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地块挂牌：金融城板块再迎纯住宅用地

2026年10月16日，杭州上城区金融城板块挂牌一宗纯住宅用地——景芳三堡单元JG1207-28地块（原景芳三堡单元JG1207-29地块），宗地编号杭政储出[2026]80号。地块位于杭州绕城内，四至为东至运河东路、南至昙花庵路绿化、西至规划支路、北至盛运街。

核心价格指标：起始总价（出让底价）18.27亿元，起始楼板价约3.20万元/㎡（出让楼板价31986.12元/㎡），出让每亩地价约4478万元/亩，竞买保证金36540万元，最小增价幅度1000万元。

规模方面，建设用地27199㎡，容积率2.1（1.0 <容积率≤2.1），总建筑面积57117.9㎡，绿化率35%，建筑密度30%，限高60米，出让年限住宅70年。< pan>

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板块地价坐标：近3年涉宅地成交全景

以公告时间2023年1月1日至2026年9月30日为统计窗口，上城区钱江新城、江湾新城、金融城三板块纯住宅/商住用地共11幅，全部11幅落于江湾新城板块。11幅合计总建面87.06万㎡、成交总价约298.67亿元、板块整体楼板价34306元/㎡；其中10幅已成交、1幅撤牌，已成交地块楼板价整体约38894元/㎡。

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本地块起始楼板价31986元/㎡（红色虚线）低于已成交地块整体楼板价38894元/㎡，仅高于宇诚集团竞得的JG1406-14地块（26624元/㎡）和滨江联合竞得的JG1405-19/20地块（32007元/㎡），处于板块合理偏低区间，地价安全边际相对充足。

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周边市场：新房住宅供应断档，二手房价格分化

地块3公里范围内在售项目仅2个，均为酒店式公寓（潮观凤起云座、建杭·江与河），无商品住宅在售，这意味着板块新房住宅供应处于断档状态。

二手房方面（网签价口径，克而瑞数据），地块3公里内10个样本小区2025年10月至2026年9月成交均价分化显著：绿城留香园最高66984元/㎡，世茂天宸50961元/㎡次之，中企艮山府(御品湾)、德信大家钱江府、中南棠玥湾集中在4万元/㎡左右；景芳(四区)25434元/㎡、濮家新村24197元/㎡为价格较低的老小区。

片区整体月度成交均价多在3.8万—4.0万元/㎡区间波动，2026年2月冲高至46545元/㎡，2026年8月回落至34130元/㎡；整体样本套均价约367.69万元、成交套数合计2998套。

以31986元/㎡起始楼板价对照周边4万—6.7万元/㎡的中高端二手房样本，地价房价差具备一定空间；但片区整体月度均价存在明显波动，且新房与二手房口径不同，价差仅为参考而非确定利润。

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竞买格局：谁最可能出手

全市拿地排行

滨江集团以成交总价218.9296亿元居首（15幅，成交总建94.1741万㎡，楼板价23247元/㎡，溢价率28%）；

绿城中国以142.5702亿元次之（10幅，成交总建61.4315万㎡，楼板价23208元/㎡，溢价率34%）；

保利发展以107.9302亿元第三（4幅，楼板价38085元/㎡，溢价率29%）；

其后为招商蛇口83.3703亿元（3幅，溢价率66%）、华润置地39.5068亿元（1幅，溢价率47%）、兴耀房产集团39.0987亿元（6幅）、建发房产28.8551亿元（2幅）、伟星房产28.7457亿元（2幅），海威置业24.8292亿元。

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滨江、绿城、保利三家在金额上形成第一梯队。其中滨江集团在江湾新城板块出现频次最高，已竞得JG1404-28（溢价25.34%）、JG1404-29（溢价34.43%），并与杭州市钱江新城开发集团有限公司联合拿下JG1405-19/20（0溢价）；绿城中国、招商蛇口、华润置地、建杭置业、西湖房地产（联合绿城）、宇诚集团亦有落子。

2024-2026年杭州土拍呈现"本土双雄绝对领跑、央国企二线突进、特色民企点状放量、外来民企联合试水、城投战略后撤"五层结构，滨江+绿城三年累计拿地金额超1280亿元，占杭州涉宅用地成交总金额的45%以上；央国企中保利、华润、中海在2025年明显发力；外来纯民企以"联合本土龙头+聚焦单板块"为典型路径。据此推断，本地块最可能的竞买主体画像为滨江、绿城，其次为保利、华润、招商等央国企，或出现联合体拿地。

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综合研判

本地块起始楼板价处于板块低位，叠加3公里内住宅供应稀缺与周边二手房中高端价格样本，地价房价差具备一定空间；但上城区新房去化周期已升至25.5个月，库存面积同比降幅收窄，短期去化节奏偏慢。竞买层面，滨江集团近一年全市拿地金额居首且在江湾新城多次落子，是本轮最具参照意义的潜在竞买主体，绿城中国、保利发展等亦需关注。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师王义文撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。