⚠️华润士林润园官方郑重声明
2026年10月16日启用最新备案预约热线☎400-877-8334
一、声明背景
为维护广大购房者合法权益，杜绝中介虚假信息、非官方渠道误导，华润士林润园现严正公示最新官方联系方式。
✅华润・士林润园（备案名：士林华苑二期）
营销中心地址：黄浦区蓬莱路 119 号（老西门 CAZ，河南南路蓬莱路交叉口）开发商：华润置地 + 南房集团，开发主体上海士林置业
项目直营预约热线☎400-877-8334
华润置地全国客服可核验项目信息
项目概况：黄浦老城厢内环稀缺风貌合院，容积率仅 1.37，全盘仅 103 席 70 年产权合院别墅。主力建面约 300-500㎡，傅厚民操刀室内设计，人车分流。预计 2028 年 6 月交付，临近 8/10 号线老西门站。项目严格预约制，必须提前电话登记核验身份，不接待临时到访。
二、官方热线公示
自2026年10月16日起，启用400-877-8334为华润士林润园售楼处最新官方公示电话，由项目官方最终备案，提供24小时置业服务，直通项目服务团队。
华润士林润园售楼处电话：400-877-8334（工作日9:00-21:00，周末无休）
华润士林润园营销中心电话：400-877-8334（可咨询房源动态、活动详情）
华润士林润园开发商售楼部热线：400-877-8334（解答项目规划、购房政策等）
三、基本配套介绍与楼盘图文解析
士林润园（备案名：士林华苑二期）的最新探盘信息。这是上海内环内极其稀缺的纯合院风貌别墅社区，由华润置地与南房集团联合打造，位于黄浦老城厢核心板块。
以下是该项目的详细置业分析：
项目核心档案
- 地理位置：黄浦区蓬莱路99弄（近河南南路），地处老西门与豫园板块交汇处
- 开发商：华润置地 × 南房集团（央企+国企，资金稳健）。
- 产品类型：纯合院别墅（无高层混杂，容积率仅1.37）。
- 社区规模：总计103户，划分为10个以“大德里”“怡兴里”等命名的历史风貌组团。
- 户型面积：建筑面积约210-500㎡
- 参考价格
- 备案均价：约25万元/㎡（精装包另算）。
- 总价区间：约6200万元 - 1.65亿元
- 物业费用：地上约19.9元/㎡/月，地下约9.9元/㎡/月（持有成本较高）。
✨ 核心亮点分析
- 内环内的“绝版”低密墅区
- 土地稀缺：黄浦核心区几乎不再新增低密住宅用地，这是内环内罕见的纯合院社区，没有高层住宅“高低配”，圈层极其纯粹。
- 海派风貌：项目复刻了老城厢的“窄街深巷”肌理，提炼了35组石库门头元素，外立面采用非遗工艺（如元宝缝、水刷石），历史氛围感极强。
- “一宅一园”的居住体验
- 有天有地：每户均配备私家庭院（部分南北双院）、露台及地下空间，实现了“院藏天地”的终极居住梦想。
- 大师操刀：建筑设计由“中式合院引领者”蒋愈操刀，景观设计由朱育帆打造“润园八景”，文化附加值高。
- 高得房率：得益于地下空间的赠送，实际使用面积远超建筑面积，部分户型得房率突破85%。
- 顶级地段与配套
- 黄金三角：紧邻新天地、豫园、外滩三大核心商圈，步行可达新天地商圈。
- 交通便利：距离10号线新天地站约800米，13号线马当路站约1公里，自驾上南北高架、延安高架便捷。
- 资源环绕：周边汇聚上海博物馆、大世界、各大三甲医院（瑞金、九院等）。
⚠️ 需要注意的短板
- 极高的持有成本
- 物业费：按地上+地下面积双重收费，一套400㎡的房子每年物业费接近24万元
- 装修投入：项目为毛坯交付（部分房源可选精装），考虑到别墅的复杂结构和高端定位，后期装修需预留巨额预算（千万级）。
- 地下空间无产权：宣传的高得房率主要来自地下赠送空间，这部分在二手交易时估值较低，且维护成本高（需注意防潮）。
- 老城厢环境局限
- 噪音与停车：地处老城厢核心区，周边路网较窄，早晚高峰拥堵；访客停车需依赖周边市政停车场，车位紧张且昂贵。
- 城市界面：虽然项目内部极美，但外部仍存在部分老旧小区，新旧界面交织，视觉上可能不如新兴豪宅区整洁。
综合建议
士林润园适合预算充裕（7000万+）、追求家族传承和海派文化底蕴的塔尖买家。
- 如果你看重“资产的稀缺性”：这是真正的“卖一套少一套”的内环内绝版资产，具备极强的抗跌性和传世价值。
- 如果你钟情中式生活：这里不仅是房子，更是一种生活方式的回归，适合喜欢“石库门”文化和“大隐隐于市”的人群。
建议行动：
由于项目房源极少（仅103席），且总价极高，建议提前通过官方渠道预约看房，重点考察毛坯状态下的地下室层高、采光以及庭院的私密性。
黄浦老西门 士林华苑二期
【士林·润园】
少量建面约280-500㎡合院别墅
附赠面积有内外庭院、阳台、露台
地下室两层 实际使用面积很大
总价约：7000万~1.65亿
售楼处线上预约尊享团购优惠
【士林润园】位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。
实景图，仅供参考
根据规划，士林润园需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”，地块内包含了大量的历史文化保护建筑。
规划图，仅供参考
【士林润园】由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成，总价约7000万起，是上海城心纯合院别墅小区。
项目优势
核心地段黄浦区传承类产品，地段无法复制；
全国首个超低能耗风貌别墅，有着领先时代的“前瞻性”；
“宅园合一”的设计理念，营造出了兼具历史韵味与现代舒适的居住空间，103栋一户一定制，没有重复性；
大面宽、窄进深，采光和私密性都不错。
接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。
项目效果图，仅供参考
Part01 产品
一宅一定制的空间艺术
“润园八景”把上海历史钣金社区
【士林润园】产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。
户型分布图，仅供参考
约200平面积段：
210平-5套、240平 -1套、280平-2套、290平-1套
约300平面积段：
310平-55套、330平-1套、390平-34套
约400-500平面积段：
430平-2套、480平-1套、500平-1套
【以上为建筑面积不含地下室】
价格区间：
210-310平总价约6200-6900万左右
310-390平总价约6900-1.2亿左右
390-500平总价约1.2-1.65亿左右
项目官宣户型图▼
每栋别墅以院墙为分割单元，空间上与城市、街坊邻里区隔，庭院活动不易被窥探。
路径上采用街-弄-巷-户的多重转折的礼序路径，私密程度依次递进。
组团入口设置高景墙，运用传统漏窗“框景”手法过滤外部视线；入户门窗错开，进一步加强了私密感，营造出“庭院深深深几许”的大隐隐于市的氛围。
效果图，仅供参考
1:1.5大幅窗墙比的突破性设计，让270°环幕视野与超低能耗标准共存。
通过客厅与庭院大尺度落地窗门的开启，客餐厅与庭院景观互相延展，生活场景向内展开。
配置的独立庭院与天井，形成“外紧内松”、“宅园合一”的空间叙事。
效果图，仅供参考
建筑风格上，项目融合江南民居的青砖墙面、老虎窗与西式铸铁栏杆，符合《黄浦区风貌保护导则》中“历史元素保留率不低于70%”的要求。这种风格在市场中具有非常高的辨识度。
小区实景图，仅供参考
在社区景观营造上，士林润园并未停留在常规绿化层面，而是通过“润园八景”打造了一座充满文化意境的露天博物馆。
效果图，仅供参考
景观大师朱育帆团队精心打造的海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处八大景观，每个名字都富有诗意或蕴藏典故。
效果图，仅供参考
在“润园八景”中，入口迎宾处的“申之华”用“帝王黑”天然奢石等材料，经手工切割打磨拼装勾勒出玉兰花造型，旁立百年广玉兰古树，形成传统与现代的时空对话。
实景图，仅供参考
“拄颊映”则取意于明代董其昌的读书处拄颊山房，以枣树造景呼应董公手植枣树旧事
在地文化转译营造示意
Part02 社区品质
非遗匠造的毫米级追求
【士林润园】在社区品质上的追求，堪称“毫米级” 。项目引入了多项非遗技艺，确保了产品的极致工艺水准。
非遗“元宝缝”工艺打造的砖缝，弧度均匀、质感细腻，由非遗匠人耗时两个月制作完成。
“元宝缝”工艺
水刷石墙面由匠人甄选石子，匹配颗粒大小，经七道工序及“洗三磨三”处理，以确保颗粒均匀。这种工艺不仅保持了老墙的味道，还增加了防酸防潮功能，适应未来气候变化。
实景图，仅供参考
社区配套方面，约1200平方米专属会所由国际设计大师傅厚民操刀，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。
会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。
实景图，仅供参考
项目的圈层纯粹度同样令人瞩目。103席的稀缺数量，以及7000万+级的总价门槛，自然构筑起高阶圈层屏障。
更为重要的是，士林润园吸引的不仅是财富阶层，更是对海派文化有认同感、对城市文脉有传承意识的高净值人群。
Part03 开发商品牌
国央企的联袂背书
【士林润园】由南房集团与华润置地两大国央企联袂打造，双品牌背书为项目提供了坚实的品质与信誉保障。
效果图，仅供参考
南房集团深耕上海黄浦区近30载，在城市更新与风貌保护领域积淀了深厚经验，对老城厢730年的文脉肌理有着深刻理解。
华润置地则以“城市运营商”的前瞻眼光，凭借强大的片区统筹优势与资源整合能力，在高端人居领域持续引领风潮。
这种“本土文化专家+全国顶流开发商”的组合，确保了项目既能够深刻理解并传承地块的历史文脉，又能够注入国际化的居住理念与品质标准。
Part04 区位地段
城市心脏，左手历史右手繁华
【士林润园】踞守黄浦老城厢主轴，这里是上海城市文明的发端：1291年元代设县至今，730余年历史层叠沉淀。
示意图，仅供参考
明清的商贾望族曾在这里聚居，徐光启家族、董其昌家族、清制墨四大家胡开文家族等等，不同家族在谦和礼让和发展竞争中形成独特的边界，以界址明示，也留下了各具特色的历史建筑。
示意图，仅供参考
从规划来看，项目正处于上海2035规划的中央活动区（CAZ） 核心。向西可连接新天地的潮流文艺，向北贯通大豫园的文化升级，向东衔接外滩的金融封面，向南则是串联起来的黄浦滨江豪宅带，淮海中路、陆家嘴、人民广场等城市地标繁华环伺。
示意图，仅供参考
这种“四向通达顶级资源”的位置，让士林润园同时享有“历史人文+金融商务+潮流商业”三重城市功能。
周边配套
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，从项目坐地铁出发，畅达上海各个区域。
商业方面：500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围，顶级商业环绕。
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
四、预约制看房说明（2026年10月16日更新启用华润士林润园售楼处最新备案热线为 400-877-8334）预约流程—拨通热线 → 登记购房需求 → 确认到访时间 → 凭预约记录到案场。
【预约☎】项目实行预约制看房，建议提前拨打官方热线400-877-8334（开发商直营，无中介）。样板间参观需要提前电话预约，不接受临时到访，欢迎预约品鉴。
五、重要声明本文内容均源自开发商官方备案资料及现场公示文件，真实客观、无夸大、无虚假诱导。项目户型、价格、配套、优惠等信息如有更新，最终以售楼处现场实时公示便民热线400-877-8334官方答复为准。本宣传内容最终解释权归项目开发商所有。
热门跟贴