深圳现房细则，终于来了！
今天下午，深圳住建局、规自局和金融监管局三部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，即日起施行。
至此，四个一线城市现房销售细则全部都落地了。
先看下这次深圳细则重点：
1.适用范围：2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目优先现房销售；招拍挂出让、土地出让公告中明确要求现房销售的项目，必须执行，且相关信息在出让前就向社会公开。
2.备案节点：开发企业在房屋完成首次登记后，编制现房销售方案并附具备交付条件的证明，报项目所在区住建部门备案后才能销售。
3.定金收取：已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，可签定金合同，定金一般不超过总房款3%，违约交房按合同约定担责。
4.预售门槛：继续走预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶；首付款和按揭款全部进监管账户，竣工备案后才发放个人按揭贷款。
5.供地方式：增加带规划方案出让，“好房子”项目的开发贷款按建设进度分批投放。
大方向上，深圳跟北上广是一致的，都是8月28日为分界线、都抬高预售门槛、都把资金关进监管账户。真要分出高下，得看几条具体条款怎么写。
先说现房备案这一步，北京、上海、深圳都把“取得房屋首次登记”当成前置条件，房子得先办完不动产权证，才能进入销售环节。广州的做法更松一些：完成竣工验收备案、水电气和居住区配套公服验收之后，就可以申请现房销售备案；至于首次登记，原文用的是“鼓励”开发企业完成之后再申请，不是硬门槛。
在途项目的衔接上，另外三个城市基本按原政策执行，广州多留了一个口子，报区里备案之后，2027年底前还能按原来的预售条件申请预售。
差别最大的，是广州提出“支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、施工许可、人防报建、预售许可、现房销售备案和竣工验收备案”，只要楼栋具备独立使用功能、配套接入时序写清楚就行。
后来武汉、杭州几乎都是类似的做法，武汉细化到按最小单元分批竣备，开工前就要在规划方案里拟定分期分区域计划；杭州延续武汉的路径，额外加了一条分期开发要先把公配设施建起来。
这么看，广州“分期分栋办理规划、施工、预售、现房销售和竣工验收”的做法，确实领先了一大截。
广州为什么这么写，跟当下的市场状况直接相关。
目前广州市面上本就现房多、库存要慢慢消化，这时候把备案节点松点、还能分期分栋开发、再给在途项目留一个缓冲期，与其说是政策取向，不如说是给现有的库存情况和企业现金流做衔接。
照这个趋势，分期开发几乎要变成后面城市的标准动作。
道理很简单，一个几十万方的大盘不用整体竣备才能启动销售，哪栋达到条件就先卖哪栋、先回款哪栋，开发商的资金周转被切成了一段一段，现金流压力小一截，烂尾的概率也跟着往下走。但深圳这份细则里，这四个字一个字都没出现。
定金方面，也能看出城市之间的区别。北京开头定了1%，市场普遍觉得违约成本压得太低，购房人锁房的意义有限；上海调到3%，按平均总价算相对合理一些；后面广州、武汉、天津、杭州一路放到5%，深圳又回到3%。
供地方式上，深圳比其他城市多走半步，凡是要现房销售的地块，出让公告里先写清楚，不拖到后面再补手续。其他城市的写法是“优先现房销售，但符合条件也可以申请封顶预售”，落到执行层面大概率都走封顶预售这条路。
对买房人来说，四个城市的体感差别不会太大，都是先看到房子再掏钱。真正被这套细则制约的，是开发商的资金链。
从预售慢慢过渡到现房，广州拿出的方案，后面不少城市都在照着参考。
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