来源：市场资讯
（来源：丁祖昱评楼市）
楼市热评
2026
LOUSHIREPING
LOU SHI RE PING
楼市热评
近期房地产热点主要仍为“828新政”细则落地，可详见我们已经做过的解读《深杭细则同日落地，房企的账本一紧一松》。
此外，本周还有其他几个值得关注的事情。首先是北京朝阳区驼房营地块在9月3日撤牌后，于10月15日晚改条件重新上架，总起始价由75.21亿元调到83亿元。表面看是同一块地涨价约10%，实际改的是代建方式和产品条件。
还有，保利溢价拿下广州断供14年的净地，该地块也是广州现房销售细则出台后成交的第二宗涉宅用地；湖南抛出2627亿元城市更新盘子。
本周楼市热评，将围绕上述三个事件进行具体解读。
PART.01
北京驼房营：从撤牌到重新上架
暂停一个多月后，10月15日晚，台乡驼房营地块以新的面貌重新上架：原本一宗地拆分为两宗，总起始价由75.21亿元调整为83亿元，增加7.79亿元，涨幅约10.4%。
重新上架的两宗地，0013-1等地块土地面积约7.22公顷、规划建面约9.79万平方米、起始价45亿元；0013-2等地块土地面积约3.64公顷、规划建面约7.34万平方米、起始价38亿元；两宗合计土地面积约10.86万平方米、建面约17.13万平方米。
改动集中在三处。其一，原出让条件要求开发商统一无偿代建约6万平方米体育场馆及不少于300个地下停车位，调整为分地块代建、政府有偿回购。
其二，成为北京《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》印发后首宗适用宅地，两宗地均可采用抬板设计，0013-1地块北侧临近坝河区域需设置不低于1400平方米板下商业设施，0013-2地块预留板上空间与北侧驼房营闸房公共空间连通条件并建设步行桥。
其三，0018地块地下一层商业建筑规模由原不大于2万平方米调整为不小于1万平方米。
地块位于东四环至东五环之间，邻近地铁14号线将台站，周边有北京宸园（均价约11万元/平方米）、中海万吉玖序（均价约11.2万元/平方米）、中海酒仙桥0013-1地块（楼面价约8.11万元/平方米）等望京外溢豪宅带项目。
朝阳区将台乡驼房营地块于2026年7月进入土地供应视野，原定9月进入交易环节。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。9月3日下午，北京市规划自然资源委员会在原计划成交的同一天宣布暂停该地块挂牌交易，官方说明是结合828新政进一步优化出让条件。
重新上架的核心是提质加拆宗。拆成两宗降低了单宗资金门槛，抬板设计提升产品形态；原要求开发商无偿代建的约6万平方米体育场馆改为分地块代建、政府有偿回购，等于把这部分成本从地价里移走，变相给房企减负。
从总价来看，不能简单把83亿理解成块地涨价。体育场馆成本移走之后，开发商的净土地成本未必同比例上涨，而抬板设计带来的产品溢价空间反而被抬高了。
这是北京供地思路转变的一个样本。从卖地转向卖好地条件，靠规划赋能和品质要求而不是降价甩卖来对接房企，和一线城市普遍收紧预售、推现房销售的方向一致。
PART.02
保利71轮拿地，热度是条件让出来的
10月9日，广州黄埔区科学城映日路宅地经过71轮竞价，由保利发展以总价16.65亿元竞得，成交楼面价21738元/平方米，溢价率26.61%。
这块地身处科学城区府板块，上一次公开出让宅地还要追溯到2012年，断供已14年。它并非第一次挂牌，2025年5月曾以商办转住宅身份挂牌，起拍价16.55亿元、容积率2.5，开拍前终止交易。
本次重新挂牌，容积率由2.5降至2.2，起始价由16.55亿元降至13.15亿元，付款条件放宽为签订出让合同30日内缴50%、余款一年内缴清。
该地块是广州现房销售细则出台后成交的第二宗涉宅用地。
真正把热度顶上去的是三件事叠加，容积率降、起拍价降、付款周期放宽，低密指标加更低门槛共同抬高了房企的算账空间。
断供14年的净地能快速进场开工，确定性本身就是溢价的一部分。无回迁、无复杂配建，对现金紧张的房企来说，这种地的风险折扣比价格折扣更值钱。
与此同时，对照周边在售项目公开报价（约3.6万至5万元/平方米），2.17万元/平方米的楼面价留有较厚安全垫。
PART.03
湖南抛出2627亿元城市更新盘子
10月9日，湖南省住建厅披露，已出台16份城市更新文件，划定501个重点片区，今年首批启动133个片区、353个项目，总投资2627亿元，并明确支持宗地分割、商改住等存量盘活手段。这与一线城市供地收紧、现房销售落地形成对照，地方把资金投向存量改造和公共配套，而不是继续在前端开发上加杠杆。
值得注意的是，2627亿元是投资口径不是财政拨款。资金来源会落在专项债、国有平台和社资本上。
商改住、宗地分割是给存量资产开闸，和北京驼房营拆宗是同一个逻辑。把大块、难盘活的资产拆小、转性，提高可盘活性，可以说这是当下供地端共同的动作。
可以看到，无论是北京、广州还是湖南，土地条件正在被规划重新赋能。
热门跟贴