近年来，关于2035年房价走势的讨论一直没有停止。有人预测，现在200万元购买的房子，到2035年可能涨到400万元甚至600万元。这样的预测究竟有没有依据？
别急着焦虑掏钱包，咱先看看中国房地产市场眼下的真实状况。
此前，韩国洪益大学学者全嘉林曾在分析中国经济时，谈到疫情防控政策调整前后房地产行业面临的困难。
虽然相关评论带有特定时期的背景，但其中关于房地产泡沫、人口变化和居民财富预期的讨论，仍值得拿出来分析。
全嘉林教授在当时的分析中指出，中国房地产行业正面临债务压力、企业经营困难以及部分房企退市等问题。
2020年至2022年疫情防控期间，部分房地产项目受到施工进度和供应链变化影响。2022年底疫情防控政策调整后，房企资金链紧张、部分项目延期交付等问题仍未得到全面解决。
但按照以往的惯性思维，中央要求企业加快完工并进行销售。
2022年下半年以来，随着保交楼政策逐步推进，金融支持和专项资金等措施开始向部分停工、延期交付的房地产项目倾斜，当时市场曾对项目复工和交付恢复抱有期待。
然而，随着市场预期变化，一些项目即使完成建设，也面临销售去化缓慢、购房者观望情绪较强等问题。
房地产之所以对中国如此重要，是因为中国大多数民众的收入增长并非来源于股市，也并非来源于自主开发产品或出售知识，而是依靠购置房产等待升值——第二天翻倍，再过些时日涨十倍，在大城市购置则涨幅更高。
这种对房地产的期待在某种程度上就是一种泡沫。尽管近年来有关部门陆续推出金融支持、保交楼和优化住房信贷等政策，但房地产市场信心恢复仍面临挑战，部分居民更加重视储蓄和家庭财务安全。
中国民众的财富增值路径，无论在房地产还是股市，抑或整个产业领域，都已失去明确方向。
因此房地产已不具备过去那种特效药式的作用。
在过去部分地区的城市扩张过程中，建设新区、行政中心搬迁以及大规模基础设施投资曾是推动城市开发的重要方式，但不同地区的实际情况存在明显差异。
此地盖了市政厅，十年后又在他处重新兴建。
大规模土地开发和城市建设带动了建筑、建材、房地产服务以及相关产业的发展，也使部分企业和投资者获得资产增值收益。不过，不同群体从房地产扩张中获得的收益存在明显差异。
而如今这一通路已被阻断，房地产因此陷入困境。
全嘉林教授认为，房地产将成为中国民众面临的一枚重大雷管，但对外国人而言影响不会太大。
因为房地产是中国民众收入增长的核心要素，但对外的影响力投射却相当有限。
过去中国在房地产领域所采取的政策曾相当见效，但近期这种药效正在逐步减弱，在重新开放过程中几乎未产生效果，而且在此过程中反而出现了许多房地产企业倒闭或退市的情况。
再看人口问题。
中国人口正在逐步减少。
中国曾一度是人口大国，而庞大的人口也曾给中国带来相当大的负担。
由于计划生育推行了三四十年，人口红利逐渐消失。
中国自2016年起实施全面两孩政策，2021年又进一步调整为三孩生育政策，但随着人口年龄结构和婚育观念变化，出生人口规模仍然面临下降压力。
然而正如前面所提到的，如今的青年是“四不青年”：不恋爱如何结婚？
放弃结婚、放弃恋爱、不买房、不生育，由此人口自然会逐步减少。
人口减少的原因在于社会压力过大，激烈的竞争社会持续延续。
至于青年失业问题，情况也相当严峻。
全嘉林教授指出，把城镇青年失业人口、农村失业人口以及农民工中的青年合计起来，总数相当惊人。
工资虽然有所上涨，就业率却在下降，产业生产领域的活跃程度也遭遇了相当大的瓶颈。
工资上涨的受益者仅限于极少数人，社会文化层面上向上流动的通道也已几近关闭，挫折感普遍蔓延，这使得中国经济所面临的问题并不容易解决。
中国在接受能够追求经济利益的市场机制的同时，又同时施加压制、施压与管控，难以承受这种压力的青年人数正在迅速增加。
全嘉林教授表示，人口在减少，内需没有活跃起来，工厂在倒塌，民众只顾储蓄而不愿消费。
在当时的分析中，全嘉林教授对短期经济刺激政策的效果持谨慎态度。不过，2023年以来，中国陆续推出房地产金融支持、住房信贷调整和保障性住房建设等措施，政策效果仍需结合实际市场表现进行评估。
中国民众的财富增值路径已经迷失方向，这正是当下中国的现实。
说白了，房价涨不涨，就看三样东西：人口、产业、购买力。
隔壁中国的情况，不就是一面镜子吗？
人口在减、年轻人不婚不育、工资涨不动、民众只攒钱不花钱，这不正是楼市最怕的局面吗？
咱们再算笔明白账。
十年房价翻两倍，意味着楼市要连续十年每年稳涨7.2%；想翻三倍，年均涨幅就得到11.6%。
注意啊，是连续十年如一日地稳稳走高，不是涨一年跌三年。
放在十年前城镇化狂飙的时代还有可能，放现在？
简直是天方夜谭。
最新数据摆在这儿：2026年上半年，全国房地产开发投资同比暴跌18%，商品房销售面积下降11.6%，整体销售额下滑13.6%。
这哪是蓄势待涨，分明是深度调整期。
过去二十年房价能暴涨，靠的是四大红利：人口持续增长、城镇化高速推进、城市住房严重短缺、海量农村人口涌入城市。
可如今大环境早就变了，人口正式进入负增长时代，空置率居高不下，年轻人收入还涨不动，谁来接盘？
未来十年，楼市只会两极分化：有人的城市缺好房子，没人的城市房子遍地过剩。
能穿越周期实现增值的，就三类房子。
第一类，核心城市的优质刚需房和改善房，强省会、一线都市圈的核心房源，有人口流入就有需求支撑。
第二类，紧邻优质学区、三甲医院、成熟商圈、地铁交通的稀缺资源房，核心资源不可复制，怎么变都是硬通货。
第三类，采光通透、物业靠谱、小区环境好的品质住宅，越来越抢手。
反过来，那些户型奇葩、采光差劲、物业摆烂、交通闭塞的老破小远郊盘，再便宜也没人要，只会逐年贬值被淘汰。
所以回到开头那个问题：2035年房价翻两到三倍？
醒醒吧朋友，楼市躺赚暴利的时代真的结束了。
人口基数在减，房子只多不少，还想涨两三倍？
那真是白日做梦。
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