为商办楼“改养老”点赞，但也要谨防制造新一轮空置|上海市民政局|养老院|写字楼|区域养老服务中心|商办楼|楼宇

在上海的中山北二路上，有一栋1996年建成的老写字楼。它曾是央企名下的办公楼，空置了将近四年。而今年，楼里重新响起人声——只是走进来的不再是拎着电脑包的上班族，而是坐着轮椅、推着助行器的老人。近600张养老床位，替代了原来的格子间。

当舆论还在为房价和养老金争论不休时，城市已经用最诚实的方式投了票。建筑是最慢的资产，也是最诚实的记录者——它正在发生一次安静的“代际过户”：那些曾经为劳动年龄人口盖的楼，正在成批改给老人。

一、一栋写字楼的“二次人生”

这栋老楼，是上海石油大厦。

据披露，虹口区目前已完成石油大厦、雨花大酒店、热带雨林酒店、宝隆宾馆4处存量资源改建养老机构的立项，总建筑面积约2.94万平方米，全部建成后可提供养老床位966张。其中石油大厦由企业整体租下，改造为集医疗、养老于一体的复合型康养机构，设置床位近600张，并入选上海市住建委发布的商办楼宇更新提升典型案例。

下图：上海石油大厦，原为央企名下商业办公楼宇，改造前已空置4年。企业通过租下大楼将老旧商业办公楼宇转型为养老综合体。整个改建周期历时接近2年时间，在克服重重困难之后，改造效果令人惊艳。该养老综合体由福虹养老院与福虹护理院组成，集养老、护理医疗两大板块于一体，共计设置500余张床位，完全按照养老行业的最高标准设计建造，旨在打造行业标杆（图源：上海虹口）

为什么是虹口？数字很直接：虹口区60周岁及以上户籍老年人口占比达45.3%，老龄化程度居上海全市首位。放眼整个上海，截至2025年末，60岁及以上户籍老年人已有584.38万人，占户籍人口的37.6%。

更值得注意的是改造的“玩法”。如果在中心城区从零新建一座大型养老综合体，时间成本和经济成本都很高；而改造一栋存量楼，两者都大幅下降。虹口区还创新采用“临时改变建筑使用用途”的模式：楼宇原有产权证属性保持不变、产权性质不发生永久变更，仅由多部门出具工作联系单满足报建需要，将来如果不再用作养老，仍可调整。政府层面则在全面摸底闲置商办楼宇，建立“潜力资源库”。

几家国际房地产咨询机构2026年二季度的报告给出了相近判断：上海甲级写字楼平均空置率处于22%至24%区间——第一太平戴维斯为24.3%，仲量联行为23.5%，高力国际为22.0%；世邦魏理仕的数据则显示，2026年上半年上海写字楼核心区域有效租金同比下跌4.6%。

图源：第一太平戴维斯研究部

一边是空置的楼宇，一边是584万户籍老人、且超过九成居家养老。供需两端的落差，最终都会落到同一个朴素的问题上：那么多楼，将来给谁用？官方文件里出现了一个很耐人寻味的词——“冗余空间”。

但空间从不会真正冗余，冗余的只是它原来所服务的那种需求。

二、第一问：这不是养老故事，而是一个资产重估的故事

看明白这一点，视角就变了：写字楼改养老，表面是民生故事，骨子里是一笔资产重估的账。

过去几年，商办资产的持有者普遍面临两道坎：租金下行、空置上升，现金流持续缩水。而养老，恰恰是当下少有的同时具备三重属性的“接盘方”：

·需求长期向上；

·现金流按月稳定；

·还有明确的政策补贴。

政策拼图在近两年快速成型。上海市民政局等六部门印发的工作指引早已明确，存量商业、办公、社区用房、工业、仓储用房，以及转型中的党政机关和国有企事业单位培训中心等，符合条件的都可以转型用于养老服务设施。

图源：上海市民政局官网

2025年7月，上海出台推进商务楼宇更新提升的实施意见，支持存量楼宇在社区中心区域补充养老、托育等功能；2026年初的促消费政策进一步明确，支持存量商办楼宇改造为养老设施，鼓励各区按照床位数量给予一次性补贴。

换句话说，一栋空置楼继续放着，是每天都在折旧的负资产；改成养老机构，则可能变成有补贴、有稳定月费收入的经营性资产。对持有大量闲置商办和酒店的国企、央企而言，这是一种资产负债表上的理性选择。这也解释了为什么政府会主动推动“冗余空间转化为养老设施增量”：它同时解了两道难题——商办去库存，和养老床位供给不足。一笔资产，两端解套。

三、第二问：谁在链条上赚钱？

但需要冷静的是，这场重估里，最赚钱的未必是业主。

参考存量改造和养老行业的通行模式，真正有机会的，是“改造＋运营＋金融”三位一体的角色。业主手里的楼地段不差，却受制于改造成本和运营能力，更常见的做法是把楼以较低租金长期租给专业机构，由后者出资改造、导入品牌和护理团队、赚取运营现金流。

·业主拿到稳定但有限的租金；

·运营商赚精细化管理的钱；

·而能打通资金端的人，赚的是资产被长期资本定价的钱。

金融端的制度创新已经在上海破题。今年6月，上海金融监管局、上海市民政局、中国人民银行上海市分行、上海市委金融办四部门联合印发通知，创新开展养老服务信托试点，构建“意定监护＋养老服务信托＋养老服务机构”的全链条养老服务生态；截至当时，上海已成功落地18单试点案例，上海信托、建元信托、华宝信托相继试水。

图源：国家金融监督管理总局

这意味着，养老资产第一次有了被金融化、被长期资金持有的雏形。市场呼吁多年的养老REITs目前虽尚无专项产品落地，但方向已经清晰：当改造后的养老机构形成稳定、可预期的现金流，就可能成为信托、债券乃至未来REITs的底层资产，业主、运营商、金融机构由此被串成一条价值链。养老信托尤其值得关注——它今天服务的是一个个家庭的养老安排，明天则可能成为机构养老资产的资金组织方式。

图源：银龄视界AgingVisionPro

四、第三问：别让“改养老”制造下一轮空置

不过，养老这门生意，需求端的“老人多”和支付端的“付得起”，是两回事。

据民政部2026年二季度统计，全国住宿类养老机构为38489家，比2025年末的40002家净减少1513家——半年时间，一千五百多家养老院从市场上消失。多家行业调研显示，全国养老机构平均入住率长期在42%至45%上下徘徊，而盈亏平衡普遍需要60%至80%的入住率，能够稳定盈利的机构占比很低。这个看似矛盾的现象点破了真正的约束：不是没有需求，而是有效支付能力、专业护理供给和护理人才都不足。

这就给“商办改养老”提了三个醒。

其一，地段错配。空置最严重的写字楼往往集中在商务区，而老人最需要的是家门口、社区里、靠近医院的床位；把高成本地段的楼改成普惠型养老，成本账未必算得过来。

其二，支付错配。中心城区改造成本高，必然传导为更高的月费，而普通退休收入难以普遍支撑；上海超过九成老年人选择居家养老，机构养老本就不是多数人的选项。

其三，类型错配。真正一床难求的，是失能、失智老人的专业护理床位，而不是套着养老概念、缺少医护能力的“老年公寓”。

如果只盯着补贴和资产增值一哄而上，却不算入住率、不解决护理能力，那么今天被改成养老院的写字楼，明天完全可能再次空置。