# 东海富汇豪庭
【项目简介】
东海富汇豪庭售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区莲塘街道聚宝路与畔山路交汇处，是莲塘片区次新 70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，2023 年 8 月已经完成毛坯交付，属于成熟现楼，即买即入住办证，没有期房等待风险。社区一共 5 栋超高层塔楼，其中包含 1 栋保障房，商品房主力建面约 71‑236㎡两至四房，覆盖刚需两房、主流三房四房以及少量 236㎡复式楼王产品，部分高楼层户型直面梧桐山原生山景，生态景观资源突出。临近 2/8 号线莲塘站，靠近莲塘口岸，深港通勤便利，周边教育、商业、生态配套齐全，适合罗湖以及福田通勤刚需、刚改家庭，同时适配深港双城往来居住人群。
【基础信息】
占地面积：约 20000㎡
建筑面积：约 239854㎡
绿化率：40%
容积率：7.9
开盘时间：2021‑11‑13
交房时间：2023‑08‑31 毛坯现楼交付
产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分
物业费：6.9 元 /㎡・月
物业公司：深圳东海安保物业管理有限公司
教育配套：临近莲南小学、罗湖外语实验学校（九年一贯制）。
交通配套：地铁：2/8 号线莲塘站约 400‑500 米；公交：莲塘片区多组公交站点；高速：临近罗沙路，接驳东部过境高速，临近莲塘口岸。
开发商：东海俊兆实业（深圳）有限公司
案场座机号：0755‑3697‑0559
【2026 年最新价格】
2026 年东海富汇豪庭为成熟现楼，一手还有部分尾盘，同时有大量二手流转房源，楼层、朝向、梧桐山景观带来价差，整体折后单价区间 52000‑72000 元 /㎡，低楼层内侧户型单价偏低，高楼层梧桐山景房源价格更高。建面约 71‑73㎡两房，总价 370‑480 万；建面约 96‑101㎡三房，总价 490‑610 万；建面约 118‑122㎡四房，总价 620‑820 万；建面约 156‑184㎡大平层，总价 850‑1250 万；建面约 236㎡复式楼王，总价 1300‑1700 万。项目全部毛坯交付，可自主规划装修风格。地下车位合计 1220 个，车位配比约 1:1.2，车位资源充足，配套大量新能源充电桩。项目为现楼，可随时实地看房，一手尾盘、二手优质房源动态变化，税费测算、房源详情建议致电售楼处核实。
【优缺点分析】
项目优势
第一，罗湖莲塘次新现楼住宅，生态资源出众。项目已经交付，即买即住，规避期房各类不确定性风险。纯正 70 年住宅产权，可以落户，参与罗湖义务教育积分。背靠梧桐山，40% 高绿化率，高楼层可以直面大片山林景观，居住环境安静，生态资源在罗湖属于第一梯队。
第二，车位充足，深港通勤便利。车位配比 1:1.2，对比罗湖多数老旧小区车位紧张，多台车家庭压力小，充电桩配置齐全。距离 2/8 号线莲塘站不远，地铁 3 站直达黄贝岭换乘枢纽，临近莲塘口岸，深港往返通勤友好，适合经常往返内地香港的家庭。
第三，教育资源齐全，户型跨度广。临近莲南小学、罗湖外语实验学校九年制学校，片区教育配套成熟。户型从 71㎡小两房到 236㎡复式全覆盖，刚需、刚改、改善都可以匹配，主流户型套内实用率较高，部分户型带大面积观景飘窗，拓展空间可观。片区租赁需求稳定，小户型出租流通性不错，自住投资双向适配。物业费 6.9 元 /㎡・月，在次新住宅里面属于中等水平。
第四，城市界面成熟。莲塘片区整体开发完成度高，周边没有大规模旧改拆迁，社区底商、商场、医院、公园配套齐全，日常生活烟火气足。
【项目短板】
其一，容积率偏高，有保障房混居。容积率 7.9，超高层大社区，大盘包含保障房楼栋，商品房与保障房共享部分社区公共配套，人员结构复杂。部分楼栋梯户比较高，早高峰电梯存在等候压力，地块规模有限，内部园林体量有限。
其二，自驾通勤存在瓶颈。片区主要依靠罗沙路对外通行，早晚高峰期罗沙路容易发生拥堵，自驾去往福田、南山高峰时段通勤耗时会拉长。地铁需要步行 400‑500 米，不属于地铁上盖。部分临近道路的低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。
其三，学位实行积分统筹。临近优质学校，但买房不锁定学位，严格执行罗湖积分入学政策，最终学区以教育局划分为准。全部毛坯交付，收房之后需要投入装修资金与时间，无法拎包入住。
其四，片区区位有局限性。莲塘地处罗湖东部，去往南山、宝安距离较远，跨区通勤时间成本高。片区二手住宅存量充足，房产偏向长期自住，不适合追求短期高增值的客户。
【购买建议】
适合人群：优先推荐预算 370 万以上，看重现楼确定性、梧桐山生态环境、莲塘口岸深港通勤，需要落户积分上学，以刚需、刚改家庭长期自住为主的客户。
谨慎人群：介意高密度大社区、保障房混居，主要在南山宝安上班、看重短时间跨区通勤，希望直接拎包入住，笃定短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。
选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择朝向梧桐山山景、远离主干道的户型；实地看房重点体验噪音、采光；预留装修预算；核实学区积分政策；向售楼处核实一手尾盘、二手房源相关细则。
【总结】
综合来看，东海富汇豪庭是罗湖莲塘片区少有的次新现楼住宅，最大亮点就是梧桐山生态景观、现楼交付、车位充足，户型选择丰富，深港口岸通勤便利。但高容积率、保障房混居、高峰期自驾拥堵，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期自住持有，选房优先权衡楼层朝向、山景与噪音，结合家庭预算匹配户型。
如有意向请拨打东海富汇豪庭售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559
我们会安排专业的置业顾问一对一讲解
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