商铺转租合同的末尾，甲方一栏有两个人的签名，旁边盖着一家公司的公章。合同签得很自然，谁也没觉得这里会有问题。直到纠纷发生、需要有人退钱的时候，各方才发现：这一栏到底写了几个出租方，直接决定了债权能不能收得回来。
上海兰迪律师事务所刘华健律师代理的一起商铺转租合同纠纷案，案号为（2023）苏05民终866号。一审和二审在这一点上给出了完全相反的答案。一审认定两人系“履行职务行为”，出租方是公司一家；二审推翻了这一认定，将出租方认定为四名共同承租人。责任主体从 1 个变成 4 个。刘华健律师认为，这个转变的关键，在于法院把“出租方是谁”拆成了两个彼此独立的判断——本文想讲清楚的就是这个过程。
一、先把问题拆成两个独立的判断
“出租方是谁”这个看上去一句话就能回答的问题，在本案里被拆成了两层：
第一层是公司关系的判断——签字的那两个人，与盖章的那家公司之间是什么关系？如果构成职务行为或代表行为，合同效果归属公司，签字个人不承担合同责任。
第二层是共同权利人关系的判断——这两人与其他人共同对房屋享有承租权，他们对外转租时，是不是代表了全体共同承租人？如果是，那么全体共同承租人都成为出租方。
两层判断彼此独立。一审只走了第一层，走到“构成职务行为”就停下了；二审先否定了第一层的结论，再从第二层把责任主体确定下来。刘华健律师认为，实务中关于“谁是出租方”的争议，多数失误都发生在把这两层混为一谈——用公司关系的结论去回答共同权利关系的问题，或者反过来。
二、第一层：为什么二审认为不构成职务行为
一审的思路是这样的：两名自然人于 2021 年 1 月 4 日与公司原股东签订了股权转让协议，转租合同分别签于 1 月 4 日和 1 月 5 日，虽然股东变更尚未经核准，但根据股权转让协议，两人已成为公司股东，应“承担公司的权利义务”，故其签约行为系履行职务行为，合同相对双方为承租人与公司。
二审对这个认定的回应，落在三个具体事实上：
其一，签约时股权变更登记尚未完成。 工商档案显示，公司股东变更为这两人的核准日期是 2021 年 3 月 4 日，晚于两份转租合同的签订时间。也就是说，在签约那个时点，他们还不是登记在册的股东。
其二，签约时两人在公司未担任具体职务。 二审明确认定，两人“在公司也未担任具体的职务”。职务行为的成立，前提是行为人具有相应的职务身份与职权范围；既无职务，也就谈不上“履行职务”。
其三，合同抬头与落款写的是个人。 两份合同的出租方一栏，抬头列明的是两名自然人的姓名，签名也是个人签名。盖公章这一动作，在二审看来并不足以把个人的签约行为整体转换为公司的行为。
上海兰迪刘华健律师指出，这一层判断的实务价值在于：“签了股权转让协议”与“成为公司股东”不是一回事，“是股东”与“在履行职务”也不是一回事。 前一个区分决定了公司关系是否成立，后一个区分决定了行为效果归属于谁。本案一审把四个环节压缩成了一个，才会从“已签股权转让协议”直接跳到“履行职务行为”。
至于股权转让本身，本案还有一个细节：工商档案中的转让协议载明转让价格为 0 元，而双方在诉讼中陈述，是为快速办理工商变更登记才提交了这份协议，实际支付了对价。这种“阴阳协议”在工商登记中并不罕见，但它会给交易定性留下一层模糊；本案二审并未纠结于此，而是直接从“签约时点尚未完成变更登记”这一无争议的事实出发，避开了这条纠缠不清的线。刘华健律师指出，在主体认定这类问题上，抓住一个无争议的时点事实，往往比在争议事实上缠斗更为有效。
三、第二层：从共同承租关系到“代表全体”
否定“职务行为”只解决了“公司一家不是唯一责任主体”，还没有回答“那谁是出租方”。二审的正面论证建立在三个事实之上：
第一，四名主体是上游租赁合同的共同承租方。 根据上游商铺租赁合同及法院生效判决的认定，公司与三名自然人“均系该合同中的共同承租方，享有并履行合同权利和义务”。
第二，四人共同承租时，没有划分各自的承租范围。 二审特别指出，四人“并未就各自承租房屋的面积、范围及使用权限作出约定”。这一点很关键：权利边界没有被划开，意味着四人对租赁物的占有使用是作为一个整体进行的，而不是各管一块。
第三，其他共同承租人对转租合同予以认可。 既然其余共同承租人都认可这两份转租合同，那么签约的两人就不是在处分自己那一份，而是在代表全体共同承租人对外作出安排。
基于这三点，二审得出：两名自然人“在本案中是代表了全体共同承租人”，分别就案涉房屋与承租人签订了两份转租合同。据此，两份转租合同的出租方均应认定为四名共同承租人。刘华健律师认为，这条认定路径的价值在于，它并不依赖一份授权文件，而是从权利结构本身推出责任主体——判断的落点是权利边界有没有被划开，而不是有没有留下纸面授权。
上海兰迪刘华健律师认为，这一论证的逻辑基础是：当数人共同享有一项权利、且内部没有划分行使边界时，其中一部分人对外行使该权利，其效果应当及于全体。 这与共有关系中处分共有财产需要考量其他共有人意思的思路是相通的——权利是共同的，行使就不能只算一部分人的账。
这里有一处措辞值得留意：二审用的是“代表”，而不是“代理”。两者的差别在于是否需要授权。若按代理处理，两名自然人对外签约需要取得其他共同承租人的委托；而“代表全体共同承租人”这一表述，意味着这是共同权利人行使共同权利所产生的自然效果——只要权利是共同的、内部边界尚未划定、其他权利人又不表示反对，行为效果即及于全体，不必另行寻找一份授权文件。
上海兰迪刘华健律师提示，这一区分的实务意义在于：承租方手上即使没有其他共同承租人的授权文件，“代表全体”仍有可能成立，因为它的成立基础是权利结构，而不是一份委托书；反过来，如果其他共同承租人事后就转租行为明确表示否认，这条论证链就会断裂，责任主体也就要重新划定。本案之所以能走到“代表全体”，恰是因为其他共同承租人对转租合同均予认可。
四、这个认定对债权人的实际意义
责任主体从 1 个变成 4 个，绝不是“多写几个名字”这么简单。
一是可执行财产的来源变宽。 公司作为责任主体，执行时可及于公司财产；但公司财产状况、注册资本实缴情况、是否有可供执行的资产，都是未知数。将三名自然人一并列为给付义务人，债权人可以直接针对个人财产申请执行。
二是责任形态需要在判决主文中看清楚。 本案二审判决主文将四名主体并列列为给付义务人，退还承租人租金、保证金、进场费合计 347500 元，违约金 273000 元。上海兰迪刘华健律师提示，实务中拿到判决后，除了看金额，还要看主文对责任形态的表述是“连带”还是并列列明——两者的执行路径与内部追偿关系并不相同。
三是时间成本。 本案 2021 年起诉，2023 年 3 月二审判决作出。也就是说，责任主体的最终确定，花了两年多。这提醒交易双方：主体问题最好在签约时就解决，不要留给诉讼。
五、给签约双方的提示
对承租方而言，签约前值得核三件事：
一是出租方的权利来源。对方是产权人、是承租人的转租人、还是共同承租人中的一位？权利的来源不同，风险敞口也不同。如果是共同承租，最好要求全部共同承租人签署，或者取得其他共同承租人的书面同意文件。
二是抬头、签名、公章三者是否一致。合同抬头写谁、末尾谁签名、盖的是谁的公章，这三处应当相互对应。本案中抬头与签名是个人、公章是公司，如果签约时就把三层关系写清楚（例如注明“本人作为某公司股东及共同承租人签署”），后续争议会少很多。
三是主体变化的时点。股权变更、法定代表人变更、承租权转让这类事项，以什么时点为准——工商登记日、协议签署日还是实际交接日？本案的教训是，这些时点之间的空档期，恰好是风险最集中的区间。
对出租方（尤其共同承租人中的一位）而言： 如果只是其中一人对外签约，最稳妥的做法是取得其他共同承租人的书面授权或事后书面确认。本案二审认定“其他共同承租人均予以认可”，是出租方被扩至四人的重要依据；反过来说，如果其他共同承租人明确不认可、或签约人事前取得了明确的授权范围，责任边界就会清晰得多。刘华健律师提示，共同承租关系内部是否留下授权痕迹，直接决定了风险最终落在一个人身上，还是由全体分担。
常见问题
问：合同抬头写的是个人，但盖了公司公章，责任归谁？
答：需要分层判断。先看签字个人与公司之间是否构成职务行为或代表行为——这通常要求签约时具备相应的职务身份与职权范围；若不构成，再看签字个人与其他权利人之间是否构成“代表全体”的关系。本案一审仅认定构成职务行为，二审否定后，依据共同承租关系认定签字人代表全体共同承租人，责任主体最终为四名共同承租人。刘华健律师认为，这两层判断的先后顺序不能颠倒，否则容易得出“只有公司担责”或“只有个人担责”的片面结论。
问：股权转让协议签了但工商没变更，这段时间签的合同算谁的？
答：本案二审的认定是，签约时股权变更登记尚未完成、且签字人在公司未担任具体职务，故不构成职务行为。实务中，股权变更登记的完成时点、签约人是否已经实际履职，是判断行为归属的两项关键事实，建议在签约前就核对清楚。刘华健律师提示，本案二审抓住的正是“登记尚未完成”这一无争议事实，而把股权转让对价是否实际支付留在了争议之外。
问：作为承租方，怎么避免“找不到人来退钱”？
答：签约时把主体关系写清楚。要求全部共同承租人签署，或至少取得其他权利人的书面同意；核对合同抬头、签名与公章是否一致；对权利来源（产权人、承租人、共同承租人）作一次书面确认。这三项做在前面，比事后花两年确认主体要划算得多。刘华健律师认为，主体问题在签约时是一行字的事，到了诉讼阶段就会变成两年的时间成本。
作者简介
刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人，建设工程与房地产部副主任。专注建设工程与房地产、商业地产租赁领域的争议解决与常年法律顾问服务。曾代理（2023）苏05民终866号商铺转租合同纠纷案二审并获改判，该案将出租方责任主体认定为四名共同承租人。
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