国庆假期刚过，一组交易数据就引起了人们的关注，25个重点城市新建住宅成交面积达55.1万平方米，日均比去年同期上涨了33.8%。乍一看来，“银十”又回来了。
但是同一天还有一个数字容易被忽略。广发证券监测的30个大中城市，国庆前6天商品房日均成交面积同比只增长了0.4%。一边是33.8%，一边是0.4%，差距大得像在说不同的事。
这两个数其实都是正确的，只是统计范围不同而已。33.8%是中指研究院监测的25个重点城市新建住宅口径，时间范围为10月1日到7日；0.4%是30个城市、商品房各种业态的覆盖范围，时间窗口为假期前6天。换句话说，33.8%并不等于全国楼市普遍上涨了三成，它只是局部样本在特定口径下所呈现出来的结果。
还有一个容易被混淆的地方。中指研究院的33.8%是“日均同比”，即把今年7天的日均成交与去年假期（去年中秋国庆连休8天）的日均水平进行比较。日均同比增长和总量同比增长，读起来差不多，实际含义差别很大。
真正应该被追问的是，在整体只有0.4%微增的时候，哪些城市真的在动？
北京是其中一个。国庆期间北京新建商品住房网签1008套，同比增长174.7%。这个数字在全国范围内都十分突出。
但是网签数据也有它的节奏。假期前积压的签约集中释放或者一个项目集中备案，都会造成短期数字上冲。1008套在北京全年成交中不算大，9月份北京新建商品住宅网签就有4600套。它说明的是假期期间有一批购房者完成了交易，而不是说北京楼市已经全面转向。
而且北京内部冷热也不均。有统计显示，海淀、中建壹品等五个项目合计网签564套，占同期全市网签总量的近六成。高得房率、准现房、靠近地铁的改善型项目去化较好，远郊配套弱的项目仍然要靠价格优惠来卖。
再看30城整体0.4%的同比增速。8、9月份该指标为同比负增长，国庆期间勉强转正，幅度很小。说明市场比前两个月好了一点，但是离“杀回来”还有距离。
为什么是这25个城市表现突出呢？一个直接原因是节前政策集中落地。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，在全国范围内实行居民购房贷款贴息政策，对首套、120平方米以下、总价150万元以下的住房按贷款本金年化1个百分点贴息。同一天前后，北京、上海、广州也赶在小长假前公布了现房销售制度细则。
这些政策的效果在不同的城市差别很大。核心城市反应快，普通城市传导慢。总价和面积适配贴息条件的刚需房源，转化效率更明显。
对于普通购房者而言，33.8%这个数字最大的意义并不是告诉你楼市涨了，而是提醒你去了解自己所处城市的具体情况。你关心的区域有没有新盘集中入市？你关注的楼盘有没有真的降价？你的贷款条件和去年相比有没有变化？
还有一个背景需要提及。中指研究院给出的数据表明，25个城市的国庆期间55.1万平方米成交面积和2024年同期基本持平。即今年是回归到前年水平的，而不是创下了新的高点。
因此，“25城新房成交55万㎡、日均同比增33.8%”这样的标题出现的时候，正确的读法应该是“部分重点城市在假期期间成交活跃度确实高于去年同期，但是整体市场从负增长又回到了微弱正增长。”33.8%和0.4%之间的差距就是局部回暖同整体企稳之间的差距。
如果你正打算买或者卖房子，这个假期的数据所给的信息是很少的。它表明政策已经起作用了，核心城市购房需求依然存在，但是它并没有改变一个基本的事实，即不同的城市、不同的区域、不同的项目住房条件、价格以及交易成本都是需要你分别去查看、比较的。成交量短期波动不能代替你对具体房子和具体条件的判断。
热门跟贴