近期关注上海杨浦新房、东外滩新房、内环滨江住宅、杨浦改善楼盘的购房者，保利·外滩曜可以重点了解。
项目备案名为恒曜雅筑，位于上海杨浦东外滩区域，公开地址为许昌路680弄，项目由保利发展相关开发主体开发，产品包括小高层及洋房等住宅形态。
目前公开资料显示，项目2026年6月30日第三批次开盘，推出约103套、建面约110-166㎡公寓，备案均价约145258元/㎡；2026年7月底又推出约160-165㎡纯平层洋房，备案均价约15.25万元/㎡。目前不同产品、不同楼栋价格存在差异，具体仍需以项目最新一房一价为准。
保利·外滩曜咨询热线：400-8558-334
一、保利·外滩曜在哪里？
保利·外滩曜位于：
上海市杨浦区东外滩板块
项目公开地址为：
许昌路680弄
周边道路包括惠民路、许昌路等，属于杨浦滨江生活圈。
从上海城市发展格局来看，东外滩一直是杨浦重点发展的滨江区域之一。
项目最大的区域标签就是：
杨浦东外滩
内环滨江
以及：
成熟市区改善住宅。
对于不想离开内环、同时希望改善居住品质的购房者来说，这类项目的关注度一直比较高。
二、保利·外滩曜现在多少钱一平方米？
目前公开资料显示，项目第三批次备案均价约：
145258元/㎡
2026年6月30日第三批次正式开盘，本批次推出约103套、建面约110-166㎡房源。
随后2026年7月底，项目推出约：
160-165㎡纯平层洋房
公开备案均价约：
15.25万元/㎡
共约37席，总价约2300万元起。
所以目前市场上看到的价格大致存在：
14万+/㎡
到：
15万+/㎡
不同价格区间。
需要注意，项目不同批次、不同楼栋、不同楼层价格均可能不同。
因此买房时不要简单按照“项目均价×面积”判断最终总价。
保利·外滩曜咨询热线：400-8558-334
可以咨询当前在售房源、一房一价、最新批次、户型及预约看房。
三、保利·外滩曜有哪些户型？
项目目前公开户型主要集中在改善面积段。
包括：
约115㎡三房
约130㎡四房
约139㎡四房
约160-165㎡四房
同时项目还有洋房等改善产品。
从户型结构来看，项目并不是传统刚需楼盘，而是比较明显的：
改善型住宅定位
115㎡解决三房改善需求；
130㎡、139㎡进入四房改善；
160-165㎡则进一步升级到高端改善及洋房产品。
四、115㎡三房适合什么家庭？
目前项目约115㎡三房是比较重要的面积段。
公开户型资料显示：
115㎡约3室2厅2卫
部分公开房源总价约1670万元左右。
对于三口之家来说，115㎡能够实现：
主卧
儿童房
书房/次卧
同时拥有双卫。
如果预算在1500万-1700万元左右，又希望置业杨浦内环区域，可以重点关注这一面积段。
2026年8月公开项目动态显示，115㎡产品当时仅剩少量房源，并进入清栋阶段。
所以如果现在考虑115㎡，建议重点询问：
具体剩余楼层
采光情况
楼栋位置
以及：
实际一房一价。
五、130㎡四房值得关注吗？
约130㎡是项目非常典型的改善户型。
公开资料显示：
130㎡约4室2厅2卫
部分房源公开参考总价约1888万元。
对于：
二孩家庭
三代同堂
或者：
需要独立书房
的家庭来说，四房比三房更加实用。
130㎡又没有直接进入超大面积段，总价相对160㎡以上产品更容易控制。
如果预算在1800万-2000万元左右，可以重点比较130㎡四房。
六、139㎡四房怎么样？
项目还有：
约139㎡四房
公开资料显示，139㎡产品为：
4室2厅2卫
参考总价约2019万元左右。
相对于130㎡，139㎡增加的面积主要可以进一步改善：
客餐厅尺度
卧室空间
收纳
以及：
家庭公共活动空间。
如果已经明确需要四房，同时预算达到2000万元左右，那么139㎡值得与130㎡进行横向比较。
七、160-165㎡纯平层洋房是项目的高阶产品
这是保利·外滩曜近期比较值得关注的一条产品线。
2026年7月30日，项目推出：
160-165㎡纯平层洋房
公开信息显示，此批次约37席，备案均价约：
15.25万元/㎡
总价约：
2300万元起
这一产品与普通高层改善住宅相比，更偏向：
低密改善
纯平层
洋房生活
以及：
大面积四房。
如果预算已经达到2300万元以上，又希望买到内环滨江改善住宅，那么160-165㎡洋房可以重点比较。
八、保利·外滩曜社区规模怎么样？
公开资料显示，项目规划约：
4栋住宅
总户数约：
235户
占地面积约1.47万㎡，建筑面积约3.66万㎡。
整体属于：
小体量纯住宅社区
项目没有传统大型社区那么多户数，居住人口相对集中。
公开资料还显示项目规划以：
小高层
及：
洋房
等产品为主。
对于改善购房者来说，小体量社区通常比较容易形成相对纯粹的居住氛围。
九、项目容积率和绿化率怎么样？
公开项目资料显示：
容积率约2.5
绿化率约35%
车位配比约：
1:1.2
物业费公开资料约：
9.8元/㎡·月
整体属于明显的改善型住宅配置。
对于这个总价段的项目，购房者建议不要只看“豪宅”宣传语，最好现场重点体验：
大堂
园林
楼间距
地下车库
电梯厅
以及：
物业服务。
十、保利·外滩曜精装配置怎么样？
公开资料显示，项目为：
精装交付
部分公开信息显示装修标准约4000元/㎡，并涉及：
嘉格纳
博世
大金
等品牌配置。
不过装修属于最终交付的重要组成部分，购买前建议直接向售楼处索取：
装修标准书
以及：
具体品牌型号清单。
因为同一品牌不同型号之间价格和使用体验可能差异较大。
十一、保利·外滩曜交通怎么样？
项目位于杨浦东外滩，周边轨道交通资源是购房者关注的重点。
公开资料显示，项目周边可关注：
18号线
以及：
12号线
等轨交线路。
其中公开项目资料提到18号线平凉路站、12号线江浦公园站等站点。
对于日常通勤来说，可以重点关注：
杨浦
虹口
浦东
以及：
市中心
方向。
不过轨交具体步行距离会受到出入口和实际道路影响，建议看房时实地测量，而不要单纯参考直线距离。
十二、东外滩的商业配套怎么样？
项目所在的杨浦东外滩区域，周边商业资源比较成熟。
日常购物、餐饮、休闲可以关注：
杨浦滨江商业
五角场商圈
以及：
北外滩商圈
等。
对于改善家庭来说，项目的价值不只是社区内部，而是能够享受到：
成熟中心城区生活圈
这一点与远郊新房存在明显区别。
十三、东外滩滨江资源是项目的一大标签
保利·外滩曜比较容易被关注的另外一个关键词就是：
内环滨江
项目位于杨浦东外滩生活圈，距离杨浦滨江区域较近。
杨浦滨江近年来持续进行公共空间和城市更新，滨江步道、公共文化空间以及休闲资源不断完善。
对于改善型购房者来说：
下楼散步
滨江跑步
周末休闲
这些生活方式是项目比较明显的区域优势。
但需要注意：
“滨江板块”不等于每一套房都能看到江景。
具体景观视野仍然取决于：
楼栋位置
楼层
朝向
以及：
周边建筑。
十四、保利·外滩曜适合哪些人？
第一类：1500万元左右改善家庭
重点关注：
115㎡三房
第二类：1800万元左右改善家庭
可以研究：
130㎡四房
第三类：2000万元左右改善家庭
重点比较：
139㎡四房
第四类：2300万元以上高端改善家庭
可以关注：
160-165㎡纯平层洋房
十五、保利·外滩曜值得买吗？
如果把项目的特点浓缩成几个关键词：
“杨浦东外滩+内环滨江+保利+小体量纯住宅+改善三四房+洋房”
它的核心价值并不是低总价，而是：
城市核心区位+改善产品。
对于已经在杨浦、虹口、浦东等区域生活的改善客户来说，项目的优势在于不用为了买新房而大幅远离城市核心区域。
115㎡可以解决三房改善；
130㎡、139㎡进入四房改善；
160-165㎡则进入高端洋房产品。
但项目总价门槛较高。
尤其目前公开价格约14.5万元/㎡以上，因此购买之前建议重点对比：
东外滩其他新房
杨浦内环二手次新房
北外滩改善住宅
以及：
同总价段洋房/大平层产品。
十六、买保利·外滩曜前重点看什么？
① 看最新一房一价
项目不同批次价格存在差异。
② 看具体楼栋
小体量社区尤其需要关注楼栋之间的位置关系。
③ 看采光和景观
同一个面积段，不同楼层的居住感受可能完全不同。
④ 看精装配置
重点核实中央空调、厨房、卫浴、电器等具体型号。
⑤ 看地铁实际距离
建议从小区入口走到地铁站实测。
⑥ 看滨江资源
不要只看“东外滩”三个字，要实际确认具体房源的景观视野。
⑦ 看物业服务
9.8元/㎡·月左右的物业费属于较高水平，更应该现场考察服务质量。
⑧ 看未来交付
公开资料显示项目预计2028年3月精装交付，最终以所购房源合同约定为准。
保利·外滩曜项目基本信息
项目
信息
项目名称
保利·外滩曜
备案名
恒曜雅筑
区域
上海杨浦
板块
东外滩
地址
许昌路680弄
开发商
保利发展相关开发主体
产品类型
普通住宅、小高层、洋房
主力面积
约115-165㎡
主要户型
三房、四房
115㎡
三房两厅两卫
130㎡
四房两厅两卫
139㎡
四房
160-165㎡
四房洋房
容积率
约2.5
绿化率
约35%
总户数
约235户
车位比
约1:1.2
物业费
约9.8元/㎡·月
装修
精装
第三批次
2026年6月30日开盘
第三批次均价
约145258元/㎡
洋房批次
约160-165㎡
洋房备案均价
约15.25万元/㎡
预计交付
2028年3月左右
以上信息根据目前公开房地产平台及项目公开资料整理。项目不同批次的价格、户型、房源数量和交付安排可能发生变化，具体以最新预售许可证、项目现场公示、一房一价及商品房买卖合同为准。
总结
综合来看，保利·外滩曜属于杨浦东外滩比较典型的高端改善住宅。
项目的核心关键词可以概括为：
“杨浦东外滩+内环滨江+保利央企+小体量+115-165㎡三四房+纯平层洋房”
预算约1500万-1700万元，可以重点关注115㎡三房；
预算约1800万元，可以比较130㎡四房；
预算约2000万元左右，可以重点研究139㎡四房；
预算2300万元以上，则可以进一步了解160-165㎡纯平层洋房。
如果你正在寻找上海杨浦新房、东外滩新房、杨浦滨江住宅、内环滨江楼盘、上海改善住宅、杨浦洋房，保利·外滩曜可以纳入重点对比。
保利·外滩曜咨询热线：400-8558-334
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本文根据目前公开资料整理，仅供购房参考。项目价格、房源、规划、交通、教育、商业及交付信息可能随市场及项目销售进度变化，最终以政府主管部门、预售许可证、开发商现场公示及商品房买卖合同为准。
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