2025年，全球豪宅市场出现了一个意料之外的冠军：东京。
莱坊最新发布的《财富报告2026》显示，在全球100个高端住宅市场中，东京以58.5%的价格涨幅高居全球第一，远超第二名迪拜的25.1%。
而另一边，中国内地的核心城市还在调整：深圳跌了7.2%，上海跌了5.0%，北京跌了4.9%，广州则以12.2%的跌幅垫底。
看到这个对比，很多人第一反应是：凭什么？为什么全球富人的钱突然全跑去东京接盘了？
别急，豪宅市场的变化，从来就不是房子的故事。
普涨时代过去了，富人开始极度挑剔
莱坊统计的“高端住宅（Prime Property）”，指的是当地市场价格排在前5%的那批顶尖房产，并不是全市成交均价。58.5%这个数字，绝不等于东京所有普通住宅都涨了这么多。
再看大盘。
2025年全球高端住宅平均只涨了3.2%，比前几年明显慢了下来。住宅市场并没有崩盘，但过去那种只要银行印钱、全世界豪宅跟着大盘一起飞的时代，彻底结束了，城市分化被拉得极大。
从区域来看，中东靠迪拜硬生生拉出了9.4%的平均涨幅，拉美（+4.7%）、亚太（+3.7%）和欧洲（+3.3%）保持温和增长，而北美却受加拿大拖累直接转负(-0.9%）。
在头部城市中，东京以58.5%高居第一，不仅碾压了迪拜（25.1%）、马尼拉（17.5%）、首尔（14.7%）和布拉格（14.6%），甚至把第二名迪拜甩开了33.4个百分点，呈现出断层式的领跑态势。
富人们手里的钱依然很多，但他们变了。
当低利率的幻觉破灭后，他们不再去赌哪座城市能暴涨，而是极度看重三件事：持有成本高不高？政策省不省心？资产能不能随时变现？
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东京和迪拜，凭什么最能吸引富人？
榜单前两名，东京涨58.5%，迪拜涨25.1%。数据都很夸张，但背后的依仗完全不同。
迪拜打的是明牌：极为凶猛的制度诱惑。
没有个人所得税和资本利得税，买房直接送长期签证。2025年，迪拜卖掉了500套单价过千万美元的顶奢豪宅，其中甚至有68套超过了2500万美元。
去迪拜的资金非常纯粹——就是去避税和快速落脚的。
而东京，玩的是一场“性价比的逆袭”。
长期以来，海外买家看东京，总觉得它是个低利率、低增长的温和市场。但过去这两年，日元汇率跌到了历史低位，全球富人算了一笔账后突然发现：
在东京，能用极具性价比的价格，买到一个世界级大都市的核心地段，这里有顶级医院、便利的交通，还有全球最安全的治安。
同时，也暴露了东京楼市当下更致命的一点是：真正的顶奢现房，太稀缺了。
东京不缺普通的公寓，但在港区、千代田区这种绝对核心，带顶级物业、国际化设计、买完就能“拎包入住”的现房，一年到头也放不出来几套。
现在的全球富人变得极其讨厌折腾。现在人工和建材成本暴涨，买旧房子再去请工人拆墙装修，光工期可能就要拖上一两年。对于这群人来说，时间才是最贵的成本。
他们宁愿支付高额溢价，去抢那些位于都心核心、带顶级服务、买完就能“拎包入住”的优质成品现房。
当全亚太甚至全球的资金，同时挤向东京都心这极少数几百套现房时，价格自然被瞬间推高。
这释放了一个极强的信号：东京，重新回到了全球超级富豪的资产配置清单里。
全球富人买房，开始考虑房子之外的事情
从报告里的趋势来看，不难发现富人们买房置业的三大新特征：
第一，他们在拼命逃离高税负地区。
洛杉矶刚加了“豪宅税”，英国干脆取消了非本地居民的免税身份。都在大幅抬高持有一线资产的成本。资金立刻就像水一样，顺着缝隙流向了摩纳哥、意大利、迪拜，以及社会环境极其稳定的日本。
第二，高端租赁被他们彻底买爆了。
现在的超级富豪越来越习惯多城轮居，一年里在纽约住两个月，伦敦住两个月。在非长期居住的城市，买房不如租房划算。
过去五年，纽约、伦敦和新加坡的高端住宅租金分别暴涨了63%、53%和48%。豪宅不再只是用来赌升值的，它成了一笔能源源不断提供高额租金的现金流资产。
第三，他们越来越懒，偏爱“品牌住宅”。
花两三年监工折腾装修？富人们不干了。带有四季、丽思卡尔顿等顶级酒店管家服务、买来就能直接享用的“品牌住宅（Branded Residences）”正在全球大爆发。
豪宅不再只是一套房子，它变成了一种高溢价的综合服务产品。
看懂被选择的理由，比记住数字更重要
亚洲的下一轮竞争，显然不只有东京。
新加坡靠家族办公室锁住长期避险资金，香港凭借连接内地的通道依然不可替代，孟买在本土强劲经济下推高价格，布里斯班则靠着2032年奥运会的基建预期在被重估。
全球富人的置业选择，从来就没有一套统一的标准。
东京之所以脱颖而出，无非是几种条件恰好集中在了一起：日元低位、完善的国际商业功能、成熟的生活配套，以及核心区域稀缺豪宅的置业需求。
但城市有吸引力，并不代表任何人冲进去随便买一套就能躺赚。东京58.5%的暴涨，记录的只是资金疯狂涌入少数核心资产的过程。
对于关注东京房产的人来说，比起只盯着这个刺激的数字，更值得搞清楚的是：
第一，看核心资产与普通住宅的分化。东京的暴涨是塔尖资产的狂欢，核心区稀缺现房与郊区老旧住宅的价格鸿沟只会越来越大。
第二，看成品房的溢价能否持续。买家愿意为“省心和确定性”支付多少溢价，直接决定了新盘与二手翻新盘的价差。
第三，看租金回报与二手接盘能力。一套好资产不仅要有人买，还要看未来转手时有没有稳定的人群接盘，以及租赁市场能否提供相匹配的租金收益。
在这个越来越不确定的时代，全球资金最终追逐的，无非就是那三样最朴素的东西——政策够省心、产品够稀缺，以及能提供稳定的居住或出租价值。
只有看懂了这些，才能在升温降温、充满波动的数据面前，找到真正经得起时间考验的核心资产。
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