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截至9月底，天津商品住宅的狭义库存， 93563套、1032万㎡ ，去化周期19.1个月。

这个数看着还行。但拆开看，问题就出来了。

19.1个月，是两拨库存平均出来的：

库存里，

去化周期超过36个月的，叫" 惰性库存" ，占了 55% 。

剩下 45% 的 非惰性库存 ， 约459万㎡ ，去化周期只有 8.6个月 。

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天津的库存，一半是能卖的，一半是砸在手里的。

那个8.6个月，是正常流速在走的市场；剩下的，长路漫漫。

01 惰性库存，长什么样

这类房子有几个共同特征，照着在天津找一圈，基本都对得上：

  • 在远郊或者非热点的板块；

  • 超级大盘，一期卖很多年；

  • 当年高位拿地，成本压不下来；

  • 开发商的资金出过问题；

  • 产品老旧，户型、立面还是十年前的样子。

五个里中两条，基本就悬了。中三条以上，价格再低也得掂量。

02 这对买房人有什么用

不是让你别买，是让你会看。

一个盘如果同时踩中几条： 位置在外环外、体量巨大、当年地价贵、开发商现在过得紧、户型还是老一套 。

这种盘价格再便宜，也要想清楚，买进去之后，周边还有多少同类房子等着抛。

反过来，那 8.6个月的非惰性库存 ，才是天津真实在卖的货。

挑房的时候，其实是在这两个池子里选。选对了池子，比在错池子里砍价，有意义得多。

库存这个东西，平均数最骗人。

19.1个月是个平均数，要找远低于平均数的项目。

下次去看盘，不妨问一句：

这个项目，卖了多久；

这个项目（的存量），还要卖多久 。

答不上来的，认真想想。