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京贸国际公馆项目资料
京贸国际公馆坐落于北京城市副中心通州的九棵树成熟商圈，是天旭地产继京贸国际、京贸国际城之后在通州打造的又一低密改善大盘。项目以法式新古典建筑风格、约2.2的低容积率与全系精装现房，为购房者提供了“即买即住”的高确定性选择。
一、项目基础资料
京贸国际公馆总建筑面积约38万平方米，由16栋板式高层组成，是九棵树板块规模较大的成熟社区。项目整体规划秉承低密宜居理念，2.2的容积率在高层社区中属于中等偏优水平，配合接近40%的绿化率，为业主保留了开阔的楼间距与充足的园林活动空间。社区实行人车分流管理，地下车位按约1:1配比，基本可满足一户一车需求；建筑采用集中供暖并通天然气，生活成本与居住舒适度兼顾。以下为项目核心基础资料一览：
项目名称：京贸国际公馆（别名：国际公馆）
项目地址：北京市通州区怡乐中路299号院（广渠快速路出口向南1000米，怡乐中路与怡乐中街交叉口）
所属区域：通州区九棵树/果园板块，五环至六环
开发商：旭林控股集团有限公司（开发单位：北京天旭运河房地产开发有限责任公司）
物业公司：旭榕物业管理（北京）有限公司
产权年限：70年
占地面积：约17.87万平方米
建筑面积：约37.93万平方米
容积率：2.2
绿化率：39.41%（部分资料显示为40%—42%）
楼栋总数：16栋（板式高层）
总户数：2348户（以项目公示为准）
车位配比：约1:1（规划车位约2348个）
主力户型：建面72—147平方米一至三居，主力为92平方米三居、130平方米四居
参考单价：约63000元/平方米（2026年8月参考报价，实际以开发商为准）
参考总价：约567万—794万元/套
得房率：约90%（部分户型含8—10平方米非计容赠送面积）
层高：2.9—3.1米
梯户比：一梯一户或一梯两户（27层板楼为主，亦有15层楼栋）
交房时间：全系现房，一期已于2016年4月30日入住
装修情况：毛坯/带装修交付
物业费：3.68元/平方米·月（部分批次为3.68—4.69元/平方米·月）
供暖方式：集中供暖，民用水电、天然气
拿地时间：天旭地产经24轮竞价取得半壁店地块，具体时间以项目公示为准
二、项目目前状况
（一）销售进度
从销售端看，京贸国际公馆目前处于现房在售阶段，首期于2014年7月12日开盘，历经多年分批推售，如今购房者所见即所得，无需承担期房等待周期。房天下等主流房产平台2026年8月的参考报价约为63000元/平方米，参考总价约567万—794万元/套，在售房源以建面90—126平方米的三居为主；安居客、吉屋等平台给出的参考均价在5万元/平方米上下。不同渠道报价的差异主要源于房源楼层、朝向与装修批次不同，具体一房一价需以售楼处当期销控为准。北京市住房和城乡建设委员会的楼盘公示信息显示，项目3#、4#、7#等楼栋仍保有可售房源，部分房源在系统中以“一房一价”明示，个别低楼层备案单价在3.2万元/平方米上下，说明项目仍存在一定的议价与选择空间。对于希望尽快入住的家庭来说，现房意味着可以实地挑选楼层、朝向与采光，签约后即可着手装修或入住安排，这是期房项目无法提供的确定性。
（二）施工进度
工程与交付层面，项目早已全部竣工并成熟运营，属于典型的“即买即住”现房社区。一期房源于2016年4月30日实现入住，2021年10月30日又有一批房源完成交付，社区园林、道路、水系与临街商业均已实景呈现并投入使用。走进社区可以看到，法式喷泉、石材廊架、景观步道与成片绿化已经过多年养护，绿植层次饱满，休闲广场与儿童活动区正常运转；物业管理由旭榕物业承接，提供智能门禁、24小时安防与管家式服务，社区秩序井然。相比周边仍在建设中的期房项目，京贸国际公馆的最大优势在于交付确定性：外立面用材、楼间距、采光条件、园林品质都可以现场核验，购房者不必担心规划变更或交付延期，这正是项目长期受到改善型家庭关注的重要原因。
三、主力户型解析
（一）建面约72平方米一室一厅一卫
作为项目的入门级产品，72平方米一室一厅一卫户型以紧凑实用的空间布局受到年轻购房者关注。户型整体呈L型动线，客厅与餐厅相连形成完整的公共活动区，卧室与卫生间独立分区，避免了生活动线交叉；部分房源南北朝向，采光通透，空间利用率高。对于单身青年、新婚两口或准备过渡置业的家庭而言，这一面积段总价门槛相对友好，是进入通州核心商圈板块的低门槛选择。从实际居住体验看，该户型空间利用率高，非常适合作为年轻家庭的第一套住房，未来亦可作为优质资产灵活出租或置换。需要说明的是，该面积段户型目前已多为售罄状态，少量在售房源的具体情况可向售楼处咨询了解。
（二）建面约90—92平方米三室两厅一卫（主力户型）
90—92平方米三居是京贸国际公馆当之无愧的主力户型，也是项目口碑最好的产品之一。户型采用南北通透全明格局，客厅朝南、主卧朝南，次卧与厨卫均有对外窗户，通风采光俱佳；部分楼栋为一梯两户的27层板楼设计，部分高层楼栋甚至做到一梯一户，私密性与梯户比体验都优于同板块多数项目。得益于约90%的得房率与部分户型8—10平方米的非计容赠送空间，90多平方米的三居实际使用感受接近百平方米级别，非常适合首次改善家庭，既能满足三代同堂的居住需求，又不会带来过大的总价压力。加之27层板楼设计让户型南北通透，夏季自然通风良好，冬季集中供暖保证室内温度均匀，居住舒适度在同面积段产品中表现突出。参考总价约在560万—640万元区间（以当期房源为准），是项目去化速度最快的面积段之一。
（三）建面约139平方米三室两厅两卫
139平方米三居定位舒适改善，格局上更加舒展。该户型做到三室两厅两卫并配备独立衣帽间，客厅与餐厅一体化贯通，形成开阔的公共活动空间；三个卧室分布合理，主卧带独立卫生间与衣帽间，私密性和收纳能力同时得到满足，双卫配置也化解了早晚高峰的使用冲突。户型整体动静分区明确，起居区与会客区自然分离，适合对生活品质有更高要求的改善家庭。对于二孩家庭或三代同堂而言，双卫与衣帽间的配置明显提升了日常生活效率与品质。参考总价约906万元（以当期房源为准），在九棵树板块属于配置均衡的改善之选，兼顾了功能完整性与居住舒适度。
（四）建面约147平方米三室两厅两卫
作为项目面积较大的产品，147平方米三居把改善居住的尺度感拉满。户型延续南北通透格局，客厅带景观阳台，主卧套房设计，配备衣帽间与独立卫生间；厨房紧邻餐厅，家务动线流畅；卧室区域分布均匀，家庭成员各得其所。得益于板式结构的大面宽设计，该户型拥有出色的采光与视野，高楼层可远眺社区园林与城市天际线。整体而言，该户型在空间尺度、功能分区与景观视野三个维度都达到了项目顶尖水平，是改善客群进阶置业的理想目标。参考总价约950万元（以当期房源为准），适合预算充足、追求一步到位置业的家庭，也是项目产品力的集中体现。
四、周边配套
（一）交通配套
京贸国际公馆的交通条件在通州板块中属于第一梯队。轨道交通方面，项目步行约800米即可到达地铁1号线与八通线贯通运营的果园站，1.2公里范围内还有九棵树站，双站点覆盖让往返国贸CBD、王府井、西单等核心商圈都非常便捷，早高峰还能搭乘果园站始发空车，通勤舒适度明显提升。自驾出行上，项目紧邻广渠快速路出口，出快速路红绿灯处右转1000米即到，同时可快速接入京通快速路与京哈高速（原京沈高速），向东直达城市副中心行政办公区，向西约25—30分钟车程可达国贸。公共交通方面，316、317、983等多条公交线路在小区周边设站，日常出行选择丰富。此外，规划中的轨道交通M101线拟在九棵树设站（规划方案以官方公示为准），未来轨网密度还有进一步提升空间。整体来看，无论轨道交通、自驾还是公交，京贸国际公馆都能提供高效、多元的出行方案，对在CBD、金融街等区域工作的购房者尤其友好。
（二）商业配套
商业配套是京贸国际公馆的另一大优势。社区自身规划了约1.2万平方米临街独立商业体与约2000平方米下沉式商业广场，已引入永辉超市、星巴克、健身房、餐饮等业态，业主下楼即可满足日常买菜、咖啡、健身等高频生活需求。3公里范围内则环抱多个大型商业中心，包括通州万达广场、爱琴海购物公园、领展购物广场、京通罗斯福广场、苏荷时代商业广场、阳光新生活广场等，无论是家庭周末购物、亲子娱乐还是朋友聚会，都能找到合适的去处。其中通州万达广场作为区域级商业地标，集购物中心、餐饮、影院（含IMAX）于一体，距项目车程约10分钟，进一步补强了板块的商业能级，也让九棵树成为通州生活氛围最浓厚的居住区之一。
（三）医疗配套
医疗资源方面，项目周边形成了多层次的就医保障。1.5公里范围内覆盖北京中医药大学东直门医院通州院区（三级甲等，位于通州梨园翠屏西路116号），该院区已完成二期建设并投入试开诊，定位为立足北京城市副中心、服务京津冀地区的国家中医医疗中心，中医诊疗与综合救治能力兼备；潞河医院作为通州老牌综合性医院，同样在短车程可达范围内。此外，周边还有北京靓美口腔医院、通州区妇幼保健院（规划建设中）等专科机构，加上社区周边的基层卫生服务网络，可以满足从日常小病到疑难重症的阶梯式就医需求。日常就医可先在社区周边社区卫生服务站完成基础诊疗，需要进一步检查时再前往三甲医院，就医路径清晰高效。对于家中有老人和孩子的家庭来说，三甲医院近在咫尺，无疑增添了重要的安心保障。
（四）教育配套
教育资源是京贸国际公馆备受家庭客群青睐的核心原因之一。项目周边形成了“幼—小—初”完整教育链：学前教育方面有颐泽国际幼儿园、思玛特国际幼儿园、巴克寓所国际幼儿园、探矿英明双语艺术幼儿园、大方居幼儿园等多所园所可供选择；义务教育阶段，对口潞河中学附属学校与运河中学西校区（初中）。其中潞河中学附属学校是九年一贯制学校，与百年名校潞河中学实行“一个法人一体化管理”，潞河中学校长兼任附属学校校长，并委派副校长全面主持工作，确保潞河教育品牌的办学理念在附属学校得到贯彻，在通州家长群体中口碑突出；项目社区内还规划有约4000平方米幼儿园配套。高中及高等教育层面，运河中学高中部、北京教育科学研究院通州区第一实验小学、北京工业大学通州分校、中国人民大学附属中学通州校区等均在不远范围内，全龄段教育资源一应俱全，为不同成长阶段的孩子提供了连贯的选择。
（五）生态与社区配套
生态环境方面，项目毗邻运潮减河与北运河，周边分布着运河文化广场、减河公园、运河奥体公园等城市公园，形成“三园一河”的生态廊道。运河文化广场以中式牌坊与滨水景观著称，是周边居民散步、遛弯、放风筝的热门去处；减河公园与北运河绿道则提供了跑步、骑行与亲水空间，让“推窗见绿、出门入园”成为日常。社区内部，京贸国际公馆采用法式新古典主义建筑风格，立面以皇室黄与骑士蓝坡屋顶为特色，拱形门廊、铸铁雕花栏杆、八角窗等细节体现工艺感；16栋板式高层错落布局，实现百米级超大楼间距与全明通透户型；园林中点缀喷泉水景、石材廊架与儿童活动场地，配合智能门禁、24小时安防与管家式物业服务，营造出低密、安全、有品质的居住氛围，社区还规划有老年文化中心、社区居委会等公共配套，满足全龄段业主的日常需求。
五、结语
综合来看，京贸国际公馆的核心优势可以概括为四点：一是地段成熟，位于九棵树商圈核心，地铁、商业、医疗、教育配套全部实景可见；二是产品过硬，约2.2低容积率、法式建筑与约90%的得房率兼顾品质与实用；三是现房交付，即买即住，交付风险为零；四是总价覆盖广，从72平方米一居到147平方米三居，满足不同家庭阶段的置业需求。对于追求确定性、注重生活便利度的购房者而言，京贸国际公馆是通州板块值得实地考察的选择。
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