在严格中宽松：7个核心城市现房细则对比。︱刘德科|刘德科|广州|按揭|期房|武汉|现房细则|老项目

文︱刘德科

目前已有七个核心城市（北上广深与武汉、天津、杭州），公布了现房销售细则。地方政府和房企的共同关切是：哪些措施能够让房企的现金流不至于太紧绷？我们从以下四个方面来稍作对比——

●是否允许“分批次竣工备案”

●是否允许“存货抵押”

●拿地分期付款条件

●房企何时能拿到按揭款

第一，是否允许“分批次竣工备案”？武汉、杭州、广州和天津都允许。

“竣工备案”已经被住建部定义为现房销售与期房预售的分界线。对于房企来说，“分批次竣工备案”意味着可以稍微缩短一些销售资金回笼周期（以前是一宗地块只能一次性竣工备案）。武汉、广州、杭州和天津都支持“分批次竣工备案”。我们来看政策原文——

·武汉：“支持项目按最小单元分批竣工备案”

·杭州：“支持分期办理竣工验收备案”

·广州：“支持项目分期分栋办理竣工验收备案”

·天津：“支持商品住房项目分期开展联合验收”

其中，武汉与杭州还明确说“可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案”（这意味着毛坯就是现房）。

第二，是否允许“存货抵押”？武汉与杭州明文允许。

把尚未出售的在建房屋抵押给银行融资（俗称“存货抵押”），是房企（包括地产央国企）的常规融资手段之一。房企担心的是现房销售是否还允许“存货抵押”？在已出台细则的七个城市中，武汉与杭州都明文支持“存货抵押”（政策原文是“房地产开发企业与购房人签订购房合同时，应在合同中明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后即时完成合同备案手续”），而且都给出了适合现房销售的办理路径（“开展分户土地使用权集合设定抵押试点”）。广州虽然没有明文说“存货抵押”，但也说要“探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押”。

第三，拿地分期付款条件：武汉最宽松。

北上广深和天津、杭州的分期付款条件都差不多：允许30日内缴付50%，两年之内缴清。

武汉稍微宽松一些些，允许缴付50%的期限从30日延长到了半年（政策原文是“半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%”），但同样需要在两年之内缴清。

第四，房企何时能拿到按揭款（销售资金的主要构成部分）。

北上广深和天津、杭州都明确说“2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款）”。这意味着哪怕一个正在开发的老项目，只要它的预售证是在2026年8月28日之后获取的，它的资金回笼周期也已经跟现房销售差不多。从这个角度看，住建部所说的“老项目老办法，新项目新办法”，已经被加码了——老项目也是新办法。对于房企来说，他们的经营节奏一定程度上被突然打乱了，计划中的资金回笼被推迟；对于购房者来说，好处是可以晚一些时间交按揭，坏处是有些紧俏的楼盘会被要求一次性付款（房企出于资金回笼的需求，会优先挑选一次性付款的客户）。

武汉不仅没在细则中说房企要在竣工备案后才能拿到按揭款，而且还发明了“用保函置换监管资金”（置换金额不得低于项目竣工交付所需资金额度70%），又稍微缓解了一下房企的销售资金回笼压力。

最后，你还可以关注一个有趣的事情：不同城市政策发布的时间顺序。依次是北京（2026/9/24）、上海（2026/9/28）、广州与武汉（2026/9/30）、天津（2026/10/10）、深圳和杭州（2026/10/15）。

北京和上海的政策发布得最早，也最严格；随后的广州、天津和深圳，基本上追随了京沪的政策基调，没敢太宽松（即便心里想宽松也不太敢）。在这种状况下，武汉的现房销售细则就显现了巨大的范本意义——武汉用更为宽松的政策基调，很务实地发明了“分批次竣工备案”“存货抵押”“用保函置换监管资金”“拿地即开工”等等创新措施，让房企的资金回笼周期不至于成倍地拉长，进而有利于房地产行业更平稳地从期房预售过渡到现房销售。

杭州看了看北上广，又看了看武汉，最终选择了尽量向武汉的宽松看齐。倘若没有第一个站出来的武汉，恐怕很多城市都会愣在原地。所以前些天我们才说，。

虽然我们国家已经决定大跨步地走进现房时代，但目前绝大多数城市都还没有摆脱“土地财政依赖症”，地方政府依然还是很重视房企（我们指的主要是地产央国企）会不会在他们的城市拿地。房企在不同城市的拿地意愿度，当然会受影响于当地现房销售细则的严格或宽松。