途项目分类施策；其中现房销售定金不超过总房价款3%，预售项目个人按揭贷款须竣工备案后发放。

广州：好房子标准领跑 + 人才房票 + 落地销售制度改革

广州发布《广州市好房子评价标准（试行）》，采用安全、舒适、绿色、智慧四大维度分项打分加综合星级定级，合计69条控制项、219条量化评分细则，获评项目可享受公积金贷款额度上浮30%、容积率奖励等正向激励，并率先将“好房子”要求纳入土地出让条件；广州开发区、黄埔区发放人才房票（全日制本科或高级技师10万元、硕士或副高15万元、博士或正高25万元、博士后30万元）。9月30日，广州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，通过封顶预售、全额预售资金监管、分类处置在途项目、推行现房销售及主办银行制等举措，全面收紧商品住房销售管理，防范交付风险并加快构建房地产发展新模式。

其他重点城市

成都优化刚需和刚改住房供地，鼓励区（市）县发放购房补贴，支持“拆旧建好”；西安安排5000万元专项补贴支持“卖旧买新”（单套最高2万元）；合肥出台“好房子”建设行动方案（2026年试点、2027年后新出让土地原则上按“好房子”建设）；武汉放宽公积金还商贷提取频次、对新城区给予1%购房补助（总额1亿元）；珠海构建“补贴+房票+公积金+生活服务”四位一体安居体系；绵阳发放首套、以旧换新、房票安置及购房消费券（200元/㎡、单套最高2万元）等。

表3 2026年三季度重点城市重点房地产政策汇总

数据来源：克而瑞研究中心整理。

三季度政策总结与后市展望

OUTLOOK

总结：房地产发展新模式核心制度框架基本确立

2026年三季度，房地产政策在“稳字当头、制度定型”的总基调下，完成了一场静水流深的范式转换。如果说上半年重在“定方向”，那么三季度则是“定规则”，整体呈现“一条主线、三次跃升”，季度内基本搭建起房地产发展新模式的核心制度框架。季末出台的居民购房贷款贴息，则为核心制度框架装上了需求端的财政引擎。

定位升格：从“防风险”到“筑屏障”。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架，政策视角由被动应对风险转向主动布局安全；同期国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品体系并置于首位，行业战略定位实现升格。

制度奠基：销售、信贷、融资“三箭齐发”。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等多部门集中发布一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度重构开发、融资、销售全链条规则；《住房公积金管理条例》完成修订并于9月20日施行，提取场景拓宽、覆盖面扩大；“好房子”标准体系与房屋码数字化底座同步落地。

框架定调：存量时代确认与“1234”框架。上半年二手房交易占比已达50.4%，9月18日国新办发布会系统提出房地产发展新模式“1234”框架，并正式确认市场进入存量时代，行业发展思路由增量开发转向存量提质。

定性判断：这是房地产发展新模式从“应急式纠偏”迈向“制度性定型”的关键一季，房地产发展新模式核心制度框架基本确立，需求端亦首次启用财政贴息工具。但政策效力仍受基本面约束，居民部门加杠杆意愿偏弱，个人住房贷款余额同比继续下降，住户贷款年内呈净减少态势；新房与二手房成交延续结构性分化。短期政策仅能催生结构性、局部性行情，市场全面修复仍有赖于居民收入预期与房价预期的企稳回升。

变局研判：新旧动能转换下的三重张力

制度框架落地的同时，行业已站在“增量开发”向“存量运营”切换的时代节点。透过本季政策，可清晰地看到三组尚未消解的内在张力，它们将决定下一阶段政策效能的释放节奏：

矛盾一：供给端制度重构与需求端疲软的“时差”。现房销售、主办银行制、项目公司制抬高了开发端的资金占用与合规门槛，短期内可能加剧部分房企的流动性压力，与“止跌回稳”的短期诉求之间存在现实张力——制度“立”得越硬，对市场“托”的考验越大。

矛盾二：新规的“信用倾斜”效应。项目公司制、主办银行制与封闭资金管理天然偏好信用背书强、项目干净的央国企与白名单房企，民企及中小房企的融资可得性或进一步分化，行业集中度将加速提升。

矛盾三：增量刺激工具逐渐见顶与存量盘活未起的“空档”。降首付、提公积金额度、购房补贴等边际拉动持续递减，季末推出的居民购房贷款贴息虽开辟了“财政直补”的新路径，但覆盖对象限定为首套、建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下的住房，受益面与实际力度仍待观察；而城市更新、国资收储、REITs／CMBS等存量工具仍处于投入与培育期，短期难以完全对冲增量需求的下滑，政策重心或加快从“促需求”转向“盘存量”。

后市展望：四季度重心聚焦“落地执行”

随着核心制度框架确立，政策主线将从“出文件”转向“见实效”，中央与地方呈差异化分工。

中央层面：聚焦制度执行与配套补缺

一是制度执行细则落地。主办银行制、现房销售制在地方层面的操作细则与过渡衔接规则（尤其对已出让未取证项目的衔接口径）是核心看点，直接决定“三制”能否真正重构开发—融资—销售链条。

二是城市更新接棒稳投资。15个中央财政支持示范城市进入资金拨付与样板项目启动阶段，2570亿元中央资金（970亿元中央预算内投资＋1600亿元超长期特别国债）的拨付节奏，以及产权、规划冲突的实操解法，决定城市更新能否接棒成为稳投资抓手。

三是住房大宗消费财政配套。9月29日财政部、央行、金融监管总局联合发文实施居民购房贷款贴息，年化1个百分点、最长5年、资金总规模不设上限。四季度关注交易环节税费减免、个人所得税专项附加扣除优化等工具能否接续跟进，这是战略定位持续转化为实际购买力的关键。

四是货币政策与土地财政转型。LPR连续16个月不变、居民去杠杆延续，信贷大规模回流房地产可能性低，结构性工具（PSL、保障房／城市更新／租赁住房再贷款、REITs等）仍是主要发力方向；土地财政向“时空经济”转型，低效用地再开发、国资收储、商改住等工具获更多政策支持。

此外，9月28日国常会提出要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，次日居民购房贷款贴息政策即落地，显示政策储备充裕、转化效率提升。后续中央层面将继续完善存量用地盘活、城市更新、资产长期运营的配套政策框架，低效用地再开发、国资收储存量商品房、商改住等工具将在更多城市获得政策支持；需求侧则进入“财政贴息”新阶段，需关注贴息是否向改善性需求与存量贷款延伸、实施期到期后是否延期或转为常态化安排。

地方层面：制度承接＋需求托底＋供给改革并重

北京、上海、广州已率先出台“828新政”本地化实施细则，为其他省市提供参考样板。四季度，各省市将陆续出台配套实施文件，核心博弈点集中在两方面：一是新出让土地优先现房销售如何落地执行；二是存量已出让、尚未取得建设工程规划许可证项目的过渡衔接规则。理论上高库存三四线城市推行现房销售的动力更强，但将面临房企自有资金不足的现实约束。主办银行制落地节奏将呈现显著城市分化，部分地区可能出现“政策文件先行、实操落地滞后”的现象。

财政贴息的地方配套跟进。中央购房贷款贴息将于10月1日启动，四季度各地有望通过地方财政追加贴息、放宽套数与面积认定条件、与购房补贴及房票叠加等方式形成“中央＋地方”双重减负，城市间政策力度差距将进一步拉大；受总价门槛约束，一二线城市受益相对有限，政策效果或更多体现在三四线城市及刚需群体。

公积金红利转向“扩面提效”。经过多轮上调，多数城市公积金额度已处相对高位，四季度增量更多体现在提取场景扩容、代际互助、与“好房子”及多子女家庭联动等方面，边际拉动效应递减，部分城市或收紧提取审核以防范套现风险。

三四线城市政策调整加速转向供给端。控新增住宅供地、国资收储存量房、商改住、老旧小区自主更新等工具使用上升，以化解库存风险、盘活存量资产；需求端工具边际钝化后，供给端结构性调节将成为主线。

基准情景下，四季度更有可能呈现“结构性分化、缓慢磨底”的格局；唯有当居民收入预期与房价预期同步企稳、存量盘活工具放量形成合力，市场才具备趋势性修复的触发条件。

行业篇

核心摘要

三季度，国民经济运行平稳、发展向新向优，对外贸易快速增长，就业、物价保持稳定，市场流动性合理充裕。房地产行业整体特征是：存量交易成为市场主导，新房市场则延续“总量持续调整、价格和库存修复”的运行格局。

开发端收缩幅度加大：1—8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，累计降幅较上半年扩大1.9个百分点，年内呈逐月扩大态势。建设类指标累计降幅同步走阔，新开工面积29894万平方米，同比下降24.8%，累计降幅较上半年扩大1.4个百分点；竣工面积21097万平方米，同比下降23.7%。资金端约束未见缓解，企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，其中国内贷款下降33.3%、自筹资金下降20.0%，金融端融资约束进一步加剧；个人按揭贷款下降22.4%、定金及预收款下降14.8%，销售回款端降幅收窄。

新房销售面积降幅扩大、二手房占比提升：1—8月，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13.0%。销售面积降幅在上半年收窄至11.6%后连续两月扩大，销售额降幅则持续收窄，面积与金额走势背离。内部结构分化：住宅面积及金额分别下降13.0%和13.1%，占整体市场规模八成以上；办公楼量价同步走弱，面积及金额分别下降6.2%和9.1%；商业营业用房调整压力居各类物业之首，面积与金额分别下降14.3%和19.1%。区域层面，东部和中部地区分别下降 11.6%、12.2%，跌幅较上半年扩大，西部和东北地区分别下降11.8%、 20.6%，跌幅较上半年收窄。市场交易结构向存量房倾斜，二手房网签规模同比增长10.6%，在房地产交易总量中的占比从上半年的50.4%提升到52.4%。

库存端持续改善：8月末，商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%；其中待售3年以下面积54819万平方米，同比下降4.2%，去化节奏快于整体库存。住宅待售面积同比由上半年末的持平转为下降0.5%，为近年来首次转负，但40083万平方米的存量仍占全国待售面积约53%。

价格端延续结构性修复、分化未减：截至8月一线城市新房价格环比已连续7个月上涨，二线环比降幅小幅扩大、三线降幅持续收窄，层级分化延续，环比上涨或持平的城市数量连续三个月保持在20座以上；每月同比上涨的城市不超过5座，8月70城新房价格同比下降约3.29%，各层级城市同步改善。二手房价格环比在上半年回升后走稳，一线城市环比涨幅逐月回落；8月70城二手房同比下降约5.12%，较上半年末收窄0.52个百分点。

总体判断：行业仍运行在周期底部，调整格局尚未结束。交易总量的稳定由存量房支撑，但其景气难以传导至房企回款与投资，开发端修复仍新房销售决定。市场运行主线依然是“核心城市率先修复、低能级城市持续承压”的结构性分化；部分核心城市的房价回升，本质是政策精准托底带来的结构性底部修复，并未演变为趋势性反转，也不具备全国普涨的基础与条件。四季度行业能否“止跌回稳”，关键变量在于销售体量的持续性与房企资金链的安全边际，最大变量是“8·28新政”（商品住房销售制度改革与房地产信贷管理制度调整），影响路径为短期压资金、中期稳预期、长期改模式，当前数据尚未反映。

宏观背景：经济基本面平稳托底，内需偏弱仍是主要制约

1—8 月份，宏观经济运行总体延续平稳态势，工业生产稳中有升，就业、物价基本稳定，外贸在复杂外部环境下展现较强韧性，房地产市场运行所处的宏观外部环境相对平稳。但内需修复基础尚不牢固，供强需弱矛盾依旧突出；固定资产投资累计降幅逐月扩大，房地产仍是拖累固投的最主要因素。货币总量流动性维持充裕，但居民信贷持续走弱，居民主动降杠杆特征凸显，流动性向居民部门传导不畅，资金供给宽裕与居民购房融资意愿不足的结构性错配格局仍在延续。

工业与外贸构成总量支撑：1—8月规模以上工业增加值同比增长5.3%，其中装备制造业、高技术制造业增加值分别增长12.1%和16.7%，产业新动能的支撑作用持续增强。面对复杂外部经贸环境，我国货物贸易保持较快增长，1—8月货物进出口总额347753亿元，同比增长17.6%，累计增速自年初逐月抬升，成为宏观经济稳定运行的重要支撑。

内需恢复偏弱：1—8月社会消费品零售总额327569亿元，累计同比增长1.1%，增速较上半年回落 0.2 个百分点，消费复苏动能不足。投资全面承压，1—8月固定资产投资总额293092亿元，累计同比下降7.2%，降幅较上半年扩大1.5个百分点，剔除房地产开发投资后同比下降4.2%，地产拖累效应明显。

民生保障保持稳定：各地持续落实稳就业相关举措，就业形势总体平稳，1—8月全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与上年同期持平。居民消费价格温和回升，1—8月CPI同比上涨0.9%，涨幅较上半年小幅回落；居住类价格持续低位，同比下降0.2%。

货币增速回落、居民信贷持续收缩：货币供给延续宽裕格局，M2同比增速由上半年末的8.0%回落至8月末的7.5%，总量流动性依然充足。M1同比增速由年初的5.9%回落至8月末的4.1%，企业资金活化程度下降。利率维持低位，作为房贷定价基准的5年期以上LPR保持在3.5%不变，已连续16个月无调整，新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，处于历史低位。1—8月累计新增人民币贷款10.44万亿元，比上年同期少增约3.0万亿元；住户贷款净减少1.03万亿元，其中中长期贷款累计仅增加188亿元，年内多个月份出现单月净减少，累计增量回落至年内低位。中长期房贷近乎零增长，是当前地产需求端最值得警惕的信号。

开发端：投资与建设同步收缩，累计降幅持续走阔

1. 开发投资累计降幅持续扩大，区域分化延续

1—8月份，全国房地产开发投资47979亿元，按可比口径计算累计同比下降19.9%，降幅较上半年扩大1.9个百分点，年内累计降幅呈现逐月扩大态势，行业投资下行趋势尚未扭转。当前房企仍处在主动降杠杆、收缩投资规模的调整周期之中。房地产开发投资的收缩一方面直接拉低固定资产投资总量增速，另一方面通过上下游产业链传导，对建材、工程机械、家居等相关领域生产与投资形成间接压制。

各物业类型投资同步走弱、跌幅进一步扩大。住宅投资37017亿元，下降19.7%，占整体投资比重77.2%，是行业投资下行节奏与修复空间的主要决定项；办公楼、商业营业用房投资分别下降22.0%和25.5%，收缩幅度明显大于住宅板块。住宅端受市场需求偏弱、房企资金约束、新开工意愿不足影响持续承压；而商办类物业叠加前期存量供给偏高、空置压力较大，租赁与经营回报预期偏弱，房企新增投资意愿更为低迷，投资下滑幅度更深，全品类投资尚未显现企稳迹象。

数据来源：国家统计局。

数据来源：国家统计局。

1—8 月，四大区域房地产投资同比延续全面下滑态势，区域分化特征凸显。其中西部地区投资跌幅相对最小，同比下降 16.3%；东北地区跌幅显著高于其余三大区域，同比下降 29.6%。对比上半年，东部、中部跌幅分别扩大2.3和2.1个百分点，西部扩大1.0个百分点，由于房企在东部地区投入的资金体量更大，市场需求调整、房企投资收缩带来的下行弹性更强。1—8月，东部地区占开发企业投资总额的比重维持在59.0%。东北地区投资跌幅较上半年缩小2.1个百分点，但同比跌幅依旧处于高位，并非趋势性回暖，更多是前期基数偏低带来的小幅边际修复，区域房地产市场基本面仍较为薄弱。整体来看，各区域地产投资下行压力仍在加大，区域间地产投资格局持续分化。

数据来源：国家统计局。

2. 施工降幅相对温和，新开工继续深度收缩

1—8月份，房屋施工面积560770万平方米，同比下降12.8%，其中住宅施工面积389347万平方米，下降13.2%。房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%，其中住宅新开工面积21840万平方米，下降25.4%。施工面积仍维持负增，主要是存量施工项目持续竣工交付持续出清，新增开工体量不足以对冲施工端的缩减，住宅板块作为主体，下行节奏与整体保持一致。

对比上半年，施工与新开工指标的同比跌幅均进一步扩大，新开工下行更为明显，累计同比跌幅扩大 1.4 个百分点。反映出房企进入三季度后，仍持续受到资金层面约束，经营策略上优先保障存量在建项目交付，严控新增项目投放，主动压缩新开工规模。整体来看，房地产供给端收缩态势仍在延续，房企新增开发意愿偏弱，项目补库动力不足，供给侧尚未出现企稳修复信号。

数据来源：国家统计局。

3. 竣工降幅高位走平，交付端压力未减

1—8月份，房屋竣工面积21097万平方米，下降23.7%。累计降幅在年初大幅下探后略有收窄，5月以来持续在23%～24%的深度跌幅区间，竣工端整体仍处于显著收缩状态。结构上看，住宅交付压力更为突出，住宅竣工面积14798万平方米，跌幅达25.4%，高于房屋竣工整体降幅。可以看出，尽管保交楼工作持续推进，但受前期停工项目体量较大、房企资金缺口尚未实质性缓解影响，项目复工、竣工投产节奏不及预期；叠加近年新开工规模持续走低，后续可转化为竣工的存量项目储备不足，住宅交付端的短板更为明显，短期竣工大幅回暖缺乏基础。

数据来源：国家统计局。

4. 到位资金连续17个月负增长，金融端约束加剧

1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，降幅较上半年扩大0.8个百分点。其中，国内贷款6880亿元，下降33.3%；自筹资金18432亿元，下降20.0%；定金及预收款16037亿元，下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。

到位资金累计同比连续17个月下行，资金压力持续累积。结构上呈现明显的两端分化：金融端融资持续收紧，国内贷款跌幅由上半年的31.7%扩大至33.3%，创年内新低，自筹资金跌幅也由16.4%扩大至20.0%；而销售回款端跌幅收窄，定金及预收款、个人按揭贷款降幅分别较上半年收窄1.0和2.5个百分点，销售端“价稳”对回款形成一定支撑。

金融端两项指标同步走弱，体现金融机构对房企风险偏好仍偏谨慎，开发贷、信托等外部融资渠道尚未实质性放开，企业外部输血能力继续减弱。销售回款的边际好转，主要得益于阶段性销售回暖、按揭政策持续优化带来的支撑，但同比降幅依然明显，销售修复力度有限，回款仅为边际改善。企业整体资金面依旧紧张，对拿地、新开工等新增投资行为形成较强约束。

数据来源：国家统计局。

销售端：新房销售面积降幅扩大，存量房交易占比提升

1. 新房销售面积累计降幅扩大，交易重心转向存量房

1—8月，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13.0%。进入三季度，整体表现为累计口径下“面积降幅扩大、金额降幅收窄”，分别较上半年扩大0.5个和收窄0.6个百分点。量价分化的背后，反映市场成交结构发生边际上移，低价刚需项目成交占比回落，中高端改善型项目成交占比有所提升，带动整体成交均价抬升，支撑销售额改善。

住建部数据显示，1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，和新房成交"一增一减"，市场交易总量趋于稳定。二手房在总量中的占比从上半年的50.4%提升到52.4%，交易重心已实质性转向存量房。刚需购买力流向二手市场，新房客群进一步向改善型收窄，上述结构上移正是刚需流失的选择性结果，而非新房价格上涨动能；存量交易对稳定市场总量、承接刚需的作用在增强，但其景气难以传导至房企回款与投资端，行业资金面的修复仍取决于新房销售的企稳程度。往后看，随着“8·28新政”细则逐步落地，若按揭资金支付节点后移，短期或加剧分流，直至现房销售制重建期房信用后形成新的平衡。

数据来源：国家统计局。

按物业类型看，住宅销售面积及金额累计同比分别下降13.0%和13.1%，占整体市场规模比例超过八成，主导整体市场“面积降幅扩大、金额降幅收窄”走势。商办板块走势进一步分化：办公楼销售由上半年折价促销带动的阶段性走量，转为量价双降格局，销售面积同比下降 6.2%、销售额同比下降 9.1%，两项累计跌幅均较上半年扩大 2.5 个百分点。商业营业用房销售面积、销售额分别下降 14.3% 和 19.1%，跌幅在高位边际企稳，仍是各物业类型中基本面最弱的资产，去化难度依然较大。综合来看，市场修复高度依赖住宅板块的结构性机会，办公楼、商业营业用房等非住宅物业需求持续偏弱，缺乏回暖动力，市场结构性分化加剧。

数据来源：国家统计局。

1—8月四大区域商品房销售面积同比持续处于下降区间：东部、中部、西部地区销售面积同比分别下降 11.6%、12.2%、11.8%，东北地区同比下降 20.6%，跌幅最高。对比上半年，各区域表现分化：东部地区市场体量大、改善需求相对充足，与全国整体走势一致，销售面积同比跌幅小幅扩大 0.5 个百分点；中部地区跌幅扩大 1.5 个百分点，下行压力进一步加大；西部、东北地区小幅收窄，呈现边际改善，但东北跌幅处于绝对高位，人口长期流出、购买力不足的核心矛盾尚突出。

数据来源：国家统计局。

2. 待售面积连续回落，短期流通房源去化更快

8月末，商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，已连续6个月下降，且同比降幅总体呈扩大态势，整体库存去化节奏持续推进。其中待售3年以下面积54819万平方米，下降4.2%，去化速度显著高于整体库存，反映出企业优先处置次新现房的清库策略。住宅待售总量同比由上半年末的持平转为下降0.5%，为近年来首次转负；但住宅待售面积40083万平方米仍占全国待售面积约53%，依旧是库存构成中的主体部分。当前库存改善既有需求去化因素，也有新增供给持续收缩带来的“分母效应/补库不足”因素，不能简单等同于需求端明显改善。建成时间较长、品质偏弱的老旧存量房源去化难度更大，后续库存分化的格局仍将延续。

数据来源：国家统计局。

价格端：修复趋势延续，结构性分化未改

1. 新房价格：环比跌幅震荡收窄，层级表现分化

1—8月，70城新建商品住宅价格环比平均跌幅在震荡中延续收窄。分城市层级看，一线城市自2月进入上涨区间后保持相对强势，环比连续7个月保持上涨；一线城市内部走势分化，北京近5个月环比持续下跌，与其他三城走势相反。进入三季度，二线城市价格环比跌幅有所扩大，三线城市环比跌幅持续收窄。环比上涨或持平的城市数量6月以来稳定在20座以上，持续处于高位。具体城市来看，一线及强二线城市为上涨主力，上涨连续性强，其中上海、杭州、大连有7个月表现为上涨，宁波、广州、深圳有6个月上涨，厦门、青岛、武汉、银川有5个月上涨。

数据来源：国家统计局。

70城新房价格同比平均跌幅自5月起持续收窄，8月同比跌幅收窄至约3.29%。分城市层级看，8月一线、二线、三线城市新房同比分别下降0.88%、2.72%和4.08%，各层级城市同步改善。具体城市来看，年内每月同比上涨的城市数量不超过5座，集中在上海、杭州、合肥等少数核心城市，三座城市连续8 个月上涨，上海同比涨幅最高且最稳、价格韧性更为突出；乌鲁木齐、沈阳等城市阶段性进入上涨行列后重新回落。其次乌鲁木齐有4个月同比上涨，沈阳有3个月上涨，大连、宜昌也进入过上涨行列。

数据来源：国家统计局。

2. 二手房价格：环比高位走稳，同比修复快于新房

1—8月，70城二手住宅价格环比跌幅在上半年逐步收窄后趋于走稳。分城市层级看，一线城市3月由跌转涨后连续6个月上涨，但环比涨幅逐月回落；二线城市平均跌幅在上半年明显收窄后，三季度基本稳定在同一水平；三线城市平均跌幅小幅收窄走稳。二手房环比上涨或持平的城市数量一度在3月冲高至17座，此后逐步回落，近两月为8座。从具体城市看，一线二手房率先企稳回升，上海二手房环比涨幅最高且连续7 个月上涨（100.7为全表峰值）；深圳连续 6 个月上涨，北京、广州、扬州年内均累计5 个月上涨，其中北京7月起止涨。

数据来源：国家统计局。

70城二手房价格同比平均跌幅持续收窄，8月同比下降约5.12%，较上半年末收窄0.52个百分点，修复力度明显强于新房。分城市层级看，8月一线、二线、三线城市二手住宅同比分别下降2.7%、4.87%和5.63%，较上半年末均进一步收窄，其中一线城市降幅年内持续快速收敛；一线城市中上海跌幅最小，8月同比下降0.8%，北京、广州、深圳同比分别下降3.5%、3.8%和2.7%。70城二手房价格已连续32个月无一城市同比上涨，但同比降幅的收窄在三季度有所加快，且收窄速度快于新房。

数据来源：国家统计局。

四季度展望

1. 总体判断：行业仍处在筑底阶段，四季度市场分化格局延续：核心城市修复动能相对充足，低能级城市继续承压；叠加去年同期基数抬升，全年销售面积同比降幅年内难以明显收窄。四季度最重要的边际变量是"8·28新政"的落地节奏。新政并非短期需求刺激，而是对销售、融资、交付全链条的制度性重构：短期压制房企资金与新增投资，中期修复交付信心与购房预期，长期重塑行业供给中枢与盈利模式；其实际效果很大程度上取决于各地过渡期细则的出台速度与配套力度。

2. 开发端：投资延续探底，新增供给进一步收缩。1—8月房地产开发投资累计 47979 亿元，按当前运行节奏测算，全年投资规模大概率落在6.5万亿—7.0万亿元区间，处于近十年低位。新开工累计跌幅显著高于销售，叠加房企到位资金大幅下降，企业整体投资策略以收缩为主：资金优先保障核心城市存量项目交付收尾，新区、远郊地块新增布局明显放缓，短期投资修复动力不足。预计四季度房地产开发投资维持低位运行，供给端政策重心集中于控增量、去库存、优化供给结构。新开工长期低迷有助于推动行业供需再平衡，但也将在 2027 年前后带来可售货值约束，核心城市存在阶段性供应不足的潜在风险。

3. 销售端：新房市场修复弹性有限，四季度行情将延续结构性分化，一线及强二线的核心改善项目、稳健央国企的项目销售韧性相对占优；三四线城市去库存周期仍长，去化压力大，居民收入与预期修复偏慢。四季度上年同期基数明显抬高，销售面积累计同比降幅存在进一步扩大的可能，“弱企稳、慢修复”的特征将更为明显；销售额端受成交结构上移、核心城市价格企稳支撑，累计降幅有望继续小于面积端，量价背离可能延续一段时间。

存量房市场已切换为交易主体，在居民收入预期偏弱、新房交付信任尚未完全修复的阶段更具吸引力，四季度交易量有望保持相对稳定；但价格端缺乏向上动力，一线城市二手房环比涨幅已收敛至0.1%以内，二、三线城市环比仍处下跌区间，短期难以摆脱"以价换量"。

4. 价格端：结构性修复延续，尚不具备全面反转条件。一线城市新房、二手房价格环比连续多月持平或上涨，同比降幅年内持续收窄，8 月分别收至 0.9% 和 2.7%，修复信号较为清晰。但各线城市房价同比整体仍为负增长，二、三线城市房价环比尚未转正，当前价格回升属于政策托底带动的结构性修复，并非趋势性反转。四季度叠加传统"金九银十"、改善型项目集中入市、"8·28新政"下现房销售优先落地推进，核心城市或出现局部价格上行；新政将重构期现价差——"所见即所得"降低风险折价，核心城市现房项目有望获得相对溢价，期房折价则可能进一步扩大，新房价格指数内部的结构性分化更为明显；但整体价格修复的可持续性，仍取决于稳信用、稳预期政策的持续落地效果以及核心城市供需结构改善程度。

5. 库存与风险关注点。商品房待售面积同比持续下行，住宅待售同比首次转负，但去库存成效区域分化显著，办公楼待售规模仍同比增长，弱三四线城市库存压力高企。后续需重点关注五大风险：一是销售面积累计降幅三季度再度走阔，叠加四季度高基数，成交规模持续性存疑，将直接影响房企现金流。二是国内贷款累计跌幅扩大至 33.3%，房企到位资金连续17个月负增长，资金链与现金流压力仍是当前最大风险。三是住户中长期贷款，年内多个月份出现单月净减少，居民加杠杆意愿近乎停滞，需求端内生修复能力尚未形成。四是二手房网签规模持续高于新房销售，置换链条对新房价格的传导需持续跟踪。五是"8·28新政"切换期的衔接风险。随着相关制度在适用项目和地区逐步落地，若按揭资金支付节点后移，将拉长部分项目销售回款周期，并挤压存量债务兑付资金；现房销售优先则抬高项目前期垫资门槛与资金占用规模。开发贷期限延长、土地出让价款分期缴纳等安排预留了缓冲空间，但受银行资本与不良考核约束，缓冲存在上限，政策切换期内高周转中小房企的资金链压力可能集中显现。

附表

表2-1 宏观经济及货币信贷数据

数据来源：国家统计局，中国人民银行。

表2-2 房地产行业投资、开发主要指标数据

数据来源：国家统计局。

表2-3 房地产行业销售主要指标数据

数据来源：国家统计局。

土地篇

核心摘要

定调：2026年三季度，重点50城土地市场呈现“供应季节性冲量、成交缩量提质”的运行特征。季末地方政府集中推地带动供应建面环比大幅回升，但拉长看供应总量仍在收缩通道——1-9月累计供应建面约8946万平方米，同比下降25.1%，三季度供应建面同比亦下降2.5%；成交端延续缩量，成交建面同比下降24.0%，但成交总价同比转正、楼面均价显著上行，“量减价升”的量价背离进一步加深，城市与能级分化持续扩大。

总量：三季度供应建面5014.8万平方米，环比二季度大幅增长88.7%，同比下降2.5%，9月单月2889.1万平方米创年内新高；成交建面3024.6万平方米，同比下降24.0%、环比增长39.4%；成交总价3041.4亿元，同比增长5.4%、环比增长27.3%，为年内首个同比转正的季度；楼面均价10055元/平方米，同比上涨38.6%、环比下降8.7%。供求比升至1.66（二季度1.23），月度供求比由7月0.98、8月1.31快速上行至9月2.45，供大于求格局明显加重。

能级分化：一线为唯一成交量额齐升梯队，成交建面同比增长120.2%、成交总价同比增长103.8%，合计占全市场出让金47.6%，其中上海、北京合计贡献39.1%，土地市场成交权重进一步向高能级城市、高确定性地块迁移；二线整体承压（成交建面同比-26.7%、总价同比-21.8%），但楼面均价同比上涨6.6%，是各能级中唯一实现均价正增长的梯队，杭州、南京、成都等头部城市保持活跃；三四线承接了54.8%的供应放量，但成交建面同比-34.6%、总价同比-35.8%，溢价率仅1.63%，供求比高达2.72，供大于求矛盾最为突出。城市维度看，金额TOP5城市合计占56.1%、TOP10占69.5%，45个有成交城市中30个成交金额不足50亿元，集中度较上半年进一步提升。

热度与格局：三季度平均溢价率11.64%，同比上升4.34个百分点，但较二季度的22.74%回落11.10个百分点，呈“季内逐月走低”态势（7月16.55%→8月9.62%→9月8.89%）；流拍率4.2%，较上半年的2.3%上升1.9个百分点，9月单月升至6.6%；零溢价成交城市占比33.3%。热度高度集中于一线城市与核心城市稀缺地块，整体呈现“核心高热、全域平稳”的结构性特征。

拿地主体：央国企主导格局进一步强化，且地块总价越高、央企占比越高。在母体背景可识别的成交中，央企占56.8%、地方国企占30.8%、混合所有制企业占4.1%、民营房企仅占8.4%。且民营房企拿地集中于杭州、郑州、重庆等少数深耕型城市。

展望：四季度供应端将呈现“季节性冲量、总量仍缩、结构更优”的特征，但在“增存挂钩”、新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发、商品住宅去化周期超36个月暂停供地等约束下，2025年四季度9118.7万平方米的高基数恐难复制；成交端维持低位波动，供求比或进一步抬升，压力更多体现为流拍率温和上行而非库存累积。

政策背景：“38号文”深化落地与“828”新政传导

2026年三季度土地市场“供应放量、缩量提质”的运行特征。上半年“38号文”确立的供地新框架在三季度进入执行深化期，8月末中央多部委联合发布的一揽子新政则在销售、信贷、融资三端同步发力，开始向土地市场传导。

“38号文”确立的“增存挂钩”机制持续显效——年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。这一约束在上半年推动京沪广深宅地计划供应量全线调减，进入三季度后，各地为完成全年供地计划，普遍在季末加快供地节奏，形成9月供应建面2889.1万平方米的年内高点；与此同时，“好房子”建设导向与低密、高品质住宅用地供给的结构性要求，使核心城市优质地块争夺强度居高不下。

增量政策方面，8月18日国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行，提取情形由6项增至9类，公积金政策优化成为地方稳市场的主要抓手。8月末中央多部委联合发布的一揽子新政从三端发力：销售端推行现房销售、预售封顶及资金全额监管，降低购房者交付顾虑；信贷端个贷期限延至40年、“交房再还贷”，直接降低购房门槛与月供压力；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”。季末政策重心向需求侧延伸——中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息：对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且所购住房建筑面积不超过120平方米、价格不超过150万元的居民家庭，可享受贴息的贷款规模上限为100万元，财政部门给予年化1个百分点、期限最长5年的贴息支持。但由于政策效应传导存在时滞，三季度土地市场仍以供给端驱动为主，需求端修复信号在季度内尚未充分显现。

重点50城涉宅用地供求规模与价格走势

2026年三季度，重点50城招拍挂土地市场供应端显著放量，成交端延续收缩但边际改善，供求关系由上半年的紧平衡转向明显的供大于求，量价背离成为本季度最突出的运行特征。

- 供求规模

（万平方米）

图1 2025年1月—2026年9月重点50城涉宅用地供求走势

数据来源：CRIC。

- 供应端

三季度重点50城合计供应建面约5014.8万平方米，较二季度的2657.9万平方米大幅增长88.7%，季末集中推地特征鲜明。分月看，7月供应869.7万平方米，8月回升至1256.0万平方米，9月进一步放量至2889.1万平方米，创年内单月新高，地方政府加快供地计划执行的意图明显。分能级看，三四线城市为放量主力，合计供应2745.7万平方米，占全市场的54.8%；二线城市供应1933.5万平方米，占38.6%；一线城市供应仅335.6万平方米，占比6.7%，核心城市供地稀缺度进一步上升。

- 成交端

三季度重点50城合计成交建面约3024.6万平方米，同比下降24.0%，但环比二季度增长39.4%，呈现逐月回升态势：7月886.4万平方米、8月957.3万平方米、9月1180.9万平方米。分能级看，一线城市成交343.9万平方米，同比增长120.2%，是唯一实现正增长的梯队；二线城市成交1670.5万平方米，同比下降26.7%；三四线城市成交1010.2万平方米，同比下降34.6%，跌幅在各能级中最大。

尽管成交规模同比仍处收缩区间，但三季度逐月回升的走势显示出市场的边际改善迹象，9月单月成交建面已回升至年内次高水平。供应放量快于成交跟进，是本季度供求关系转向宽松的直接原因；考虑到四季度仍是全年供地计划的收尾期，供应端大概率延续放量，而成交端的修复节奏将主要取决于销售端复苏程度。

- 供求关系

三季度重点50城整体呈现明显供大于求格局，供求比约1.66，较二季度的1.23显著抬升。月度供求比快速上行：7月0.98、8月1.31、9月升至2.45，供应放量速度明显快于成交跟进速度。分能级看，供求失衡主要集中于三四线城市（供求比2.72），二线城市供求比约1.16整体可控，一线城市供求比0.98仍维持供略小于求的紧平衡格局。

- 成交总价与楼面均价走势

三季度重点50城呈现“总量缩量、价格跃升”特征：成交建面同比下降24.0%，但成交总价同比转正增长5.4%，楼面均价同比上涨38.6%，一二线优质地块拉高均价、三四线低价地块稀释总量的结构性特征极为突出。

（亿元）　（元/平方米）

图2 2025年1月—2026年9月重点50城涉宅用地成交价格表现

数据来源：CRIC。

- 成交总价

三季度重点50城合计成交总价约3041.4亿元，同比增长5.4%，是年内首个同比转正的季度；环比二季度增长27.3%。分月看，7月987.7亿元、8月1072.6亿元、9月981.0亿元，季度内保持相对稳定。分能级看，一线城市成交总价1447.8亿元，同比增长103.8%，占全市场的47.6%，贡献了本季度出让金的全部增量；二线城市1101.8亿元，同比下降21.8%；三四线城市491.8亿元，同比下降35.8%，占比仅16.2%。总价结构的极度集中，是“缩量提质”最直接的体现。

- 成交楼面价

三季度重点50城整体楼面均价约10055元/平方米，同比上涨38.6%，但环比二季度下降8.7%。月度均价呈明显的“前高后低”走势：7月11143元/平方米、8月11205元/平方米，9月回落至8308元/平方米。9月均价的环比大幅回落并非地价普跌，而是成交结构向低单价城市和远郊地块倾斜所致——当月三四线城市与二线远郊地块成交占比显著提升，拉低了整体均价水平。分能级看，一线城市楼面均价42098元/平方米，同比下降7.4%；二线城市6596元/平方米，同比上涨6.6%；三四线城市4868元/平方米，与上年同期基本持平。

各能级城市土地市场高度分化

2026年三季度，一线成交量额齐升、二线内部分化、三四线放量承压，不同能级量价、热度差距进一步拉大。

表1 2026年三季度各能级城市涉宅用地供需情况比较

数据来源：CRIC。

- 一线城市：供应稀缺下成交量额齐升

三季度，一线城市涉宅用地合计供应建面约335.6万平方米，合计成交建面约343.9万平方米，供求比约0.98，供略小于求。成交建面同比增长120.2%，是各能级中唯一实现正增长的梯队，主要源于上年同期基数偏低以及年内优质地块集中入市。分城市看，上海、北京贡献了一线城市绝大部分成交量，深圳因供地节奏限制成交规模有限，广州则是唯一保持持续供应的一线城市。

（万平方米）

图3 2025年1月—2026年9月一线城市涉宅用地供求走势

数据来源：CRIC。

成交总价与地价维度：三季度一线城市成交总价合计约1447.8亿元，同比增长103.8%，占重点50城成交总价的47.6%，较上半年占比进一步提升；楼面均价约42098元/平方米，同比下降7.4%，但仍显著高于其他能级。季度内均价呈回落态势，主要由成交结构变化导致，核心板块优质地块的价格水平并未出现松动。

（亿元）　（元/平方米）

图4 2025年1月—2026年9月一线城市涉宅用地成交表现

数据来源：CRIC。

分城市表现：上海三季度成交总价约706.4亿元、成交建面135.6万平方米，楼面均价约52092元/平方米，金额与均价均居重点50城首位，核心地块成交活跃度显著领先；北京成交总价约483.7亿元、成交建面117.1万平方米，楼面均价约41293元/平方米，顺义后沙峪等优质地块贡献突出；广州成交总价约217.2亿元、成交建面82.0万平方米，楼面均价约26486元/平方米；深圳受供地节奏影响，成交建面仅9.2万平方米、总价40.6亿元，但楼面均价高达44171元/平方米，单价水平仅次于上海，9月单宗地块溢价率更是达到125.46%，充分反映出一线核心城市稀缺地块的争夺强度。

- 二线城市：成交整体承压，头部城市结构性活跃

三季度，二线城市合计供应建面约1933.5万平方米，合计成交建面约1670.5万平方米，整体供求比约1.16，供求关系在三个能级中最为健康。成交建面同比下降26.7%，成交总价同比下降21.8%，降幅均小于三四线城市，显示出二线城市相对更强的需求韧性。

（万平方米）

图5 2025年1月—2026年9月二线城市涉宅用地供求走势

数据来源：CRIC。

成交总价与地价维度：三季度二线城市成交总价合计约1101.8亿元，同比下降21.8%；楼面均价约6596元/平方米，同比上涨6.6%，是各能级中唯一实现均价同比上涨的梯队，反映出二线城市供地结构优化对均价的提振效应仍在延续。

（亿元）　（元/平方米）

图6 2025年1月—2026年9月二线城市涉宅用地成交表现

数据来源：CRIC。

二线内部分化加剧：头部城市维持活跃，尾部城市底价托底。杭州三季度成交总价约180.6亿元居二线首位，成交建面99.0万平方米，楼面均价约18244元/平方米，量价表现均处于二线前列；南京成交总价119.0亿元、楼面均价10125元/平方米，是二线城市中均价破万的代表；成都、西安成交建面分别达148.4万、148.2万平方米，是二线城市中成交体量最大的两座城市，但楼面均价仅6341元/平方米、5482元/平方米，量高价低特征明显；济南、武汉成交总价处于65亿元左右区间。与之相对，多数普通二线城市成交以底价或低溢价完成，与头部城市形成显著背离。

- 三四线城市：承接主要供应放量，但成交疲弱、供求失衡加剧

三季度，三四线城市合计供应建面约2745.7万平方米，占重点50城供应总量的54.8%，是本季度供地放量的绝对主力；但合计成交建面仅1010.2万平方米，同比下降34.6%，供求比高达2.72，供大于求矛盾在各能级中最为突出。供应放量主要由镇江、南通、常州、徐州、扬州等江苏城市及淄博、昆山等城市集中推地驱动，但需求端支撑不足，成交跟进明显滞后。

（万平方米）

图7 2025年1月—2026年9月三四线城市涉宅用地供求走势

数据来源：CRIC。

成交总价与地价维度：三季度三四线城市成交总价合计约491.8亿元，同比下降35.8%，占全市场比重降至16.2%；楼面均价约4868元/平方米，与上年同期基本持平，绝对价格仍处于相对低位。三四线城市平均溢价率仅1.63%，多数地块以底价成交，是本季度拉低全市场溢价率与均价水平的主要因素。

（亿元）　（元/平方米）

图8 2025年1月—2026年9月三四线城市涉宅用地成交表现

数据来源：CRIC。

- 重点50城土地市场核心指标横向比较

2026年三季度，重点50城涉宅用地合计成交约3041.4亿元、3024.6万平方米。TOP5城市（上海、北京、广州、杭州、南京）贡献了56.1%的土地出让金，45个有成交城市中有30个成交金额不足50亿元，土地出让金在城市维度高度集中。

表2 2026年三季度重点50城土地市场核心指标TOP10

数据来源：CRIC。

- 头部集中

金额TOP10城市合计揽金约2112.3亿元，占50城总额的69.5%；TOP5城市合计约1706.9亿元，占比达56.1%，集中度较上半年（66.0%、49.7%）进一步提升。这五座城市中，上海、北京、广州为一线城市，杭州、南京为强二线城市，是本季度土地出让金的核心贡献者。

从梯队来看，上海以706.4亿元居首，北京以483.7亿元次之，两者合计占重点50城成交总价的39.1%；广州、杭州处于180亿—220亿元区间；南京、南通、成都、西安、济南、武汉六城位于65亿—120亿元区间；其余35城合计仅占总额的30.5%，其中30城成交金额不足50亿元。

- 量价分化

成交建面TOP10城市合计成交约1489.0万平方米，合计成交金额1800.5亿元，平均楼面价约12092元/平方米，高于50城整体均价10055元/平方米，反映出成交体量较大的城市并非低价城市——上海、北京、南京等核心城市同时出现在建面榜与均价榜前列，而重庆、徐州、漳州等量高城市楼面价则明显偏低（重庆仅2138元/平方米），量价分化特征清晰。

图9 2026年三季度重点50城土地成交建面与成交均价分布

数据来源：CRIC。

均价TOP10中一线城市占4席（上海52092元/平方米、深圳44171元/平方米、北京41293元/平方米、广州26486元/平方米），二线城市占4席（厦门22909元/平方米、杭州18244元/平方米、南京10125元/平方米、青岛9384元/平方米等），三四线城市仅东莞（19605元/平方米）、无锡（13060元/平方米）两个核心都市圈城市入围，均为人口流入、配套成熟的区域，体现出较高的价值外溢效应。

土拍热度：结构性高热，整体市场平稳

- 溢价率与流拍率

2026年三季度，土地市场热度呈“季内逐月回落、结构分化加剧”的特征，溢价率同比抬升但环比显著回落，流拍率小幅回升但仍处相对低位。

图10 2025年1月—2026年9月重点50城涉宅用地成交溢价率及零溢价成交城市占比走势

数据来源：CRIC。

溢价率方面，三季度重点50城平均溢价率11.64%，同比上升4.34个百分点，但较二季度的22.74%回落11.10个百分点，呈逐月走低态势：7月16.55%、8月9.62%、9月8.89%。季度内溢价率回落的主要原因有两方面：一是二季度深圳、杭州等核心城市高价地集中成交形成较高基数；二是三四线城市供应放量后低溢价、零溢价地块占比提升，对整体溢价率形成稀释。三季度45个有成交城市中，有15个城市季度加权溢价率为零，零溢价（底价）成交城市占比为33.3%，较二季度的28.9%上升4.4个百分点。

分能级溢价差异显著：一线城市三季度溢价率约16.56%，争抢热度断层领先，深圳9月单宗地块溢价率高达125.46%；二线城市溢价率约9.64%，杭州、合肥、西安等热点城市优质地块仍能实现较高溢价，西安曲江新区地块溢价率达40.03%；三四线城市月度溢价普遍低于2%，本季度平均仅1.63%，绝大多数地块以底价成交，与普通二线及以上城市形成显著背离。

图11 2025年1月—2026年9月各能级城市涉宅用地成交溢价率走势

数据来源：CRIC。

流拍率方面，三季度为4.2%，较上半年的2.3%上升1.9个百分点，但仍处于相对低位，未出现大规模撤牌或流拍现象。9月单月流拍率6.6%，为年内较高水平，主要因三四线城市放量后部分远郊、低质地块缺乏房企响应。整体看，地方政府在“增存挂钩”机制下主动控制低质地块供应的策略仍在延续，流拍率大幅上行的风险相对可控。

- 重点地块表现

2026年三季度，重点城市的板块单价“地王”仍在诞生，但高热高度集中于核心城市稀缺地块，并非地价普涨。从总价、单价、溢价率三个维度看，三季度土地市场的热度分布呈现明显的“一线垄断总量、多城分享溢价”格局。

表3 2026年三季度重点50城涉宅地块成交总价TOP10

数据来源：CRIC。

表4 2026年三季度重点50城涉宅地块成交溢价率TOP10

数据来源：CRIC。

表5 2026年三季度重点50城涉宅地块成交单价TOP10

数据来源：CRIC。

从三季度榜单看，成交总价TOP10地块全部位于一线城市，TOP10门槛达49.77亿元。上海杨浦区C090103单元地块以161.20亿元居首，由上海保利城市发展等联合体竞得，楼面价达102023元/平方米，同时刷新三季度重点50城总价与单价两项纪录；上海普陀区W0608地块以150.19亿元位列第二；北京海淀区、朝阳区、顺义区三宗地块分列第三至第五位，其中华润置地以82.99亿元竞得顺义后沙峪地块；广州海珠区琶洲南区地块以80.56亿元位列第六，是一线城市中唯一进入总价榜前十的非北上深地块。

单价榜与总价榜高度重合，TOP10门槛61423元/平方米，一线城市占据绝对主导：上海杨浦区地块以102023元/平方米登顶，深圳B401-0151地块以98069元/平方米次之，上海黄浦区地块以96822元/平方米位列第三。溢价率榜则呈现完全不同的图景——深圳B401-0151地块以125.46%的溢价率断层居首，哈尔滨两宗地块以76.52%、69.55%分列第二、三位，南宁、郑州、南昌、武汉、杭州等二线城市紧随其后，TOP10门槛44.45%，高溢价地块的城市分布明显较总价榜分散。这说明高热并非一线城市专属，核心二线城市的稀缺优质地块同样能引发激烈争夺，但二线高热地块的总价量级普遍在10亿元以下，与一线城市“高价高量”的成交形成鲜明对比。从地块属性看，高溢价地块全部为主城改善、旧改、轨道沿线优质宅地，远郊刚需地块无竞价热度，房企拿地标准清晰：优先选择人口流入、配套成熟、去化有保障的核心地块。

拿地主体：央国企主导格局延续

从三季度重点地块成交看，央国企是核心城市高总价地块的主要获取方，且地块总价越高，央企占比越高。季度成交地块中，在母体背景可识别的成交中，央企占比达56.8%、地方国企占30.8%，混合所有制企业（以绿城为代表）占4.1%，民营房企仅占8.4%。

从驱动逻辑看，央国企的资金优势在三季度进一步凸显。8月末新政明确支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资逻辑由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，头部国央企凭借低成本融资与政企协同优势，持续在核心城市补充优质土储；而民企受高融资成本与现金流约束，短期内难以大规模重返土地市场。

整体看，三季度土地市场的资金分层格局未改：头部央国企在一线城市及强二线核心板块持续补仓，城投及平台公司在三四线城市承担托底功能，民营房企参与度维持低位。考虑到四季度仍是供地放量期，且核心城市优质地块供应节奏有望加快，预计资金向核心城市、向头部企业集中的趋势仍将延续。

央国企主导地位持续强化，投资逻辑全面转向利润优先。从三季度重点地块成交情况看，核心城市高总价、高单价地块仍主要由央国企及地方国资平台获取，房企优先选择人口流入、配套成熟、去化确定性强的核心板块。

民企拿地持续收缩，市场延续边缘化。多数民营房企仍处“核心城市争不过、非核心城市不参与”的两难困境，在融资成本偏高、现金流约束下，短期内难以大规模重返土地市场；仅少数区域深耕型民企在熟悉的本地市场保持零星补储。

城投平台托底功能延续。三季度三四线城市承接了全市场54.8%的供应放量，但需求支撑明显不足，供求比高达2.72，城投及平台公司在本地市场的托底拿地角色仍将持续，但布局高度集中于三四线城市，主要承担稳定本地土地市场的功能。

四季度展望

展望2026年四季度，重点50城土地市场预计将延续“供应季节性冲量、成交低位波动、城市分化加深、热度结构分化”的运行趋势。供应端在全年供地计划收尾与“盘活存量、以需定供”的双重作用下，将呈现环比冲量、同比收缩、结构向核心城市优质地块进一步集中的特征；成交端受制于房企资金面与推地结构，总量仍将低位运行，月度间波动加大；一线及强二线核心城市优质地块的高热度与广大三四线城市的低迷行情并存，市场分化的深度与广度均将超过前三季度。

- 供应端季节性冲量，供求比或将进一步抬升

从季节性规律看，四季度是全年供地的高峰窗口。2026年四季度供应建面环比三季度大概率继续走高，10-11月将出现集中挂地。但“冲量”是季节性的，总量仍在收缩通道。且政策端已为新增供地设置了明确上限。在“以需定供、精供优供”导向下，供地资源将进一步向去化周期短的核心城市，以及区位优越、配套完善的优质存量地块集中。

- 城市间分化持续加深，修复行情仅局限一线与强二线

从三季度数据看，一线城市是唯一实现成交建面、成交总价同比双增的梯队，四季度热度有望延续。上海、北京、深圳等城市核心地块仍将吸引央国企激烈争夺。二线城市内部分化难以收敛——杭州、南京、成都、西安等热点城市优质地块维持较高溢价，普通二线及三四线城市土地市场整体仍将偏冷，多数地块以底价成交。

- 央国企主导格局难以撼动，民企暂无大规模回归条件

三季度核心城市高价地块仍主要由央国企获取，这一格局在四季度预计将延续。央国企依托低成本融资、政企协同等优势，持续在核心城市补仓优质改善地块；民企受高融资成本、现金流约束，短期内难以大规模重返土地市场；城投平台在三四线城市的托底拿地角色仍将持续。

- 溢价率维持结构性分化，流拍率温和上行

三季度溢价率呈现“季内冲高回落”的特征，7月16.55%为季度高点，9月已回落至8.89%。四季度随着核心城市优质地块持续入市，一线及强二线城市溢价率有望维持较高水平，但受三四线城市低溢价地块占比提升的稀释，全市场平均溢价率预计在8%—12%区间波动；流拍率在供应放量背景下或温和上行，但在地方政府主动控制低质地块供应的策略下，大幅攀升风险可控。

- 成交楼面价结构性支撑仍在，市场全面回暖依赖销售复苏

四季度随着核心城市高价地块持续入市，将带动整体楼面均价维持相对高位，但均价水平将更多取决于成交结构而非地价普涨。需求端政策已在季末完成关键加码——居民购房贷款贴息政策自10月1日起落地，对首套刚需、中小套型（建筑面积不超过120平方米）、中低价位（总价不超过150万元）住房给予年化1个百分点、期限最长5年的贴息支持，标志着政策发力点由供给侧、信贷端向需求侧扩围，有助于修复购房信心、激活刚需入市。但需注意的是，150万元的房价门槛意味着政策对三四线城市及一二线远郊刚需板块的去化提振相对直接，而一线和重点二线城市核心区受益有限，这一受益结构与土地市场既有的能级分化方向基本一致，难以扭转分化格局。考虑到从销售端修复到房企拿地意愿回升仍存在传导时滞，叠加房企资金面分化短期难改，土地市场实现全局性回暖仍需观察四季度销售端的实际表现。

- 附录1 样本50城名单

- 附录2 2026年三季度重点50城市土地市场核心指标

数据来源：CRIC。

市场篇

核心摘要

2026年三季度，房地产市场在政策密集落地的窗口期延续筑底，但三季度整体表现弱于二季度，市场筑底仍不牢固。据CRIC监测，三季度50个典型城市新增供应2738万平方米，环比下降6.0%、同比下降20.4%，供应端延续收缩；新房成交3136万平方米，环比下降26.3%、同比下降10.6%。与之相对，20城二手房三季度成交4431万平方米，同比增长6.7%、环比下降16.8%，规模仍处高位，“存量主导”格局在三季度进一步巩固。

总量层面的“安全”与结构层面的“失衡”并存，是库存端需要警惕的信号。截至9月末，50城狭义库存约30221万平方米，同比下降6.7%，较2023年1月末下降约两成，与2026年6月末基本持平，总量处于三年低位；但三季度成交回落带动9月末库存较8月末回升1.2%，去化周期升至26.9个月，其中三四线城市达32.4个月。总量去化压力并未因缩量而消失，而是向三四线及弱二线城市集中，结构性风险仍在累积。

展望四季度，市场大概率呈现“供应脉冲放量、成交弱修复、价格结构分化”的特征。房企冲刺年度业绩将推动推盘节奏阶段性加快，但“以销定产”的经营惯性决定放量难以持续。且随着现房销售制度逐步推进，项目销售回款时点总体趋于后移，或进一步约束明年的供应弹性；40年个贷上限、债务收入比上调等需求端松绑，则有望对核心一二线城市的改善型需求形成增量支撑，在“好房子”供给与置换链条的双重作用下，新房成交同比降幅或进一步收窄；多数三四线城市仍处于去库存与价格寻底阶段，弱势磨底格局难有实质改变。市场筑底尚未完成，新政为下一轮周期划定了制度框架，但短期信心修复仍需时间。

整体综述：一二手分化延续，二手房主导地位进一步强化

2026年三季度，在“828新政”制度重构与市场预期调整的共同作用下，一二手成交结构持续分化，二手房在重点城市住房交易中的占比进一步提升，“二手房主导”的格局不断强化。

从成交总量来看，三季度一二手住宅成交总规模维持高位。三季度20个重点城市一二手住宅成交总面积约6404万平方米，环比下降20.6%；对比去年同期约6292万平方米的规模，同比仍小幅增长1.8%。前三季度累计成交约20450万平方米，同比微增0.4%，总量规模与上年同期基本持平。

从成交表现看，三季度新房成交1973万平方米，环比下降28.0%，同比下降7.8%，前三季度累计成交6545万平方米，同比下降10.5%；同期二手房成交4431万平方米，环比下降16.8%，但同比仍增长6.7%，前三季度累计成交13906万平方米、同比增长6.5%。二手房环比降幅比新房小11.2个百分点，同比更是高出14.5个百分点，二手房成交表现明显优于新房。

图1 2023年1月-2026年9月20个重点城市一二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

注：20个重点城市包含北京、成都、大连、东莞、佛山、广州、杭州、惠州、南京、宁波、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、天津、武汉、西安、扬州、重庆，与二手房同口径。

从成交结构看，二手成交占比持续抬升。二手房占一二手总成交面积的份额由2023年一季度的47.2%升至三季度69.2%；前三季度累计占比68.0%，较上年同期（64.1%）上行3.9个百分点。三季度各月占比稳定于69%左右，二手房成交规模约为新房的2.2倍，主导地位进一步固化。

图2 2023年1月-2026年9月重点20个城市一二手住宅成交面积占比月度变动情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

分能级看，一线与二三线的分化进一步加深，总量稳定主要由一线城市贡献。三季度一线城市一二手合计成交1813万平方米，环比下降16.6%但同比增长7.2%，前三季度累计同比增长3.1%；二三线城市合计成交4591万平方米，环比下降22.1%、同比基本持平（-0.2%），前三季度累计同比下降0.7%。一线城市成交的韧性与稳定性，源自需求基数、供应结构和价格调整进度的相对优势，对总量平台形成关键支撑。

新建商品住宅市场：供给主动出清，成交筑底分化

供应：三季度末集中放量，但环比仍下降6.0%，供给收缩基调不改

供应端的收缩在三季度进一步深化。据CRIC监测，全国50个典型城市前三季度累计新增供应7553万平方米，同比下降21.2%，降幅较上半年微收0.5个百分点。从绝对量来看，仅为2023年同期的约47%，供给收缩幅度仍处历史高位。分季度看，一季度供应1904万平方米，二季度回升至2911万平方米，三季度回落至2738万平方米，环比下降6.0%、同比下降20.4%，前三季度同比降幅均在20%以上，供给收缩基调未改。

从月度走势来看，1-2月受春节假期与市场预期偏弱叠加影响，供应处于年度谷底，单月规模均不足600万平方米；3月随“小阳春”季节性放量至912万平方米，4月进一步上行至1139万平方米，形成年内首个供应高峰；5月短暂回落后6月再次回升至1016万平方米。进入三季度，7-8月供应下探，7月698万平方米、8月672万平方米，均为年内低位，同比降幅分别达23.5%、25.7%；9月受“金九”推盘窗口带动，供应集中放量至1368万平方米，环比大增103.6%，创年内单月新高，但同比仍下降15.7%。整体来看，前三季度供应呈“一季度低位开局、二季度冲高回落、三季度先抑后扬”的特征，房企推盘节奏明显向少数节点集中。

图3 2023年1月-2026年9月全国50个典型城市新建商品住宅月度供应情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：50个代表城市包含北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、苏州、武汉、西安、南京、长沙、天津、郑州、东莞、青岛、宁波、合肥、佛山、沈阳、无锡、济南、厦门、福州、温州、长春、哈尔滨、南宁、常州、南昌、南通、珠海、惠州、徐州、中山、兰州、大连、东营、淮南、景德镇、昆山、拉萨、汕头、西宁、扬州、运城、漳州、肇庆、镇江、淄博，下同。

分能级来看，三季度各能级供应均同比下降，二线城市降幅最深。

4个一线城市三季度供应474万平方米，环比增长7.1%、同比下降15.7%，前三季度累计供应1194万平方米、同比降23.1%。上海、深圳三季度供应略显疲软，同环比齐降；北京、广州集中放量，环比增幅20%以上，但前三季度累计同比降幅仍在25%以上。

23个二线城市三季度供应1635万平方米，环比下降12.4%、同比下降24.6%，前三季度累计供应4611万平方米、同比降23.4%。从三季度各城市表现来看，仅南京（+33.0%）、福州（+36.5%）、苏州（+21.0%）、武汉（+15.8%）四城实现同比正增长，郑州（-74.3%）、济南（-70.3%）、重庆（-56.9%）、青岛（-50.4%）等城市降幅超五成，城市间分化加剧。

23个三四线城市三季度供应628万平方米，环比增长4.3%、同比下降11.2%，前三季度累计供应1748万平方米、同比下降13.4%。珠海（+114.6%）、南通（+47.4%）、东营（+28.9%）等城市放量明显，但多数城市绝对规模仍处历史低位。

表1 2026年三季度和前三季度50个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

成交：三季度环比回落26.3%，前三季度累计同比下降11.1%，“金九”成色不足

2026年三季度，新房整体成交延续筑底行情。据CRIC监测，三季度50城新建商品住宅成交3136万平方米，环比下降26.3%、同比下降10.6%，前三季度累计同比下降11.1%。从季度动能看，一季度受春节及低基数扰动，成交3002万平方米，同比下降24.2%；二季度得益于政策累积效应及部分核心城市需求释放，成交面积回升至4253万平方米，环比增长41.7%，同比基本持平（+0.9%）；进入三季度，市场转入季节性淡季，成交面积回落至3136万平方米，环比下降26.3%，同比下降10.6%，总量层面的筑底仍未完成。

从变化趋势看，7月成交1120万平方米、为三季度高点，8月回落至996万平方米，9月在新政落地与“金九”营销双重作用下微升至1020万平方米，环比增长2.4%、但同比降幅扩大至20.1%，“金九”成色明显不足。

图4 2023年1月-2026年9月全国50个典型城市新建商品住宅月度成交情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

分能级来看，三季度成交环比全线回落，仅部分城市保持正增。

一线城市是唯一实现同比正增长的层级，以“最小的降幅、最多的正增长城市”印证需求的相对韧性。4个一线城市三季度成交504万平方米，环比下降23.6%、同比逆势增长4.9%，前三季度累计1577万平方米、同比下降3.0%，降幅在各能级中最小。从三季度各城市表现看，深圳（+22.2%）、北京（+13.9%）实现同比正增，改善型需求集中释放支撑明显；广州（-4.5%）、上海（-1.4%）同比小幅回落。

二线城市整体承压，单城表现冷热不均。23个二线城市三季度成交1873万平方米，环比下降26.9%、同比下降13.8%，前三季度累计成交6228万平方米，同比降幅为14.8%。从三季度各城市表现看，除沈阳（+11.9%）、苏州（+17.4%）、厦门（+13.2%）、福州（+29.0%）等城市外，多数城市承压，长沙（-56.5%）、杭州（-27.9%）、成都（-27.9%）、青岛（-28.7%）、济南（-34.2%）等城市同比降幅居前。

三四线城市三季度成交759万平方米，环比下降26.4%、同比下降11.4%，降幅较上半年有所扩大，需求持续疲软，前三季度累计2586万平方米、同比降6.0%，累计跌幅小于二线。从三季度各城市表现看，昆山（+84.6%）、汕头（+15.8%）、西宁（+11.2%）、中山（+5.1%）等城市同比逆势增长，其共性是低基数下的需求回补，但绝对规模仍然有限。

表2 2026年三季度和前三季度50个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从成交结构看，改善型需求支撑延续，产品升级趋势明确。2026年1-9月（累计口径），90平方米以下小户型成交占比仅18.5%，较2023年下降3.3个百分点；110-130平方米刚改户型占比26.3%，提升1.4个百分点；150平方米以上大户型占比13.6%，提升2.9个百分点，结构重心持续上移。这一结构性上行，既是“好房子”政策引导下供给适配的结果，也意味着新房有效需求正加速向改善端集中；40年个贷上限与债务收入比上调等新政，进一步降低了改善换房的门槛，“总量缩、结构升”已成为市场的主基调。

具体城市来看，2026年1-9月，杭州（31.1%）、苏州（30.4%）、宁波（26.5%）等城市150平方米以上成交占比超25%，其中杭州、苏州等城市已超三成。与2025年同期相比，50个代表城市中35个城市150平方米以上新房成交占比提升，其中苏州、杭州、南昌等城市提升幅度超5个百分点；上海（+2.0个百分点）、广州（+1.3个百分点）、深圳（+2.8个百分点）三大一线同步上行，改善需求已成为核心城市新房成交的主力支撑。

图5 2023年-2026年前三季度全国50个典型城市新建商品住宅各面积段成交套数占比

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

价格：三季度整体同比上涨6.5%，一线仍是唯一下滑能级，结构性因素主导涨跌

从CRIC监测的2026年三季度50城新建商品住宅成交均价看，50城整体成交均价22662元/平方米，同比增长6.5%，但环比仍下降1.1%。分能级看，一线城市三季度均价55218元/平方米，环比下降0.5%，同比下降1.6%，是唯一同比下滑的能级；二线城市17637元／平方米，环比下降3.4%但同比增长4.7%；三四线城市13421元/平方米，环比下降1.5%、同比增长3.7%，均价回升更多源于成交结构向中高端项目倾斜，而非价格本身的普遍上行。

表3 2026年三季度各能级城市商品住宅成交均价（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从月度价格走势来看，2026年三季度一线城市均价高位回落，二线和三四线城市均价走势相对平稳。其中9月一线城市成交均价52441元/平方米，较年初下降4.6%；二线城市成交均价17254元/平方米，较年初上涨1.7%；三四线城市成交均价13021元/平方米，较年初下跌8.4%。整体看，三季度价格“稳中分化”的特征贯穿始终，一线城市受高端项目入市节奏影响波动最大，三四线城市则在“以价换量”策略下低位窄幅波动。

图6 2023年1月-2026年9月全国50个典型城市分能级新建商品住宅成交价格走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从城市表现来看，50个典型城市中，三季度成交均价同比上涨的城市有25个，同比基本持平（涨幅在±2%区间内）的城市有10个，下跌城市共15个。上涨城市数量已明显超过下跌城市，但涨跌分布依旧分散，价格变动的结构性特征依然突出。

图7 2026年三季度全国50个典型城市新建商品住宅成交价格同比表现

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

具体来看，成交均价TOP10城市仍以一线及强二线城市为主，上海、深圳、北京稳居前三，杭州、厦门、广州等长三角、珠三角核心城市位列前十，其中上海以76744元/平方米居首，环比上涨3.7%，但同比仍下降7.6%。价格环比TOP10城市中，淄博（13.7%）、长沙（13.3%）、青岛（13.0%）居前三位，沈阳、常州、中山、东莞、徐州等三四线及弱二线城市环比涨幅多在5%以上，而福州（-13.9%）、镇江（-10.5%）、广州（-9.4%）等城市环比跌幅居前，城市间价格边际走势明显分化。价格同比TOP10城市分化显著，东营以31.1%的同比涨幅居首，青岛（26.7%）、杭州（20.4%）、长沙（18.0%）、肇庆（15.0%）紧随其后，三四线及弱二线城市占比明显提升，同比高涨幅在相当程度上仍源于低基数及单项目集中成交；与之相对，西安（-16.0%）、福州（-11.2%）、郑州（-10.4%）等城市价格同比降幅超10%，价格调整压力依然较大。

表4 2026年三季度商品住宅成交均价和价格涨幅TOP10城市（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

库存及去化：总量安全与结构失衡并存，去化周期升至26.9个月

2026年三季度，在供给持续收缩的背景下，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量降至3.02亿平方米，较2023年初的约3.76亿平方米累计下降约19.7%，整体库存规模已回落至三年来的低位。但值得关注的是，9月末库存较6月末增长0.04%，同比降幅维持在6.7%左右、与6月末基本持平，库存去化已进入阶段性平台期。这意味着“以销定产”确实起到了缓冲作用，库存总量不再是主要风险。但受成交规模整体偏低制约，去化周期不降反升，达到阶段性高点，库存压力已从“总量”转向“去化效率”，区域结构性的流动性风险仍在累积。

库存：狭义库存进入低位平台期，二线城市仍是库存去化核心承载区

2026年以来，重点城市狭义库存持续处于去化通道。截至2026年9月末，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量约30221万平方米，较6月末小幅回升0.04%，同比仍下降约6.7%。9月单月库存环比回升1.2%，结束了此前连续多月的环比下行。究其原因，房企在“金九”窗口集中推盘，9月供应环比大增103.6%，明显超过同期成交增幅，短期库存被动回补；但拉长时间看，“以销定产”的审慎经营策略仍在深化，供应收缩幅度总体大于成交调整幅度，库存总量同比仍处于下降通道。

分能级来看，9月各能级城市库存环比均小幅回升，一线、二线、三四线分别上升2.3%、1.1%、0.8%，一线涨幅居前。从同比来看，二线、三四线城市库存规模较去年同期分别下降7.6%、6.6%，去库存成效显著；一线城市库存同比下降3.0%，降幅在三个能级中最小。

图8 2023年1月-2026年9月全国50个典型城市商品住宅狭义库存量变动情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

具体来看，一线城市内部库存走势分化。广州（-7.2%）、北京（-5.2%）供应端收缩力度显著，叠加成交端改善需求支撑，库存规模同比双双下降，其中广州库存仍达1612万平方米，为四城中最高。上海、深圳库存同比仍处上涨通道，深圳涨幅达7.0%，供需同步收缩下库存尚未有效去化，库存小幅积压；上海库存同比基本持平。

二线城市库存整体呈下行趋势，城市间存量体量差异显著。成都（2398万平方米）、沈阳（1546万平方米）、武汉（1403万平方米）位列9月末库存TOP3，三城合计5347万平方米，占二线城市库存总量约29.4%。同比维度，23个二线城市中17个城市库存处于下降通道，多数城市库存下降主要源于供应收缩幅度超过成交降幅，如大连（-48.3%）、长春（-28.3%）、郑州（-27.2%）、合肥（-20.0%）等，去库存成效突出；仅成都（+8.8%）、济南（+8.2%）、福州（+8.8%）、苏州（+6.5%）、西安（+6.0%）等少数城市受前期供货集中传导影响，库存同比呈现正增长。

三四线城市延续去库存，但“低总量”与“高积压”并存。超八成城市库存同比下降，整体积压状况较去年同期继续改善。温州（-24.4%）、常州（-17.0%）、南通（-16.8%）、徐州（-14.2%）库存同比降幅居前，库存加速去化。但佛山、汕头、淄博、珠海、徐州等城市库存绝对量仍处高位，去化压力较大。仅东莞（+28.4%）、淮南（+3.3%）库存规模同比上涨，其中东莞库存涨幅接近30%，主要源于供应增速远超成交，库存被动上升。

图9 2026年9月末全国50个典型城市狭义库存及其同比变化

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：部分城市按照9月末库存面积=8月末库存面积+9月供应-9月成交计算得出

去化：去化周期升至26.9个月，弱二线与三四线是风险集中区

伴随着三季度末供应集中放量，截至2026年9月末，50个典型城市商品住宅去化周期升至26.9个月，较6月末拉长0.6个月。分能级来看，一线城市去化周期24.7个月，较6月末小幅缩短0.2个月；二线城市25.5个月、三四线城市32.4个月，分别较6月末拉长0.9个月和0.5个月，三四线城市去化压力最为突出。

图10 2023年1月-2026年9月全国50个典型城市商品住宅库存量去化周期变动情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：去化周期=库存面积/近12个月月均去化

具体来看，深圳去化周期22.9个月，同比增幅达46.2%，绝对水平处于阶段性高位，库存压力持续累积；上海去化周期为18.8个月，同比增幅36.5%，主要受成交规模缩量影响，但绝对水平仍在四个一线城市中最低。北京（30.5个月）、广州（25.9个月）去化周期同比分别上升7.5%和5.8%，虽库存规模同比回落，但受整体成交规模制约，去化周期仍维持高位运行，库存风险尚未得到根本缓解。

二线城市去化周期风险分层清晰，核心与弱二线表现分化加剧。截至9月末，大连（69.3个月）、哈尔滨（64.6个月）、沈阳（58.2个月）等弱二线城市去化周期超56个月，显著高于合理去化区间，库存积压风险突出；与之相对应的是，重庆（11.0个月）、杭州（11.3个月）、合肥（11.6个月）、南昌（13.7个月）等城市去化周期处于14个月以内的安全区间，供需相对均衡。从同比变化来看，三季度伴随成交回落，多数城市去化周期同比走阔，成都（+93.4%）、苏州（+58.4%）、兰州（+41.8%）、杭州（+40.8%）、济南（+37.6%）等城市去化周期同比增幅居前，去化压力显著回升；仅大连（-30.8%）、长春（-11.3%）等城市受益于库存的大幅出清，去化周期同比缩短。整体来看，二线城市去化压力较上年同期普遍上升。

三四线城市整体库存形势较为严峻，其中珠海（53.9个月）、景德镇（52.4个月）、西宁（51.2个月）、东莞（46.7个月）、汕头（46.7个月）、昆山（40.4个月）、运城（40.1个月）等7个城市去化周期超40个月，即便供应不再增加，以当前成交节奏，去化仍需3年以上。同比来看，多数城市去化压力较上年同期有所上升，西宁（+70.4%）、东莞（+53.7%）、珠海（+37.8%）、景德镇（+34.5%）等城市去化周期同比增幅居前；仅南通（-23.7%）、淄博（-13.2%）、昆山（-12.1%）、徐州（-11.2%）等少数城市有所缓解。

图11 2026年9月末全国50个典型城市去化周期及其同比变化

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

二手住宅市场：三季度成交同比仍增6.7%，韧性显著优于新房

与新房市场持续缩量调整形成对照，三季度二手房市场表现出较强韧性，“以价换量”主基调下成交规模维持高位。从总量来看，三季度20城二手住宅成交4431万平方米，较二季度下降16.8%，但同比仍增长6.7%，前三季度累计成交13906万平方米，同比增长6.5%，保持近四年来成交新高。

图12 2023年-2026年前三季度全国20个重点城市二手住宅成交走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从成交走势来看，二手房成交在二季度见顶后回落，但韧性显著优于新房。分月度看，20城二手住宅7月成交1577万平方米，8月进一步降至1443万平方米，9月小幅回落至1411万平方米，但同比仍增长3.1%，环比降幅收窄至2.2%，相对韧性凸显。

图13 2023年1月-2026年9月全国20个重点城市二手住宅成交面积及环比

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

分能级看，一线城市三季度成交1309万平方米，环比下降13.5%、同比增长8.0%，前三季度累计成交4066万平方米，同比增长5.7%。二三线城市三季度成交3122万平方米，环比下降18.2%、同比增长6.2%，前三季度累计成交9840万平方米，同比增长6.8%。三季度一线的同比增速反超二三线1.8个百分点，环比回落幅度也小了4.7个百分点，一线城市短期动能更强。

具体城市看，上海、成都规模领跑，三季度成交在450万平方米以上。从成交表现看，各能级城市三季度成交环比全线回落，仅宁波保持正增，其中大连、杭州、厦门跌幅居前，达25%以上。同比维度，上海、苏州、宁波、东莞等涨幅超20%。前三季度，20城中16城累计同比正增长，上海（+13.9%）、扬州（+24.4%）、苏州（+19.8%）、惠州（+19.0%）、东莞（+17.6%）等城市增幅居前。

表5 2026年三季度和前三季度20个重点城市分能级二手房成交量（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

四季度展望

新房供应：季末放量不改缩量大势，核心城市仍是推盘重点

展望四季度，新房供应预计仍将维持低位运行，但年末存在集中放量的可能。从三季度走势看，7-8月供应连续下探至年内低位，9月受“金九”窗口带动供应环比大增103.6%至1368万平方米，创年内单月新高，显示房企推盘节奏高度依赖少数销售节点，而非市场信心的系统性修复。预计10-12月单月供应或维持较高水平；但前三季度累计同比-21.2%的基本盘，决定了四季度供应难有趋势性反转。土地成交缩量对2027年可售货值的制约已传导至开工端，828新政确立现房销售的制度方向，预计四季度供应仍以“以销定产、随行就市”的点状放量为主，全年供应同比降幅或维持在-20%左右，新政对供应节奏的传导预计在2027年逐步加深。

分城市看，核心城市仍是推盘重点。杭州（去化周期11.3个月）、合肥（11.6个月）、南昌（13.7个月）、重庆（11.0个月）等去化压力小的城市，四季度推盘积极性有望维持，新增供应以优质地段、高品质“好房子”项目为主；郑州、天津、南宁等库存高企城市，供应将进一步收缩，市场重心转向存量去化；三四线城市供应大概率延续低量，个别城市或出现阶段性断供。

新房成交：低位持稳，同比降幅有望保持稳定

展望四季度，新房成交预计呈现“弱季节修复、总量低位持稳”的特征。三季度成交整体走弱、9月同比降幅扩大至20.1%，市场动能已压至低位；四季度在供应放量带动、年末促销与40年个贷、首付优化等新政需求利好的共同作用下，成交环比有望阶段性回升，2025年四季度的低基数亦将助推同比降幅收窄，全年新房成交同比降幅有望收窄至-10%左右。

城市维度上，“点状热、面状冷”的结构性分化将更加明显：北京、深圳成交有望保持相对稳定，杭州、成都或高位震荡，南京、苏州、武汉等基本面较好的二线城市仍有小幅放量空间，弱二线及多数三四线城市延续筑底。

新房价格：总量趋稳但缺上行动力，结构性分化延续

短期看（2026年四季度），新房价格预计维持“总量趋稳、结构分化”的格局。50城前三季度成交均价同比+1.0%的企稳，主要由二线改善盘成交支撑，这一结构性支撑在四季度仍将延续：一线城市均价受优质项目入市托底，但低总价项目占比提升或带来阶段性回落；杭州、合肥等热点二线改善盘主导，均价仍有上行空间，西安、南宁等去化压力大的城市价格调整尚未结束；三四线城市整体仍处寻底过程，“以价换量”策略将延续至年末。

中期看（2027年及以后），现房、准现房项目占比提升将强化新房价格的真实性，减少“期房折价”对统计均价的扰动，新房价格可能呈现阶段性上行；同时，供给收缩与改善型需求集中，或使核心城市价格韧性好于弱线城市，城市间价格分化进一步固化。

库存及去化：库存继续小幅波动，结构性去化压力将持续存在

展望四季度，库存端的风险点在于“供应放量与成交修复的赛跑”。9月供应环比大增的同时，成交仅环比回升2.4%，供给放量并未同步转化为成交，9月末库存已环比转增、去化周期升至26.9个月。若四季度延续这一“供应先行、成交滞后”的节奏，新增供应反而可能推高库存回补压力，去化周期存在突破27个月的可能；反之，若成交季节性修复超预期，库存或重回下行。整体判断，库存总量仍将在3亿平方米附近窄幅波动，但结构性去化压力将持续存在。

二手房成交：高位盘整，同比仍有望正增长

四季度二手房市场预计仍将维持对新建商品住宅的相对优势，但成交规模或较三季度进一步回落。成交量方面，前三季度二手房成交已处于历史同期高位，9月单月成交1411万平方米，同比仍增长3.1%。四季度为传统交易淡季，叠加前期积压需求逐步释放完毕，成交量或延续三季度以来的环比回落态势，但在低基数支撑下，同比仍有望保持正增长。核心城市如上海、深圳、天津等，刚需基数较大、价格调整相对充分，成交活跃度有望维持高位；苏州、扬州等前期需求释放较多的城市，成交回调压力相对更大。

附表1 2026年三季度和前三季度全国50个典型城市分能级新建商品住宅成交均价（单位：元/平方米）