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九龙湾临泽街8号的启汇商厦，一般打车去启德跑道区，或者是从启德跑道区出来，经过其中一条路，绕过启德儿童医院方向，一定会看到这栋大厦。
2018年，张松桥、资本策略、泛海国际抱团组成财团，豪砸80亿港元拿下这栋30层写字楼，后续还砸钱大翻新一番。项目位置可是香饽饽，紧挨着流量担当启德跑道区，妥妥的九龙东C位。想当年，启德想做香港的第二个 CBD，医管局在这栋楼里面曾经也租下过两层半，作为办公室用途。
来源：香港01
眼看着住宅市场风生水起，写字楼空置率居高不下，财团心里的小算盘打得连我奶奶都听得清清楚楚：拆了盖住宅，不比守着写字楼香吗？
说到这，开发商就有两关要过了，分别是香港的规划署（属发展局辖下，是公务员体系）和城市规划委员会（简称城规会，由官方成员与大量非官方人士入专业人士、学者、社会贤达等组成，负责对规划申请作出最终决定）。
之前规划署已经给出"不反对"的绿灯信号，不少人都觉得这事八九不离十，稳了！
所以他们在2026年4月就正式向城规会递交"商改住"申请。
但最戏剧性的地方来了，在2026年9月底的城规会审议会上，申请直接被一票否决。简直像模拟考次次高分，正式大考直接翻车，属实让不少人大跌眼镜
当年东九龙片区的主要新建商业大厦分布 来源：网络
1140伙住宅梦碎，楼面还缩水36%
来看看这份被毙掉的方案到底有多“野心勃勃”。
财团申请把地块地积比率放宽到7倍（简单讲就是这块地能盖多大面积的楼），准备盖两栋30-38层的商住大楼，塞进1140个住宅单位，平均每个约400平方呎（约37平方米），预计2033年就能跟大家见面。
来源：香港01
但有个反常识的冷知识：推倒重建成住宅之后，总楼面大概49.3万平方呎。对比现在商厦77万平方呎的规模，硬生生少了27.7万平方呎，缩水足足36%！
来源：香港01
也就是说，大佬们宁愿牺牲建筑规模，也要硬把写字楼改成住宅。汤姆想说这波操作恰恰说明相比不温不火的写字楼，住宅的诱惑力实在太大了哈。
规划署都点头，城规会最终按下拒绝键
规划署认为，商业改住宅不会破坏九龙湾商贸区的整体格局，所以不反对。
连起动九龙东办事处都只是弱弱表示：拆掉2010年才落成的新厦是有点肉疼，楼龄还很年轻，说拆就拆，九龙东办公场地直接平白少一大块。
来源：网络
但城规会综合各方意见后直接把方案打回。虽说观塘商厦空置率有点拉胯，2024年底去到22.1%，比全港16.36%的平均值高出一大截，但政府不想靠掏空成熟商业区来堆住宅数量。这次拒绝就是立规矩——可不能开先例，不然往后全港商厦一窝蜂扎堆申请商改住还得了。这个新闻也难得在网上一面倒叫好，有网友说“香港不是有钱大晒”。
对此，你怎么看？
来源：香港特区政府驻粤办
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