第三季度，越南首都新公寓的总体去化率仅约30%，而去年同期这一数字为70%—80%。

房地产服务公司Avison Young在最新发布的第三季度报告中表示，河内（Hà Nội）一手公寓市场已终结普涨阶段。在从2025年底持续至今年上半年的快速上涨之后，来自开发商的公寓价格水平在上季度仅小幅上涨1.5%—2.3%。

该公司称，一手公寓均价为每平方米4,180美元（约1.08亿越南盾）。在东部和西部的卫星城市区，新的高端公寓价格在每平方米3,300—4,500美元之间。内城区与西湖西（Tây Hồ Tây）区域录得更大的波动区间，约为每平方米5,500—9,800美元。

由于价格水平超出了大多数实际自住购房者的支付门槛，Avison Young记录到本季度去化率仅约31%。而去年同期，这一比例为70%—80%。

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河内市中心房地产

同样，房地产咨询公司Knight Frank表示，新供应与库存房源的去化率在季度内大幅下降至38%，为2024年以来的最低水平。总成交套数也分别环比下降40%、同比下降52%。在市场更关注公寓使用期限信息的背景下，需求正向自住购房群体转移。

一手公寓流动性下滑的背景是：新供应持续增加、利率水平维持高位。Avison Young代表表示，第三季度首都市场新增3,200多套公寓，使市场在售一手房源总量升至近11,500套。

然而，产品结构继续严重错配——超过80%的新房源属于高端和豪华细分市场，主要来自东部和西部区域；而中端和平价细分市场几乎不存在。实际自住购房者面临巨大挑战，因为购房贷款利率水平高企，浮动利率高达12%—15%/年。

与一手市场相反，Avison Young表示，二手市场已转向买方。持有现金的购房者在谈判桌上占据主导地位，直接向已过本金宽限期的业主压价8%—12%。"购房者已主动放弃追高心理，转向谨慎计算和寻找真实价值，"Avison Young评论道。

从现在到2027年底，Knight Frank预测河内市场将新增约35,000套公寓。其中超过三分之一的供应集中在西部，得益于大型城市区的大规模土地储备。在此背景下，专家认为，大规模推盘要求开发商在竞争加剧的情况下，审慎考量定价策略、产品结构以及财务支持政策。