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河东区「格调榴园」

✨格调榴园

这是泰达建设集团格调产品线的第12号作品，少有的格调自己拿地开发的项目。项目在河东二号桥，津塘路沿线。2020 年 11 月开盘，2022 到 2023 年陆续交房，现在整盘都是现房。

这是一个“园林做在前面、产品留在上一个时代”的大盘——六年过去，最被人记住的仍然是那片园子和那套大堂，而“六年”这两个字，也慢慢变成了它的另一个标签。

1社区设计与园林，是它最拿得出手、也最难被复制的东西。

整个社区景观面积约10 万㎡，在市区里属于体量很大的社区园林。布局叫“一庭、两园、九院”——“一庭”是入园的归家礼轴，“两园”是社区的西园与东园：西园被高层围合，东园就铺在洋房之间；“九院”是洋房楼间的九个院子，每个院子的主题都不一样。

园子里复刻了苏州留园的形制，山石、水景、庭院、廊庑都有；铺装用了二十多种形制，人字纹、环形图案、花街铺地都在；植物种类近百种。最要紧的一点是：整个社区里几乎看不到大面积草皮——这正是它和“铺上草坪、多种点树”那种园林最根本的区别。园子大到什么程度？有人形容走一圈要一个小时。

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但要说句实在的：这片园子已经交付好几年，水系到今天还开着，说明物业确实在管；只是十年之后能不能维持现在这个状态，是所有高配置园林共同的问号，它也不例外。

2产品本身。高层 90–170㎡、洋房 120–150㎡，一共十来个户型。高层 25–32 层到顶，两梯四户（120、170㎡是两梯三户）；洋房 6–7 层到顶，一梯两户。

层高是它的硬指标：高层 3.1 米、洋房 3.2 米，比市面上常规的高出一截，装修吊顶之后余量还够。而且它现在是现房，户型、采光、视野全都能实地看。

3教育。对口的是河东区育才学校，公办九年一贯制，2023 年 9 月投用，隶属天津市第七中学办学集团，占地约1.5 万㎡、24 个班的规模（小学、初中各 12 个班）。

小学部从 2023 年的一年级一路办上来，现在有一到四年级，明年起有五年级；初中部也已经办齐——现在初一、初二、初三都在读。再叠上“买新房转学不受二手房须持有满三年限制”这一条，对外地二、三、四、五年级要转学的家庭来说，它比同价位的河北新房更有优势，因为河北目前的九年一贯制，要么还没投入使用，要么只有一年级和初一。如果高年级转过来，初中同学就全都是片区内老破小摇进来的生源。

但育才学校，划片里除了榴园，格调锦云，也有一小部分福如里、黄岩里这一类老社区生源，只是新房生源比例是更高的；学校 2023 年才开办，师资和成绩也都还需要时间沉淀。

4位置与通勤。地铁 9 号线张贵庄站就在小区边上，步行三百米以内，坐几站就到天津站；南边一点还有 10 号线、11 号线的站点。门口就是菜市场，买菜不用开车。

地块位于河东区二号桥，津塘路沿线，四至大致是：北至津塘路、南至黄岩里与詹滨西里、西至雪莲南路、东至利津路。占地约13.2 万㎡，总建筑面积约31.6 万㎡，容积率2.4、绿化率40%。

整个小区28 栋、2611 户，由9 栋 6–7 层洋房和19 栋 25–32 层高层组成；车位 2686 个，车位比约 1:1.03。物业费高层约 3.47 元/㎡·月、洋房约 3.48 元/㎡·月，物业为格调自持。

楼位：高层主要布置在地块的北侧和西侧，洋房在地块的南侧和东侧，社区因此天然分成东、西两园。楼间距：高层之间最大的一处楼间距超过一百米（25# 与 18# 之间），西园的核心花园就落在这段间距里，占了超过两万平米；洋房宅间的九个院子则是更近人的尺度。

高层产品分布在 19 栋、25–32 层到顶，两梯四户为主（120㎡、170㎡为两梯三户），在售面积段 90 / 99 / 115 / 128 / 170㎡；层高3.1 米；出房率明显低于洋房，也低于现在同价位的一批准新盘。

洋房产品分布在 9 栋、6–7 层到顶，一梯两户，在售面积段 121 / 131 / 140 / 150㎡；层高3.2 米；出房率比高层好不少。洋房楼间就是“九院”那部分园林。

高层户型图：

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洋房户型图：

降完价之后，这个盘的选房结论要反过来讲：最值得看的是小户型，尤其是总价两百万以内、以及两百万上下这一档——它的主力客群除了本地刚需，还能多接住一大批外地家庭，这是它现在最有优势的区间。如果是本地纯改善、要买洋房，也尽量挑小一点的户型，不要买太大：总价一上去，可选的新产品就多了，它的比较优势反而会被摊薄。