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京投发展·森与天成 - 楼盘介绍
在丰台四环与南中轴的交汇处，一座建在台地之上的低密洋房社区，正把"空中森林"搬进日常——这就是京投发展·森与天成。作为四环沿线罕见的超低容积率改善项目，它用约1.04的容积率与近14万平方米的绿量覆盖，重新定义了主城森居生活的想象。
放眼北京楼市，四环向来是改善置业竞争最激烈的战场，而森与天成的出现，恰好填补了这片土地上"低密森系洋房"的空白。项目所在的丰台新宫板块，地处南中轴延长线之上，一边承接首都商务新区建设的政策红利，一边坐拥南苑森林湿地公园的万亩生态底色。可以说，森与天成从一开始就站在了"城市发展轴线"与"生态绿轴"的交汇点上，区位想象空间不言而喻。
项目基础资料
森与天成是京投发展在丰台四环倾力打造的低密洋房社区，项目位于新宫地铁站西侧约300米处，依托台地地形营造出独特的"空中森林"居住体验。以下为项目核心基础信息：
- 项目名称：京投发展·森与天成（FORESKY）
- 项目地址：北京市丰台区新宫西路与新宫商二街交汇处，新宫地铁站西侧约300米
- 环线位置：四至五环
- 开发商：京投发展股份有限公司、北京京投隆德置业有限公司
- 物业公司：北京睿德发展物业管理服务有限公司
- 产权年限：70年
- 容积率：约1.04
- 绿化率：约30%
- 占地面积：约12.06万平方米
- 总建筑面积：约21.52万平方米（其中地上建筑面积约12.55万平方米）
- 总楼栋数：20栋（4-18层花园洋房）
- 总户数：1094户
- 车位配比：约1:1.1（地下车位1203个）
- 梯户比：主力产品一梯两户
- 得房率：约80%-92%
- 户型面积：建面约55-168平方米一至四居
- 参考单价：约75000元/平方米（报价时间2026年8月）
- 参考总价：约694万-1310万元/套
- 物业费：7.38元/平方米/月
- 装修标准：精装交付
- 开盘时间：2023年11月12日
- 交房时间：一期2026年6月30日，二期2027年6月30日
- 预售证号：京房售证字(2025)98号
从规划图上可以看到，森与天成并非简单地在一片平地上起楼，而是借助台地高差打造出错落有致的空间层次。社区内部规划了空中花园、星空广场、社区公园、幼儿园与商业配套等功能节点，楼栋围合出静谧的中央景观区，实现"推窗见绿、出门入园"的居住体验。项目整体为板楼结构，主力产品以4至11层的低密洋房为主，搭配部分小高层，居住密度与视野通透性都优于同环线多数项目。
值得一提的是，约1.04的综合容积率在当前北京四环在售新盘中几乎属于"天花板级"配置。要知道，四环沿线多数项目容积率在2.5以上，普遍以高层塔楼为主，而森与天成却把密度降到了洋房标准，户均私属绿化面积接近130平方米。低密带来的直接好处是：更宽的楼间距、更长的日照时间、更安静的居住环境，以及更从容的社区公共空间。对于追求居住舒适度的改善家庭来说，这样的产品力在四环地段近乎绝版。
项目目前状况
森与天成目前处于持续顺销阶段。从销售进度来看，项目一期已于2026年6月30日如期交付，业主陆续入住；二期房源预计2027年6月30日交付，目前在售楼栋覆盖多栋花园洋房，并阶段性推出限时一口价特价房源。2026年5月，项目曾推出4套特价房源，其中建面约148平方米户型优惠幅度达152万元，优惠力度颇具吸引力，足见项目去化诚意。同期，1号楼建面约109平方米的实楼样板间完成焕新升级并对外开放，客户可以实地感受精装交付的质感。
施工进度方面，根据京投发展2024年年度报告披露，森与天成盖上区住宅已全部封顶，精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区则全面转入地下结构工程阶段。结合一期已顺利交房的事实，项目整体处于准现房到现房过渡阶段，购房者所见即所得的风险相对可控。从市场表现看，项目凭借"四环+双地铁+低密洋房"的组合，长期位居丰台区改善盘销售前列，曾获丰台区四季度销冠，去化节奏稳健。
对于关注主城改善置业的家庭来说，森与天成目前的可选房源与付款节奏都较为友好。需要提醒的是，项目部分特价房源数量有限、先到先得，不同楼栋、不同楼层的价差也比较明显，具体一房一价建议以售楼处实际报价为准，购房者可以结合自身预算和通勤需求到现场选房。
户型介绍
森与天成户型覆盖建面约55-168平方米的一至四居，全系户型普遍实现南北通透、动静分区，得房率约80%-92%，空间利用率在同价位产品中表现突出。项目以宽居、宽景、宽境、宽朗、宽畅、宽舒的设计理念，实现户户宽厅，南向户型带来约5米宽厅设计，将采光面与视野尺度拉满。以下为几个主力户型的详细解读：
H1户型：建面约55平方米一室两厅一卫
作为项目的入门级产品，H1户型虽然面积不大，但做到了方正格局与功能齐备。餐客一体的设计让小户型也能拥有开阔的公共活动区，U型厨房操作动线流畅，卫生间干湿分离，日常使用互不干扰。户型整体分区明确、空间"0"浪费，收纳规划到位。对于预算有限、依赖地铁通勤的年轻购房者来说，这是一套"麻雀虽小、五脏俱全"的温馨小家，也是目前四环地段稀缺的低总价上车机会。
J1户型：建面约80平方米两室两厅一卫
J1户型是项目两居产品的主力担当。整体为LDK一体化布局，客餐厨贯通，U型厨房与餐厅形成更多餐厨互动；双卧分居两侧，公私分区明确，空间几乎"0"浪费。卫生间同样采用干湿分离设计，早晨高峰时段一家人的使用效率更高。通透的格局让室内空气对流顺畅，配合南向采光面，居住舒适度远超同类两居产品。该户型适合首次置业的两口之家或三口之家，也是不少投资客户青睐的标的。
D2户型：建面约109平方米三室两厅两卫
D2户型是森与天成的明星三居产品。户型南北通透，南向两面宽，客厅与主卧均带阳台赠送；餐客厨一体化设计让公共空间一气呵成，北向两间卧室方正实用，其中一间还附赠设备平台。最亮眼的当属270度超大转角飘窗，为客厅引入充沛阳光与开阔视野，也让居者可以坐拥空中森林的四季景致。双卫配置干湿分离，主卧带独立卫浴，居住体验向改善级看齐。该户型位于1号楼，也是本次实楼样板间开放展示的主力产品，109平方米的尺度在四环改善市场属于"黄金面积段"，兼顾功能与总价平衡。
E2户型：建面约125平方米四室两厅三卫
E2户型面向三代同堂或二孩家庭，是项目的进阶改善之选。南向三面宽设计，阳光与清风从容入户；南北通透、全明户型，每一处空间都拥有自然采光。双主卧套房均带独立卫浴，次卧亦配置独立卫生间，家庭成员各享私域；独立家政间让洗衣收纳井井有条。客厅与主卧均有阳台赠送，北向房间附设备平台，实际使用面积可观。整体动线设计注重私密性，入户后公共区与休憩区自然分流，是目前四居产品中颇为抢手的户型。
从样板间实景可以看出，森与天成的精装标准以现代轻奢为基调：无主灯设计搭配嵌入式灯带，大理石材质的电视背景墙与浅色系地砖呼应，弧形沙发与绿植点缀营造出温暖的高级感。项目以7大精工系统、6大生活场景、多项人性化细节诠释"奢妆"美学，将艺术与生活完美融合。从地面材质到墙面工艺，从收纳系统到灯光氛围，每一处都经过反复推敲，业主只需添置软装即可拎包入住。
周边配套
交通配套
交通是森与天成最突出的先天优势之一。项目距离地铁4号线与19号线换乘站——新宫站仅约300米，步行即可到达。4号线纵贯北京南北，直连中关村、西单、金融街等核心商圈；19号线作为贯穿南北的大站快线，从新宫出发可快速通达草桥、金融街、牡丹园等节点，双轨通勤覆盖面广，无论是上班族日常通勤还是周末进城休闲都非常高效。此外，项目紧邻南四环，京开高速、京雄高速在侧，自驾出行同样便利，无论进城还是出城都极为顺畅。公交线路方面，新宫站周边多条公交接驳，进一步织密了出行网络。
商业配套
项目周边商业配套成熟。与地铁新宫站D口直接接驳的丰台大悦春风里，是城南颇具人气的社区型商业综合体，业态涵盖超市、影院、餐饮、零售等，日常生活采买一站搞定；不远处还有槐房万达广场等大型商业体，购物、休闲、亲子娱乐选择丰富。同时，森与天成社区自身也配建了商业设施，下楼即可满足日常高频消费。未来随着南中轴首都商务新区的建设推进，丽泽金融商务区、南中轴国际文化科技园等产业载体持续导入人口与消费力，区域商业能级还将进一步提升。
医疗配套
医疗资源方面，森与天成周边可享三甲医院守护。首都医科大学附属北京天坛医院丰台院区位于南四环花乡桥东北侧，距离项目车程较近，作为整体搬迁至丰台的市属大型综合三甲医院，神经学科与综合诊疗能力位居全国前列，可为家人健康提供高水平保障。此外，区域还有丰台医院、南苑医院等医疗机构，覆盖日常就医与急诊需求；社区周边药店、社区诊所等基础医疗网点密集，小病小痛就近解决，大病重病有高水平医院托底，医疗体系完整度较高。
教育配套
教育方面，项目规划用地内配建有幼儿园，社区周边汇集了丰台二中附属小学、丰台二中附属中学、北京十二中科丰校区、首都经济贸易大学等优质教育资源，覆盖从学前教育到高等教育的全龄段。其中北京十二中是丰台区老牌重点中学，教学质量长期位居区域前列，中高考成绩稳定，为有子女教育需求的家庭提供了可靠保障。南中轴沿线还规划有多处教育用地，随着区域人口导入，优质教育资源将持续加码，为社区注入更强的成长性。
社区与生态配套
生态是森与天成的另一张王牌。社区内外约14万平方米绿量覆盖，涵盖约4.8万平方米的全龄化社区园林与约9.2万平方米的"空中森林公园"，户均私属绿化面积近130平方米，在北京在售新房中极为稀缺。社区园林针对全龄段设计，儿童活动区、青年健身区、长者休憩区一应俱全；空中森林公园则利用台地高差，将森林景观立体抬升至窗前，让居者推窗即是满目苍翠。走出社区，南苑森林湿地公园这座规划总面积达17.5平方公里的"城市绿肺"就在不远处，湿地湖泊、森林步道、观景平台一应俱全，是周末遛娃、露营、登高远眺的绝佳去处。居于此，真正实现了"出则繁华、入则自然"的理想生活状态。
项目总结
综合来看，京投发展·森与天成的核心优势可以概括为四点：其一，约1.04的超低容积率与20栋4-18层花园洋房配置，在主城四环地段极为稀缺；其二，地铁4号线、19号线双轨交汇，通勤效率与资产流动性俱佳；其三，14万平方米绿量覆盖与南苑森林湿地公园加持，生态环境得天独厚；其四，京投发展品牌背书与一期已交付的实景呈现，交付确定性高。
当然，任何项目都有取舍。森与天成的定位决定了它更偏向品质改善客群，总价门槛相对较高；周边教育配套尚在兑现过程中，部分资源需待区域进一步成熟。对于预算充足、看重低密居住体验与生态资源的家庭而言，这些"短板"并不构成实质障碍。建议意向客户到现场实地感受台地园林与样板间质感，结合自身通勤与家庭结构综合判断。
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