关键词：商品房买卖合同解除#预查封排除强制执行#物权返还请求权

基本案情

2016年11月19日，程某荣、贺某芳夫妇看中了台州路桥区的一套房子。他们和开发商台州某都房地产开发有限公司签了商品房买卖合同，其中80万元购房款通过商业贷款支付。房子办了预告登记，但还没办产权登记。

他们没想到，这套房子会在几年后卷入一场官司。

2017年6月2日，温岭法院就徐某兵与程某荣、阮某花的民间借贷纠纷作出民事调解书，确认程某荣、阮某花欠徐某兵借款本金140万元及律师代理费5万元。程某荣、阮某花没有按约履行，徐某兵申请强制执行。

执行过程中，温岭法院于2020年12月7日作出执行裁定，预查封程某荣、贺某芳与贺某芳共同共有的这套房产，期限三年。

但开发商不干了。他们提出书面异议：这套房子的买卖合同已经解除了，购房款也退了，房子应该归我们。

这到底是怎么回事？

原来，2020年10月，开发商起诉程某荣、贺某芳，要求解除商品房买卖合同及补充协议，并要求他们承担违约金。台州市路桥区法院作出判决，确认合同及补充协议已于2020年10月15日解除，并判决贺某芳、程某荣支付违约金86347.45元。

2022年4月3日，路桥区法院又作出判决，由开发商返还给贺某芳购房款383370.84元及利息损失。2022年11月14日，开发商向路桥区法院执行款账户汇款421345.23元。

这还不是全部。2020年8月31日，山东省临沂市兰山区法院在另一起执行案件中查封了这套房产。开发商提出执行异议，兰山区法院裁定中止执行。后该案进入案外人执行异议之诉，2022年9月7日，兰山区法院作出民事调解书，约定开发商退还给程某荣购房款等35万元。2022年9月29日，开发商向兰山区法院汇款35万元。兰山区法院解除了对案涉不动产的查封，温岭法院成为首查封法院。

2022年11月30日，开发商向温岭法院执行账户汇款64379元。

至此，开发商把应返还给贺某芳的款项汇到了路桥区法院，把应返还给程某荣的35万元汇到了兰山区法院，剩余购房款本息64379元汇到了温岭法院。

2022年12月5日，温岭法院作出执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。

争议焦点：开发商能不能排除强制执行？

这个案子的核心问题是：房屋买卖合同解除后，出卖人对标的物是否享有排除强制执行的权利？

温岭法院经审查认为，开发商作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。路桥区法院的判决已确认商品房买卖合同及补充协议于2020年10月15日解除。合同解除后，开发商就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。

但法院同时指出，商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务。在开发商未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。

为了保护预查封权利人的权利，平衡各方当事人的利益，只有在开发商已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行。反之，开发商未返还价款的情况下，则不能排除执行。

本案中，路桥区法院的判决已认定应返还房屋买受人贺某芳、程某荣购房款为766741.67元，贺某芳、程某荣各占一半份额，故两人各为383370.84元。开发商将返还给贺某芳的款项已汇至路桥区法院执行账户，将返还给程某荣的35万元已汇至兰山区法院，剩余购房款本息64379元已汇至温岭法院执行账户。因此，开发商已完成返还价款的义务。

综上，开发商对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行，其要求对案涉不动产停止执行的异议请求，应予以支持。

裁判要旨

人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。

律师说法 一、预告登记与预查封

这个案子涉及两个关键概念：预告登记和预查封。

预告登记，是指当事人签订买卖房屋的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，程某荣、贺某芳购买的房屋仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。

预查封，是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行权属登记的房屋进行预先查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。

本案中，温岭法院对案涉房屋进行预查封，就是因为该房屋仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。

二、合同解除后的返还请求权

房屋买卖合同解除后，开发商对案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权。

根据《民法典》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，商品房买卖合同解除后，开发商有权要求买受人返还房屋，买受人有权要求开发商返还购房款。

开发商的返还请求权，是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。这是因为，开发商是房屋的所有权人，买受人尚未取得房屋所有权，开发商要求返还房屋的权利，优先于普通金钱债权。

三、双务合同的平衡保护

但法院同时指出，商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务。在开发商未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。

这就是双务合同的平衡保护原则。开发商要排除执行，必须同时返还价款。只有这样，才能平衡开发商、买受人、申请执行人三方的利益。

本案中，开发商将应返还给贺某芳的款项汇至路桥区法院，将应返还给程某荣的35万元汇至兰山区法院，剩余购房款本息64379元汇至温岭法院。开发商已完成返还价款的义务，因此可以排除强制执行。

四、这个案子告诉我们什么

第一，预告登记不等于产权登记。仅办理预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。

第二，合同解除后，开发商对案涉不动产享有物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。

第三，但开发商要排除执行，必须同时返还价款。这是双务合同的平衡保护原则。

第四，执行异议是案外人维护自身权益的重要途径。开发商作为案外人，通过提出执行异议，成功排除了对案涉房屋的强制执行。