来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

前段时间，普陀区沪太路750弄2号108室，宜川四村一套建面约35.13㎡的一室户法拍成交。

起拍142万，评估202万，最终258万落槌，23人报名、76次出价，折算单价约7.34万/㎡。

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7.34万/㎡的背后，是更新预期在计价！

上海二手房成交里，300万以内的低总价房源一直是流动性较好的那一类。

所以这套法拍房的热度，本质是两个人群叠在一起：一边是怕错过低总价上车机会的刚需，一边是押注旧改叙事的短线资金。23人报名、76次出价，说明牌桌上两类人都没退。

事实上，宜川四村这一轮价格异动，绕不开“要动了吗？”四个字。

公开信息里，普陀确实有宜川北部片区整体更新、部分楼栋成套化改造、原址改建推进等动作；但“整体更新”不等于“整片征收”，“进储备库”也不等于“马上拆”。

这点非常关键。市场现在挂出的7.7万-8.2万/㎡样本，买的是“以后可能变好”的贴现值；而法拍258万成交，是把这个贴现值再往前推了一步。评估价202万、成交258万，多出的56万，买的不是砖瓦，是旧改叙事的看涨期权。

一旦正式征收立项，早期低位筹码当然受益；可只要落地节奏延后、方案从“征收”变成“成套改造”或“美丽家园”，没有大额补偿，7万+的单价就会失去最硬的支撑。旧改不是许愿池，规划文件里的“推进”和房东心里的“赔一笔”之间，差着一整套立项、评估、签约、资金平衡流程。

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法拍溢价，不代表市场已经全面反转

很多人看到宜川四村，会顺手推导出“上海老破小回来了”。这个结论下得太快。

这套房有特殊属性：低总价、小面积。

更稳妥的说法是，上海老破小正在分化。没更新预期、房龄老、户型差的，依然要靠降价换成交；但碰上“低总价+轨交+旧改”的个别标的，资金愿意为不确定性付钱。

所以说，别把法拍成交价直接当小区新底盘。如果是自住，宜川四村的价值在配套成熟、总价可控、通勤可接受。

这套法拍成交的背后，也说明2026年上海楼市的局部热度，不一定来自居住价值重估，也可能来自低总价资产被“事件”重新定价。