导语
近日，由上海君澜律师事务所俞强律师代理的一起申请执行人执行异议之诉二审案件迎来终审改判。二审法院撤销一审判决，准许对案涉不动产予以强制执行。本案聚焦抵押权与案外人实体权益的权利冲突，对不动产执行异议之诉类案件具有实务参考价值。俞强律师长期处理执行异议、执行异议之诉、不动产担保纠纷等争议案件，熟悉该类案件裁判规则，能够从权利性质、合同要件、过错认定等维度梳理证据、构建代理思路，维护申请执行人合法权益。
案情
申请执行人甲因民间借贷纠纷取得生效法律文书，对登记在被执行人夫妇名下的案涉房屋享有合法抵押权，并据此申请法院强制执行案涉房产。
案外人乙主张，其早年已与被执行人夫妇签署协议，约定由案外人乙代被执行人偿还房屋原有银行按揭贷款，待贷款还清后将房屋过户至乙名下。协议签署后案外人乙实际占有使用房屋、保管产权证原件，并代偿部分银行贷款。后续被执行人在案涉房屋上为甲办理抵押登记。案外人乙另案起诉，要求被执行人涤除案涉抵押并配合过户，该案判决判令被执行人履行涤除抵押、过户等义务。
在甲申请拍卖案涉房屋过程中，案外人乙提出执行异议，一审法院作出裁定中止执行；甲提起申请执行人执行异议之诉，一审法院驳回甲的诉讼请求。甲不服一审判决，委托俞强律师代理提起上诉。二审法院经审理，撤销一审判决，准许执行案涉房产。
争议焦点
案外人与被执行人之间签署的协议，是否构成法律意义上的房屋买卖合同，案外人是否成立不动产买受人的物权期待权。
案外人所主张的民事权益，能否对抗申请执行人依法设立的抵押权，进而排除案涉房屋的强制执行。
本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条还是第二十八条。
裁判要点
第一，申请执行人取得的抵押权登记合法有效，没有证据证明申请执行人存在过错，抵押权依法应当受到保护。另案判决仅要求被执行人履行涤除抵押的义务，并未否定抵押权本身的法律效力。
第二，案外人与被执行人签署的协议不具备房屋买卖合同的核心要件，案外人亦未按协议约定清偿全部原有按揭贷款，不能认定双方成立房屋买卖合同关系，案外人不享有一般不动产买受人的物权期待权。
第三，另案过户判决主文以被执行人涤除案涉抵押作为履行前提，在该前置义务并未实际履行完毕的情形下，案外人尚未取得可排除强制执行的实体权利。
第四，案外人的民事权益不足以对抗已登记的抵押权，不能排除对案涉房产的强制执行，二审据此改判准许执行案涉房屋。
律师点评
本案是典型的抵押权人与房屋实际占有人权利冲突的申请执行人执行异议之诉案件，结合本案裁判，同类案件可参考以下实务要点：
第一，区分协议性质，准确识别是否构成房屋买卖合同。并非只要存在占有房屋、代为还贷的事实，就当然成立不动产买卖关系。法院会从价款支付方式、合同核心权利义务、合同目的、是否完成全部对价给付等角度综合审查，只有满足书面房屋买卖合同要件，才具备适用不动产买受人物权期待权规则的基础。
第二，正确理解第二十七条与第二十八条的适用边界。申请执行人享有合法登记抵押权时，原则上适用第二十七条，案外人排除执行需要符合法定例外情形。第二十八条针对一般不动产买受人，该条物权期待权对抗抵押权存在严格适用门槛，并非满足占有、非自身原因未过户即可以直接排除抵押权人的执行。
第三，另案形成的给付判决不等于直接取得物权或者足以排除执行的民事权益。若判决主文设置前置履行条件，在前置条件未实际履行完毕前，案外人不能仅凭该份判决阻却享有担保物权的申请执行人的强制执行。
第四，对于抵押权人，办理不动产抵押登记前，应尽可能实地尽调房屋占有使用状态，做好风险排查；对于不动产实际占有人，如拟通过代偿还贷方式取得房屋产权，应当及时完成交易全部义务、尽早办理过户，一旦房屋被设立新抵押，将面临权利实现的重大障碍。
上海君澜律师事务所 俞强律师
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