北京买房：理清思路，购房建议2034|买房|全年二手房均价|别墅|北京市|学区房|旭辉地产|板楼|次新房

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

背景：夫妻双职工，一方在西城金融街上班，一方在亦庄上班，通勤主要开车，都属于互联网科技行业。当前在回龙观有一套房子，预计价值350-400W。当前有一个孩子28年要上小学，后续有打算要二胎。预算最高1200w，夫妻年收入税后约150w。

需求:

1、通勤>学区>居住品质>保值，亦庄通勤希望70分钟以内，金融街的希望地铁50分钟。

2、主要想考虑东西海区域。

3、当前疑虑点

a.是否需要进行置换还是先卖后买？

b.是买3环左右核心区两居还是4-5环的三四居？无老人同居需求。

c.买新房还是次新房？有没有分别推荐的楼盘。

上面疑虑点a.修改为：是否需要进行先卖后买的置换，还是说直接

二套？

A：

1、需求中通勤最重要，之后是学区，那肯定是需要置换啊。否则现有房子在回龙观，怎么满足这俩主要需求？

稳妥置换自然是先卖后买了。或者说这也看行情，行情预期下跌的时期肯定是先卖后买，但如果预期有上涨的可能，那就最好是先买后卖的避免踏空。不过您既然是保值需求排最后，那从稳妥起见还是先卖后买吧。

2、三环左右的核心区？核心区一般只包括东西城二环内外，您这三环是指德胜吗？四五环指哪个学区，如果能跟德胜比较的话就只有中关村+万柳了，另一个上地则是在五环外了。

以1200万预算来说，在中关村有可能买到溢价低一些的学区房，德胜和万柳都选择少。比如典型的华清嘉园，1200万有可能买到120平左右的小三居。但也要看具体房源，有的虽然价格不高但带有瑕疵，一房一议吧。

前些日子有网友买到了1200万的小三居，预估租金1.5万左右，租售比800，属于东西海三区中学区好+溢价低（15%左右，肯定在20%之内）的，相对算各项兼顾。

3、新房vs次新房？您既然是主要考虑学区，那新房能保证吗？这自己考察清楚吧，一是搞清楚学区的等级+是否满意，毕竟新楼盘里学区好的不太多。二是看交房时间是否赶得上幼升小。因为新房得是能落户之后才真正划片，否则不能迁户也就没法儿填报志愿了。

新房的优势主要就是居住体验好，这看自己的喜好吧。二手房符合您现在要求的基本只有华清嘉园，就那几个小区，同时也可以让他们给计算溢价的高低。

4、置换还是直接买二套？那您的1200万预算中包括回龙观这套吗？回龙观的以后是否还会居住？如果不包括，而是另外有1200万预算，那常规建议是索性卖掉回龙观的。这样预算达到1600左右，在金德月和万柳也都有可能买到溢价相对低的学区房了。也就是说，在任何一个学区都是总价越高，溢价也就越低。

如果1200万包括回龙观的，那直接买二套就是800万左右，那这是否直接买就看自己了。我只能说这预算在几个好学区都只能买到普通学区房，想找到溢价低的只能是多看房+多算账。

5、另外东城的，如果考虑的话就是和平里安交和龙体，先看您家是否觉得通勤方便吧？选房的思路也和东西城差不多，常规是看龙体吧，次新房的选择相对多。

6、最后多说一句，您这是不是刚有想法啊？所以提的问题还有些模糊呢。甭着急，反正后年才入学呢，再整理一下思路吧。

仅供参考。

二

我现在在丰台云岗这边工作，目前还没结婚，买房预算400万，目前看不清楚后续的买房思路。现在在考虑几个思路，一是买园博，石景山这种单位附近的新房；二是买海淀西五环那边的0几年的90平左右的老房；三是买西城广外那边60平的老房或者甘家口那边60平左右的老房。

我觉得后续买了房肯定要住小十年，这十年房子怎么发展，看不清。现在刚够上车，主要也是考虑后续置换时别赔。该怎么选呢

A：

1、买园博园周边新房，那就是典型的自住为主呗。丰台河西的地段儿到目前为止不算强，虽然有很好的规划，但发展也是需要时间的。这么大的板块，除非是丰台区加大投资力度，否则十年未必能有多大的改变。当然这也看新楼盘的价格了，只要便宜了就怎么都行，这看具体的折扣吧，能做到和周边同等二手房倒挂才最好呢。

石景山到云岗的通勤方便吗？这可隔着永定河+铁道呢。只能说石景山的古城首钢板块挺好的，几个次新房的价格走势都超过了大盘。但几个新盘都挺贵的，400万的选择多吗？另外也是看新房的折扣吧，买的早的都赚了，入局晚的只能希望开发商让利了。但难度挺大的，我们开发商一般是不会把赚钱的机会留给买房人的。

2、买海淀西五环的，是指晋元桥的建西苑这种吗？典型的学区房，愿意承担这溢价就买吧。相当于跟人口大趋势对赌，赌赢了得到本该得到的，赌输了那就输了呗。常规是不建议的，看自己的对未来的判断吧。

3、买广外和甘家口的也一样，都是学区房，溢价率平均值25%左右。相当于花400万得到300万左右的居住体验，那100万学区价值要闲置到孩子上学才算发挥出价值。中间这些年的溢价波动看政策吧，反正在人口减少的大趋势背景下，比例是没有上涨的道理的。

4、没人能看清未来，都是凭自己有限的认知来押注而已，押对了就赢，押错了认命。不过多说一句，您这其实不是看不清未来，而是想要的有点儿多。既考虑通勤，也想要新房的宜居，又想赌一把学区房的继续升值。

再多说一句，您这钱不是自己攒的吧？是不是大部分都是父母的啊，否则一般不会这么多想法的。所谓看不清未来其实是忽悠自己，就是忍不住的想赌。

5、总之您还是自己决定吧，我只能是列出以上的供参考而已，其实都是老生常谈，是否认可看自己的判断。

仅供参考。

三

我在北京工作生活，有个芍药居北里的两居，孩子在本学区上学，贷款还有180万，还贷无压力。现在是这样，我父母准备卖了广东非珠江三角城市200万的房子，加上他们的积蓄在通州入手一套叠拼，小区是旭辉御锦，估计500多万，他们有朋友在这个小区，都觉得不错。父母退休金还不错，俩人加起来一个月3.5万。

他们现在问我的意见，卖广东房的原因是我们不是广东人，在当地也没有亲人了，老了也想离我近些。广东的房子很舒服，能看海，我觉得挺可惜的。现在入手的这个小区是2014年的，肯定比我市区的房子住得舒服，但是这个时点是不是有更好的选择，或者再等一等，想听听您的意见？

A：

1、是否卖掉广东的房子我可不敢建议，对外地的楼市实在不熟了，不敢瞎说。不过房子是用来住的，您家所考虑的也都是典型的自住需求。那在哪里生活就买哪里的房子吧，或者说是保留或买更宜居的。

2、旭辉御锦的叠拼，应该是200平左右的吧？估价500多万，那就是不超3万一平，甚至是2.5万左右。这种房装修都至少大几十万，甚至百万以上都有可能。那综合算下来，这业主大概率是在赔钱出手。

因为这里是2013年前后开盘的，因为楼市行情不好，所以低价上市，当时均价2.7万左右。也正是因为价格低，所以是当年北京别墅的销冠楼盘，号称一天卖了小100套。那十多年过去了，这业主哪怕不计算利息都没赚什么钱，再加上装修成本，大概率是赔钱卖的，您家接手肯定合适。

3、或者说这种地段儿的别墅类+改善类小区，大多数的优势都是居住的性价比相对高。因为价格走势都相对弱，所以居住角度就肯定是性价比更高了。如果确定是改善为主，那买这种产品挺合适的。

但其他方面的期望值就别太高了，尤其是价格走势方面。比如同时期通州的普宅销冠是华业东方玫瑰，均价1.8万，现在4万左右差不多吧。当时东方玫瑰的竞品盘是滨江帝景，均价2万左右吧，现在应该也是4万左右。

之所以这十多年的价格走势有差距，一是因为地段儿，二是因为产品。旭辉御锦周边的几个小区都很宜居，但价格走势都不强。尤其是别墅类的，在北京属于小众产品，在多数时期都需求小于供应。所以到目前为止，别墅类的除了几个产业区周边的能跟上大盘，其他的多数都是自住为主。或者说短期有可能跟普宅大盘持平，长期的话多数弱点儿。

4、再等等也行，这种产品本来就流动性弱，再加上这种地段儿，所以成交周期普遍偏长。那就没必要着急呗，什么时候买都行，价格不会有什么变化。

仅供参考。

四

坐标海淀**小区，学区我们已经选定，现在纠结的就是板楼塔楼的问题。小区里大多数都是六层老破小，三四栋塔楼，价格相差不大，请问如果是您的话怎么选？包括保值和流动性。

A：

1、板楼塔楼怎么选？自住角度看自己的喜好，保值角度常规建议是首选小板楼，流动性的话应该是塔楼更强一些，否则也不会说板楼塔楼一个价。

另外这小区是**系统的宿舍区，我印象中板楼是80-90年代中期的居多，也就是挺老的。而塔楼是90年代后期开发的，房龄相对新，再加上有电梯，所以价格相对高，意味着流动性也不错。

2、但塔楼时间长了说不好，维护的难度大成本高。再加上塔楼的得房率相对低，房子越老，有可能越影响流动性。毕竟这小区的原产权单位都被合并了，需要换电梯和维护的时候都不好找到出钱配资的。

另外一点，楼层越高，楼里的住户越多，遇到维护的时候有可能阻力就越大。毕竟换管道的时候是要毁坏厨卫装修的，有些业主舍不得，也就拖延了工期，甚至有拖黄了的。这小区塔楼都是20多层的，这么多住户难免有不配合的。

3、再有是得房率问题。小板楼多数都在90%左右，而塔楼80%都算高的了。住建部一直在推动按套内面积计价，一旦执行，那到时候就未必是板楼塔楼一个价了。

假定现在都是10万一平吧，两套房都是100平，价值1000万。那如果按照套内面积计价，要想都不降价，板楼单价就变成11万了，塔楼变成12.5万。您觉得到时候塔楼还好卖吗？会不会降价？而一旦降价就影响保值了。

4、简单就这情况吧。板楼塔楼都各有优劣，看自己注重哪方面了。

仅供参考。

五

我们户口在经开，两个孩子，老大在京读大学，每周回来，老二亦庄核心区读小学，目前在亦庄有一套三居在住，因三代人，三居有点紧张了，想再买一套两居或三居，能拿出300多万现金，希望第二套房能够兼顾宜居和保值，想请教您选哪里比较好？什么时候出手比较好？

A：

1、能拿出300多万现金，那是否还有贷款啊？也就是总预算是多少？否则如果300多万是总价，那两居三居还得兼顾宜居+保值的不太好找。

宜居的两居至少80多平，三居100来平吧，300多万就是单价最多3万左右一平。这价格基本都是比较远的郊区了，地段儿好的小区买不到。或者说肯定能买到宜居的，但保值好的不太容易。

2、所以还是先明确预算吧，要不然不太好聊选在哪里？另外保值好的一般都是改善房，总价在中位数5/600万起步的。因为这种房的客群以中产为主，主要需求就是宜居，所以对价格不是太敏感，也才相对容易抬高价格。而总价不高的基本都是刚需房，买房人对价格比较敏感，楼市低谷期的抗风险能力也相对弱点儿。

3、在不谈总价的情况下，既然是在亦庄居住，那就看周边的吧。先看河西北部，比如中信新城等小区。这里因为不是亦庄学区，所以房价中不含学区溢价，居住的性价比相对高，也没有溢价的保值风险，价格走势跟亦庄剔除溢价之后的基础部分基本一致。也可以看旧宫，典型的是朗润园紫郡府等次新房小区，价格走势也不弱于亦庄的基础部分。

4、什么时候出手？如果资金准备好了就买呗，北京这种行情肯定是低谷期。楼市历史上只有三次租金收益率高于同期银行利息的时期，都是房价相对低的时候，现在是第四次。

当然也不用太着急，可以关注亦庄的，什么时候亦庄的涨了，那就有可能向周边传导，到时候再买也不迟。

仅供参考。