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待售房源比一年前增22% 或将加剧市场下行趋势
春季售房旺季通常也是市场上房源供应量增加的时期，投资者和房主正严阵以待，准备应对全面的市场房源积压局面。
房地产研究机构SQM Research的数据显示，现在市场上未售出房源总量比一年前高出22%。虽然新挂牌房源仅增加了8%，但这仍意味着新增了约5万套房产，导致待售住宅总数达到惊人的276,839套。
SQM董事总经理克里斯托弗说，未售出房产的积压正为市场带来额外的拖累，这种房源积压最糟糕的问题在于可能会加剧市场的下行趋势。
尽管分析师对于未来几个月未售出房源积压将对市场造成多大程度的拖累看法不一，但普遍认为这种房源积压现像已蔓延至全国各地。
Realestate.com.au高级经济学家摩尔说，虽然市场上整体房源库存的增幅并不巨大，但布里斯本、柏斯和阿德雷德这些曾经火爆的市场，也即将经历悉尼和墨尔本市场今年早些时候所遭遇的疲软态势，在这些市场，未售出房源的积压已导致价格大幅下跌。
摩尔说，近几个月来这些城市的新挂牌房产数量增长了20%，新房源供应正在增加，而房屋售出所需的时间也大幅延长，与年初相比，售房周期增加了50%甚至更多，这种积压也意味着卖家需要做好准备，意识到房产可能需要更长时间才能售出。
此外，一个不容忽视的严峻问题也在酝酿中，那就是急售房源（distressed listings）的出现。
尽管从总量上看，这类房产的数量依然较少，但对于那些因债务或破产等突发状况而被迫出售房产的业主来说，这是一个严重的问题。
9月份，全国「困境房源」（即因业主财务困境而被迫出售的房产）数量增加了8%，达到4,872套。困境房源最核心的问题在于其累计总量，目前的困境房源总数已比2025年9月高出30%。
对住宅卖家而言，目前的市场环境十分严峻，全国房价下跌了约5%。同时，澳洲储备银行（RBA）又一次上调了利率，而且这未必是最后一次升息。此外，投资者还必须应对一系列税收政策的变化。
克里斯多弗说，市场需要一定时间来消化积压的房源库存，并适应价格下跌、利率上升这一「新常态」，当价格调整到一定程度，市场便会开始消化这些新条件，一个关键的转折点将是降息，一旦降息，买家就会重新回到市场中。
02
悉尼房价连跌 7 个月！97% 城区独立屋普跌，公寓却逆势走强
悉尼楼市已经连续 7 个月下行，但市场内部出现明显分化：少数区域逆势上涨，部分公寓单季涨幅甚至达到两位数。
realestate.com.au 最新房价报告显示，悉尼房价相较去年 11 月高点回落 5.5%。 上涨板块几乎全部集中在公寓品类；独立屋跌幅更深，受波及的城区范围更广。
Rose Bay 独立屋在悉尼 6 个录得季度房价增长的城区中涨幅最高，但整体市场仍在下跌
最新季度数据显示，过去三个月，悉尼近 97% 城区的独立屋房价下跌，仅有 6 个城区录得上涨：Copacabana（+1%）、Longueville、Manly（+2%）、Austral、Palm Beach（+3%）以及涨幅最高的 Rose Bay（+4%）。
这份是联邦政府 5 月预算案出台后，首份完整反映各城区房价变动的季度数据。
公寓市场分化明显：有统计数据的城区里约 80% 公寓中位价走低，但少数区域涨势亮眼。Stanhope Gardens 以 19% 的季度涨幅领跑；Vaucluse 与 Darling Point 上涨 11%，Elizabeth Bay 上涨 10%。
Ray White 经济学家 Atom Go Tian 分析，悉尼房价大幅回调，源于悉尼本就处于高位的房价水平，叠加买家对利率变动高度敏感。 “利率是冲击市场的首要因素。悉尼房产杠杆率最高，买家对新一轮加息反应最敏感，市场随之收缩。”
“这 6 个独立屋上涨区大多属于高端地段。Rose Bay、Palm Beach 市场体量小、房源供给稀缺，只能算作特例。能扛住跌势的市场，往往是房源供给与潜在买家同步减少的区域。”
他还提到，公寓价格韧性更强。自 5 月联邦预算政策影响逐步显现，房价冲击分四波传导，公寓是最后被波及的品类。
Go Tian 将本轮冲击拆解为四个阶段：第一波冲击 200 万澳元以上高端豪宅；第二波波及 160 万澳元中位价房产；第三波轮到 100 万澳元的刚需可负担住宅；最后才传导至公寓市场。
REA Group 经济学家 Eleanor Creagh 提醒，此前表现坚挺的市场，后续仍将承压。 “购房可负担性不足、借贷成本抬升，正在侵蚀之前表现较好的片区。” “未来数月房价还有进一步下行空间，加息、税制改革与高借贷成本的累积效应会持续压制购房需求。”
澳洲房地产协会（API）第四季度地产展望调研汇集 384 名一线地产估价师观点，行业普遍预期市场复苏窗口落在2027 年 7–9 月，刚好对应联邦负扣税与资本利得税改革在 2027 年 7 月 1 日正式落地。
根据realestate.com.au 的 2026 年第三季度 AVM，Vaucluse 公寓季度上涨 11%，仅次于涨幅 19% 的 Stanhope Gardens
API 首席经济学家 Sherman Chan 表示，市场焦点已经从 “会跌多少” 转向 “何时触底反弹”。 “我们遍布 6 个州的会员一线评估得出一致结论：要等到明年下半年。复苏前提是政策落地、市场看清新规细则。” “当前市场是在等待政策确定性，并非陷入长期萧条。”
03
全澳房价普跌，但这些区域逆势走强！表现碾压大城市房产
在全澳房价整体走弱之际，偏远地区的房主迎来一丝利好：过去一年，区域房产资产表现跑赢各大首府城市。
Cotality 周四发布报告显示，截至 9 月的 12 个月内，偏远地区房价上涨 5.6%；同期首府城市房价下跌 1.8%。
虽然珀斯、达尔文等城市住宅均价同期涨幅超 10%，但悉尼、墨尔本等大城市的房价下跌，拉低了首府城市整体表现。 偏远地区房价从较低基数开启上涨，在近几个月全澳房价普遍回调的大环境下，支撑了全国住宅均价保持平稳。
最近一个季度行情尤为低迷，仅有少数偏远市场以及达尔文保持房价增长。
Cotality 研究主管 Tim Lawless 分析，利率持续走高、存在进一步加息预期，是房价承压的核心原因，大幅削弱买家借贷能力。“买家要面对更高月供，同时担忧房价继续下探。即便具备购房财力，很多人也不敢下决心入市。”
卖家也顾虑挂牌后难以成交，不愿上新放盘，导致已经上市的房源挂牌周期进一步拉长。 9 月房屋成交量相比 2025 年同期下滑 20.9%，本应提振行情的春季并未带来回暖。成交量已经连续 9 个月低于去年同期水平。
大城市是本轮房价下跌的主要拖累，首府城市房产销售中位挂牌周期已接近 6 周。
租房市场同样承压，过去一年全澳租金平均上涨 5.5%；其中达尔文租金涨幅领跑，12 个月增幅接近 12%。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 判断，楼市反弹要等到澳联储明确释放降息信号才有可能。2026 年澳联储已经完成 4 次加息。 “但在我看来，降息的那一天还很遥远。”
在此之前，澳洲房地产学会预警：房价从 3 月高点算起，最大跌幅或达 11%，市场要等到 2027 年下半年才会迎来反弹。
04
亏大了！澳洲豪宅一年前婉拒 $1025 万报价，如今无奈 $780 万成交，血亏 $245 万
澳洲一户家庭最终以 780 万澳元售出悬崖顶豪宅，该成交价较一年前他们以家庭原因回绝的报价，足足少了 245 万澳元。
这套位于维州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）Flinders 区的四居室物业于 8 月 7 日完成交割。事后披露，卖家去年曾拒绝同一位买家开出的 1025 万澳元报价，当时回绝理由为家庭因素。
房源挂牌长达 305 天才成功售出，最终成交价比此前的报价下跌超两成，也折射出莫宁顿半岛高端房产市场整体走弱。
促成本次交易的苏富比（Sotheby’s）房产经纪人 Rob Curtain 表示，他希望市场已经触底；他预计买家要等到维州下一届州选举落幕后，才会打消顾虑、恢复信心。
Curtain 对《澳洲金融评论报》表示：“一个月前我还以为市场已经见底。行情没有进一步恶化，但咨询量始终起不来。”
“我认为，如果 11 月选举结果向好，市场下跌态势会止住 —— 前提是柴油价格不会涨到 7 澳元，同时不会爆发银行危机。”
他还提到：“我们当前这个时节的房源存量很低…… 对于纠结今年还是明年卖房的客户，我通常建议等到选举结束再挂牌上市。”
这栋四房三浴室住宅拥有建筑师设计的外观和临水景观
就在 Curtain 发表此番观点之际，Cotality 周四发布报告显示，澳洲 9 月住宅成交量相比 2025 年同期下滑 20.9%。
报告数据显示澳洲全国房价继续走低；截至 9 月的过去一年，首府城市住宅价值下跌 1.8%。 同期，珀斯、达尔文等部分城市住宅均价涨幅突破 10%。
但悉尼、墨尔本等东海岸大城市房价下跌，拖累了全部首府城市的平均表现。报告称，本季度仅有少数区域以及达尔文维持房价持续上涨。
利率持续走高、市场对未来继续加息的担忧，是房价承压下行的核心因素。 Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，这大幅压缩了买家的借贷能力。
Lawless 说：“买家需要承担更高月供，同时担心房价继续下探；因此即便具备购房财力，不少人也不愿下定决心出手。”
卖家在挂牌这件事上同样趋于谨慎，很多业主担心难以寻到买家，房源挂牌周期随之越拉越长。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 认为，只有市场明确看到澳洲联储（RBA）即将开启降息周期，楼市才有望回暖。澳洲联储 2026 年已经完成四次加息。
他向 AAP 表示：“不过在我看来，降息时机还远未到来。”
就在这一市场消息出炉之时，澳洲房地产学会（Australian Property Institute）发出警示：房价自 3 月高点最大或下跌 11%，要等到 2027 年末才会迎来反弹。
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