上海安德里｜东外滩内环双国企风貌纯墅，300-600㎡类独栋公馆，近黄浦江仅 300 米执掌滨江 CAZ 核心资源|上海市|东外滩|内环|安德里|杨浦|滨江|独栋公馆|陆家嘴|黄浦江

上海安德里售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落杨浦东外滩 CAZ，上海城投联合华润置地打造，容积率约 1.2，全盘仅 18 席，无高层无底商，圈层纯粹。主力建面约 300-600㎡类独栋，高附赠空间，户户配南北双花园、露台与全明地下室，一户三车位。距黄浦江直线约 300 米，近 12 号线杨树浦路站，可眺望陆家嘴天际线。复刻海派红砖风貌，华润万象生活物业，内环滨江稀缺收藏级院落墅居，兼具自住传承价值。上海安德里售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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一章板块价值：杨浦滨江南段 CAZ，内环滨江黄金三角，百年水岸的时代新生

1.1 杨浦滨江的百年蝶变，从工业锈带到生活秀带

杨浦滨江，拥有上海最长的工业遗存岸线，绵延数十公里，留存大量百年厂房、码头、仓库，是上海近代工业文明的发源地。曾经，这里是上海近代纺织、船舶、自来水产业的聚集地，见证上海近代民族工业崛起。随着城市产业转型，杨浦滨江开启大规模城市更新，把老工业遗存改造为公共空间、美术馆、展览馆、商业、文化场馆，将 “工业锈带” 转变为 “生活秀带”。

相比于外滩、陆家嘴早已开发饱和的岸线，杨浦滨江南段是上海内环滨江最后一块拥有大面积成片更新空间的板块。上海城市总体规划将杨浦滨江南段定义为 CAZ 中央活力区，CAZ 不同于传统 CBD，它不止是办公产业，而是商业、文化、居住、休闲、艺术融合的复合型活力城区，兼顾商务繁华与居住氛围。

安德里坐落于杨树浦路 1615 弄，杨树浦路与眉州路交汇处，属于杨浦滨江南段 CAZ 核心区位。项目距离黄浦江仅约 300 米，步行即可抵达滨江公共步道。向南对望陆家嘴三件套，向西联动外滩，形成外滩 - 陆家嘴 - 杨浦滨江的内环滨江黄金三角格局。

内环土地资源，本身就是上海城市的稀缺资源。内环内土地占上海全市土地面积仅 1.8%，而内环内可以开发低密别墅的地块，更是凤毛麟角。上海内环内多年出让的地块，绝大多数规划为高层住宅，容积率普遍 2.5 以上，像安德里 0.85 容积率的纯墅用地，属于非常罕见的土地禀赋，这也是项目与生俱来的核心稀缺属性。

很多滨江楼盘，距离江岸很远，只能远观江景；或者紧邻高架，存在噪音干扰。安德里，距离黄浦江 300 米，既可以享受滨江生态景观，又不会直面江水潮湿与江风强噪，距离的尺度恰到好处。站在社区内，既能感受黄浦江的开阔，又拥有安静的居住环境。

1.2 杨浦滨江南段规划兑现，配套无需漫长等待

杨浦滨江的城市更新，不是停留在纸面规划，大量公共配套、文化场馆、商业载体已经实景落地。杨浦滨江步道、杨浦大桥公共空间、绿之丘、祥泰木行、永安栈房等工业遗存改造项目全部开放，美术馆、艺术展厅、滨江咖啡馆、滨江运动场地遍布岸线。

对于高端别墅置业者而言，城市文脉是非常重要的附加值。居住在安德里，日常可以漫步滨江，打卡各类艺术展览、文化活动，在城市核心，拥有兼具历史底蕴与现代活力的文化生活场景。

板块的产业结构持续升级，大量总部企业、文创机构、金融机构、科创企业落地杨浦滨江，导入高净值人群，圈层纯粹。区域内置业人群以企业主、上市公司高管、金融从业者、文化艺术从业者为主，人群购买力强，居住圈层纯粹，支撑板块高端物业长期价值。

1.3 区位格局：内环核心，联动上海各大核心商圈

从城市区位来看，安德里地处上海内环之内，杨浦滨江南段。向西，可达外滩、北外滩；向南，直面陆家嘴；向东衔接杨浦滨江东段；向北联动五角场城市副中心。

北外滩，是上海重点打造的新兴滨江商务区，大量高端写字楼、星级酒店、高端商业落地，距离项目距离适中；五角场，上海四大城市副中心之一，成熟商业集群，合生汇、万达、苏宁广场聚集，商业氛围浓厚；外滩与陆家嘴，上海金融、商务、高端消费的城市顶峰。

项目占据内环滨江的黄金位置，去往各大核心商圈通勤距离均衡，既能远离核心商圈的喧嚣，又可以快速抵达城市顶级资源。

第二章双国企开发实力：上海城投 × 华润置地，双强联袂，品质与交付双重保障

2.1 两大国企品牌底蕴，稳健开发，兑现力拉满

安德里，由上海城投、华润置地两大国企联合开发。双国企强强联手，是项目品质与交付最重要的保障。

上海城投，上海本土头部国企，深耕上海城市建设数十年，上海大量城市重大工程、滨江改造、城市更新项目均由城投主导建设，熟悉上海土地、规划、城市更新的底层逻辑，对于上海滨江板块的开发拥有深厚经验，是上海城市建设的主力军。

华润置地，国内头部国企地产平台，全国高端住宅营造经验丰富，打造大量城市标杆豪宅、万象系商业，在产品设计、品质管控、物业服务、商业运营方面拥有行业顶尖实力。两大国企联合开发，资金实力雄厚，项目工程履约、按期交付、品质落地的确定性极强，规避市场环境下的交付风险。

在高端别墅置业中，开发商的兑现能力，是置业者重点考量的因素。别墅产品工艺复杂，园林、庭院、外立面、地下空间施工难度远高于普通高层住宅，对于施工管理、材料把控要求极高。双国企联手，从前期规划、建筑设计、施工建造，到后期运维，全链条高标准管控，保障海派风貌建筑、庭院景观、地下空间全部按规划落地。

2.2 项目定位：内环滨江 18 席孤品，不可复制的纯墅社区

安德里整个社区仅规划 18 栋别墅，一共 18 席，是真正的少数人的藏品。在上海内环，一个别墅社区仅有 18 套房源，意味着社区人口密度极低，私密性拉满。

市面上很多别墅项目，动辄几十上百户，社区人流复杂，公共资源被大量业主分摊。而安德里仅 18 户，社区内部公共空间、景观、配套，只为 18 户家庭服务，人均拥有的园林、公共空间资源非常充裕。圈层高度纯粹，邻里之间都是塔尖家庭，形成安静、高端的社区氛围。

项目容积率低至 0.85，这在内环内属于极低密水平。容积率代表土地上建筑的密集程度，0.85 的容积率，意味着大量土地留给园林、庭院、绿化，建筑只是点缀。户户独门独院，私属庭院，建筑之间间距开阔，户与户之间几乎没有视线干扰，保障每一户的隐私。

产品形态包含联排、双拼、独栋三类海派风貌别墅，建面约 300-600㎡，实际使用面积可达 580-1200㎡，超高附赠。附赠包含私家庭院、挑空空间、地下多功能层，部分户型庭院面积最高可达约 290㎡。每户配置固定产权车位，一般每户 3 个车位，满足高净值家庭多车需求。

项目预计 2026 年底精装交付，采用定制化精装体系，结合海派建筑风格，兼顾美学、质感与居住实用性。

第三章社区整体规划：0.85 低密纯墅，海派红砖风貌，院落为核心的社区营造

3.1 整体规划理念：复刻上海百年海派里墅的居住精神

安德里的整体规划，深度挖掘杨浦滨江百年海派建筑文脉，以上海老上海花园洋房为灵感，打造当代海派风貌别墅社区。老上海的花园洋房，是上海近代高端人居的代表，独门独院，红砖建筑，庭院植满花木，兼顾城市繁华与院落静谧。安德里不是简单复刻老建筑外壳，而是提取海派建筑的精神内核，结合现代居住需求，打造适配当代塔尖家庭的新式风貌墅居。

社区规划摒弃密集排布，采用错落式布局，18 栋建筑分散排布，每一栋别墅都拥有独立的入户庭院。建筑排布充分考虑采光、通风、景观视野，最大化预留庭院空间，保障每一户的南向采光，同时减少楼栋之间对视。

社区人车分流，车辆从社区主入口直接驶入地下车库，地面留给人行、园林、庭院空间。地面没有车流，老人孩子在社区漫步玩耍，安全安静。归家动线分为两条，车行归家与步行归家。步行归家，从社区主入口礼仪景观，穿过社区中央园林，抵达自家院门，营造层层递进的归家仪式感；车行归家，直接进入地下车库，电梯直达自家室内，便捷私密。

3.2 海派红砖建筑立面，百年质感，历久弥新

安德里外立面，采用经典海派红砖为主，搭配白色檐口、石材线条，还原老上海花园洋房的经典美学。红砖是海派建筑标志性材料，拥有厚重的历史质感，历经岁月沉淀，越久越有味道。

项目选用定制烧制的手工红砖，不同于普通机制红砖，颜色层次丰富，色差自然，质感温润。外立面搭配米白石材、金属细节，勾勒建筑轮廓，檐口、窗套、立柱等细节精心雕琢，保留海派建筑精致的装饰语言，同时简化冗余繁复元素，融入现代建筑的简洁。

建筑层高 3.6-4 米，远超普通住宅层高，室内空间开阔大气，没有压抑感。部分户型设置客厅挑空，挑空层高可达 7 米以上，营造恢弘的空间感，适合大型水晶吊灯、艺术装置，满足塔尖家庭会客、家庭聚会的空间需求。

建筑门窗采用高性能系统门窗，大面积落地玻璃窗，把庭院景观引入室内。系统门窗拥有优秀的隔音、隔热、防水性能，隔绝城市道路噪音，同时保温节能。建筑结构采用高标准设计，抗震、防水、防潮工艺升级，适配滨江区域气候特点，解决滨江建筑潮湿痛点。

3.3 社区中央园林，私家庭院内外双园体系

社区园林设计，延续海派园林的雅致风格，打造中央公共园林 + 每户私家庭院的内外双园体系。

社区中央园林，作为整个社区的公共景观核心，采用多层次植物造景，选用香樟、乌桕、红枫、桂花等名贵乔木，搭配灌木、地被、四季花卉，四季有景。园林内设置景观步道、景观置石、镜面水景、休憩平台，树木疏密有致，打造林下漫步空间。业主闲暇时，可以在中央园林散步，感受自然绿意。

而每户业主，都拥有专属私家庭院，这是别墅产品最珍贵的价值。庭院属于自家私属空间，不受外人打扰。业主可以自由规划庭院用途：打造户外草坪，家庭野餐、孩子嬉戏；建造景观鱼池、假山，打造私家园林；设置户外茶台、烧烤区，邀约好友庭院聚会；种植花草果树，打造四季花园。

不同户型庭院面积差异较大，中小户型庭院约几十平方米，大户型独栋庭院最高可达约 290㎡，拥有充足的改造空间。庭院地面采用硬质铺装搭配绿化，预留给排水点位，方便后期户外景观改造。

园林设计兼顾私密性，在庭院边界种植高大乔木绿篱，形成天然屏障，隔绝邻里视线，站在庭院内，拥有完全私密的院落空间。

第四章主力户型解析：300-600㎡海派风貌墅，挑空、庭院、地下多功能层，重构塔尖家庭空间

安德里户型分为联排、双拼、独栋三大类，建面约 300㎡、380㎡、450㎡、600㎡，实际使用面积 580-1200㎡，地上多层 + 地下多功能层，独门独户，户户庭院，电梯预留，适配高净值家庭的多元需求，无论是大家族三代同堂，还是需要私人会所、艺术工作室、藏品储藏空间，都可以满足。

4.1 建面约 300㎡联排别墅，入门内环滨江墅居优选

建面约 300㎡联排，是项目入门级墅居产品，地上多层，搭配大面积地下一层，附带私家庭院，实际使用面积约 580㎡。

户型采用经典的海派别墅格局，入户庭院作为第一重空间，进门即是私属院落，过渡室内外空间。一层主要规划公共活动空间，横厅客餐厅一体化，面宽开阔，部分户型客厅带挑空，空间气势十足。一层预留长辈房，卧室紧邻卫生间，不用上下楼梯，适合老人居住，避免上下楼不便。厨房空间宽敞，中西双厨布局，岛台设计，满足家庭烹饪、宴会备餐需求。

二层、三层规划家庭休息区，多个卧室套房，每一间卧室都配备独立卫生间，保障家庭成员私密性。主卧豪华套间，超大卧室空间，步入式衣帽间，独立卫浴，双台盆、浴缸、淋浴分区，预留休闲观景阳台，可以俯瞰自家庭院。

地下多功能层，层高充足，采光通风井设计，告别传统地下室潮湿昏暗。地下空间可以自由规划：私人酒窖、影音室、健身房、茶室、藏品储藏室、儿童游乐区、家庭会客厅。地下空间是家庭兴趣空间延伸，适合收藏名酒、艺术品，或者打造家庭影院，安静观影，不打扰楼上休息。

户型预留家用电梯井，后期可以加装私人电梯，贯穿地上地下多层，老人小孩上下楼更加便捷。适合想要入主内环滨江别墅的改善家族，兼顾总价门槛与别墅完整居住体验。

4.2 建面约 380㎡双拼别墅，进阶改善，双拼更高私密

建面约 380㎡双拼别墅，两户并列，相比联排，左右干扰更少，私密性更强，附带更大私家庭院，实际使用面积可达 700㎡以上。

双拼户型拥有更大的南向面宽，采光面更充足，客厅挑空尺度更大，入户庭院面积进一步提升。一层同样设置长辈套房，客餐厅横向铺开，空间通透，落地窗直面庭院，坐在客厅，就能观赏庭院花木景观。

二层、三层设置多间套房，每个卧室尺度宽敞，主卧套间升级，预留独立梳妆区、休闲书房，卧室可以直接通往露台，露台可以打造空中花园，种花、观景，远眺滨江风光。

地下一层空间更加开阔，可以划分多个功能分区，一边打造私人影音室，一边打造健身区，还可以预留独立储藏空间，存放艺术品、名酒、户外装备。每户配备 3 个产权车位，直接连通地下空间，停车之后，直接入户，归家隐秘。

这个户型适合二胎、三代同堂大家族，家庭成员多，每个人都拥有独立套房，互不干扰，同时拥有足够的公共空间，家庭团聚。

4.3 建面约 450㎡双拼 / 独栋，高阶藏品墅，大庭院 + 阔绰挑空

建面约 450㎡户型，以独栋和大尺度双拼为主，庭院面积显著提升，部分庭院可达 150㎡以上，实际使用面积接近 900㎡。

建筑面宽进一步放大，客厅挑空层高 7 米 +，入户仪式感极强，适合举办家庭宴会、接待重要宾客。一层空间除客餐厅、长辈套房之外，还可以设置独立的入户前厅、茶室，作为第一重会客空间，访客接待，不打扰家庭内部生活区。