最近，天津市2025 年度市级预算执行和其他财政收支的审计工作报告披露了一组让住房租赁行业无法回避的数据。
报告原文是这样的：
(一)保障性安居工程资金投入和使用绩效情况审计
1.部分区保障性租赁住房大量闲置。
因制定保障性租赁住房筹集计划需求调研不充分，部分项目仓促上马，缺乏需求匹配性论证，导致保障性租赁住房供需不匹配。 9 个区共 111 个保障性租赁住房项目 33862 套 ( 间 ) 投入运营，其中40个项目的9819套（间）2024年末出租率在0%至57%之间，形成闲置浪费。
图源：天津市审计局官网
简单来说，截至2024年末近万套保租房处于“沉默”状态。最低的项目，一套都没租出去。
这是直辖市天津的数据。这是一个累计筹集保租房超过9万套、竣工运营近4万套的城市的数据。
超过三分之一项目出问题
9个区，111个保障性租赁住房项目，33862套（间）投入运营。其中40个项目，9819套（间），2024年末出租率在0%到57%之间。
出问题的比例，超过三分之一。
行业里有个共识，租赁项目出租率低于85%就已逼近盈亏线。低于60%的项目，基本可以判定为“运营失败”。0%到57%这个区间，不是“表现不佳”，是资产层面的实质性闲置。
审计报告点出的原因很直接：“需求调研不充分”“仓促上马”“缺乏需求匹配性论证”。
翻译成行业语言：先决定筹集多少套，再去找租客，顺序反了。
天津保租房的供给结构有一个鲜明特征，存量改造占比约90%。
利用闲置厂房、办公楼、集体宿舍改建保租房，本身是一条正确的路径。成本可控，见效快，也符合“盘活存量”的政策导向。
天津也确实改出过标杆项目。和平区宝融大厦，闲置十年的办公楼变身高端人才公寓，326套精装房源，位于百年金融街核心片区。南开区城南家园、河西区仁湖里，综合出租率达到97%。天开园核心区的松寓项目，291套保租房，精准对接科技企业创新创业人才。
但这些好项目有一个共同点：它们都在“有需求”的地方。
城南家园在南开区。宝融大厦在和平区金融街。松寓在天开园核心区——旁边就是高教科创园，旁边真的有企业、有就业、有年轻人。
那40个出租率惨淡的项目呢？
大概率改在了没有产业、没有人口导入、没有租住需求的远郊或待开发片区。
天津保租房还有一个结构性特征，滨海新区“一区独大”。全市已运营项目中，滨海新区房源超过2万间，接近全市一半。滨海新区有产业底子，有工厂，有职工公寓的刚性需求，建在那里逻辑上是通的。
但其他区呢？
一些区的保租房建在了远郊，建在了产业园区还在图纸上的地段，建在了规划了地铁但还没通车的地方。
租客是长腿的，他不会因为你挂了“保障性租赁住房”的牌子，就搬到一个通勤两小时、周边连便利店都没有的地方。
已经有项目开始“退出”了
空置率高是一个信号。另一个信号更值得行业关注，天津多个区已有保租房项目申请退出管理并获得批准，官方公示信息可查。
什么意思？
运营方宁可放弃保租房的税收优惠、民用水电价格、财政补贴，不玩了。
为什么？
算不过账。
保租房的商业逻辑是“租户可承担，企业可持续”。租金定得低，政府给税费减免，给民用水电，让运营方能微利活下去。
但这个账要算得过来，有一个硬前提，房子得租得出去。
出租率低于57%的项目，租金收入打对折，运营成本一分不少，贷款利息照还，维修维保照做，补贴填不满空置的窟窿。
主动退出的信号比空置率本身更危险。
一个保租房项目如果连运营方都撑不下去，最后受损的是谁？是那个片区真正需要保障房、又恰好住在附近的人。他们等来的，可能是一个已经关了门的保障房。
“以需定建”不能停留在文件里
2021年国务院22号文以来，保租房的政策框架已经非常完善。土地、财税、金融三大支撑体系全部落地。非居住存量房屋改建不变更土地性质、不补缴土地价款。增值税减按1.5%，房产税减按4%。民用水电价格。
政策给的空间是足够的。
问题出在执行端。
保租房在地方落地时，首先是一项“筹集任务”，其次才是一项“租赁业务”。
为了完成“十四五”筹集目标，为了争取中央财政奖补和央行租赁住房贷款支持，项目先落地再说。至于这个片区有没有人口、有没有产业、租客愿不愿意来，是后面才考虑的事。
天津审计报告的措辞“仓促上马”，点出的就是这个问题。
而从运营端看，地方国企系保租房公司擅长的是“建”，不擅长的是“运”。没有市场化招租团队，定价缺乏弹性，户型设计不贴合青年租客的真实需求。天开园松寓能做到291套精准对接，是因为旁边真的有天开园。但天开园只有一个。
大多数保租房项目，没有这样的“天选区位”。
一线城市部分项目能做到出租率95%以上
对比一下数据。
红土深圳安居REIT四个项目，2026年上半年平均出租率全部在95%以上，租金收缴率接近100%。招商蛇口租赁住房REIT两个项目，平均出租率94%到96%。8只住房租赁REITs整体出租率维持在95%以上的高位区间。
为什么这些项目能做到？
核心区位的刚性需求+专业化的运营能力。
保租房公募REITs对底层资产有严格的筛选标准。区位不好、出租率不稳定的项目，根本进不了REITs的资产池。而进了池子的项目，有专业的运营团队在做市场化招租、社群运营、租约管理。
这才是保租房应该有的样子。
天津那9819套空置房源，恰恰是“重筹集、轻运营”模式的代价，好在那是2024年末的数据。不知道时至今日，这些项目的出租率是否提升到运营方比较满意的数字。
审计报告里有一句话，天津会议通稿说的：“防范和纠治新官不理旧账等政绩观偏差。”
保租房空置的本质，很大程度上就是政绩观偏差。
筹集了多少套，是报表上的数字。出租率多少，才是账本上的数字。
报表是向上汇报的，账本是给自己看的。
如果只看报表不看账本，那0%到57%的出租率，迟早会以另一种形式，出现在下一份审计报告里。
对于住房租赁行业来说，天津这组数据是一个提醒，保租房正在从“筹集建设”阶段大规模转入“运营去化”阶段。供需错配的代价，会以空置率的形式集中暴露。
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