跌跌不休的温州楼市，终于看到了一丝触底反弹的曙光。
江山云起
日前，江山云起的二手房成交价，较此前出现了略微上浮现象。
作为2020年温州“地王”，江山云起号称对标融创壹号院产品系，在没有江景的情况下，2021年初开盘均价高达约42000元/m²。
然而随着楼市下行，尤其是大量投资客抛售，最终连滨江CBD的房价都撑不住。
去年及今年年初，江山云起普遍成交价仅约25000元/m²，并曾出现一些仅20000元/m²出头的成交价。
江山云起
但是最近，来自市场的信息显示，20000元/m²出头的成交价消失了，成交房源的价格普遍略有上涨。
比如，建筑面积约143m²房源，约一年前，曾有低楼层仅约303万元成交，而最近同相近楼层成交价达约328万元，上涨了约25万元。
还有建筑面积约177m²房源，去年年底曾有高楼层以约470万元成交，最近更低的成交价达约496万元，上涨了约26万元。
对比两套成交房源的楼层，实际上的涨幅更夸张。
江山云起其他房源，较去年、今年年初，最近的成交价也普遍有了几万到数十万不等的上涨。
江山云起
以上信息来源：21世纪不动产悦玺店小夏13695741091
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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
尽管依旧远远低于开盘价，但江山云起的房价实现了真正的触底反弹，是近年来温州楼市罕见的积极信号。
江山云起
这离不开该小区自身的积极变化。
一方面，小区园林景观升级后，品质较刚交付时有了明显进步。
另一方面，小区更换了物业管理公司，服务也有了提升。
比起滨江CBD其他次新房，江山云起享有未来社区政策，实际得房率相对高一点。
当品质、服务得到提升后，江山云起自然呈现出了更高的性价比。
滨江CBD新貌
即便如此，结合当前市场环境，江山云起房价能触底反弹，建立在滨江CBD房价总体企稳的基础之上。
像滨江上品、九悦等周边小区，近期二手房成交价与此前差不多，并没有继续下跌，基本稳住了。
而滨江CBD的房价企稳，与未来预期有不小的关系。
近两年，滨江CBD有了实打实的建设，优质资源不断导入，首位度与影响力日渐凸显，在温州高净值人群心目中成功建立了价值共识。
建设中的滨江CBD
而当前，滨江CBD库存商品房仅130余套（不含人才房），且大多集中在个别面积段，购房者选择余地很小。
接下来，滨江CBD待出让的住宅地块非常有限。
想买滨江CBD，二手房市场反而可能有更大的选择余地。
但经过多年消化后，二手房市场上的高性价比房源也在慢慢减少。一些极低价，成交之后就很难再现了。
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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
江山云起的触底反弹仅仅是个案，但也是这几年来温州楼市难得的好消息。
那么，其他次新房的二手房价，会不会再现江山云起的独立行情？这有待继续观察。
滨江CBD及周边住房
当前，不仅仅是滨江CBD，整个鹿城核心地段（不含七都、城西），商品房库存房源也不多，在售新盘数量非常有限，且普遍销售较好。
“828新政”后，商品房需结顶才能预售，甚至可能要求现房销售。
这也意味着，接下来一两年时间里，包括滨江CBD在内的鹿城核心地段，极少有新盘上市。
面对房源减少，不少改善、高端购房者不再观望，下手较此前更果断了。
滨江CBD新交付小区与商务楼
但是，这并不意味着温州房价全面企稳。
与其形成鲜明对比的是，最近市实验中学老校区的小面积学区房，以及瓯江口、滨海等板块的二手次新房，挂牌价、成交价都在持续走低。
这足以反映出，普涨时代已经结束。
当前温州楼市正上演的两极分化景象，就体现了这一点。
滨江CBD与七都西岛头
今后，只有核心地段的高品质小区，具备一定的稀缺性，房价才有望触底反弹。
而那些普通小区、郊区次新房等，若无特殊情况，或将长期横盘，甚至仍有继续微跌的可能。
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