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东三环断供十年，懋源騴橒臺499套怎么挑
北京豪宅实录
备案 13.37万
网签只有10.13万
同一个盘，挂牌、备案、网签三套单价
东三环有十年没出过像样的新宅了。2016到2025年，东三环核心板块没新增过大规模纯居住用地。
去年11月25日那场土拍，七八家房企一路举到173轮，最后懋源出价50.24亿元，把松榆里0410-0001地块拿到手。折合楼面价约6.21万一平，溢价18.21%。
地上盖的就是懋源·騴橒臺：今年6月中旬取得首批预售证，7月下旬开卖，交房要等到2029年6月。
售楼处给它的定位，是补东三环这十年的空缺。我把挂牌价、备案价、网签价和成本放在一起对了一遍，看到的东西比这句定位多得多。
▲ 懋源·騴橒臺沙盘（实拍），北高南低的板楼排布
项 目 档 案
懋 源 · 騴 橒 臺
位置
松榆北路与西大望路交汇处
规模
13栋板楼，6–21层，499户
容积率
2.8
户型
128–234㎡，六个面积段
车位
549个，约1:1.1
物业费
11.35元/㎡·月
会所
约4000㎡，双下沉庭院
交付
计划2029年6月
网签
截至10月15日 88套
位 置 别 只 看 标 签
项目在朝阳区潘家园街道，属于CBD辐射圈的南缘，不在双井到国贸那一段核心里。宣传借的是“东三环、CBD”，脚下的城市界面是潘家园、松榆里这片老城。
地铁的说法对不上。网上有说离14号线北工大西门站约238米的，也有说离南八里庄站约342米的；可两站相距约1.28公里，不可能都在三百米内。
通勤倒不差：从北工大西门坐14号线，三站就到大望路；开车上东三环大约1公里，出门就是西大望路。宣传里的“离国贸3公里”是直线，赶早高峰得另算时间。
真想住，从售楼处门口自己走一趟到地铁口。
十 三 栋 楼 怎 么 分
13栋板楼北高南低错落排布。从楼座图看，户型分三个系列，落在不同的楼里。
234和217最大，分别在4#、5#，都是21层。
178和157在北侧和东侧的1#、2#、3#，以及6#、7#、11#。
128和134在南边的8#、9#、10#、12#、13#，6到10层的洋房。
▲ 项目楼座图：最大户型在4#、5#，南侧是洋房
梯户比是混着配的：低层洋房多做一梯一户或一梯两户，高层大栋是两梯两户。
社区中间是东西向约165米的双下沉庭院，配约4000平的会所。出让文件里写明下沉庭院要和规划文化用地地下联通，这在北京是头一回。
户 型 的 取 舍
128和134是入门四居。157客厅面宽约6米。178做了约7.8米的横厅，样板间实测层高3.15米。
▲ 157㎡四室两厅户型图
争议在大户型。234南向面宽约18.7米，四开间朝南，但没有预留保姆间。217是楼王边户，主打270度全景，却只有3房。
客厅给足了，卧室和家政位就少了。家里几口人、要不要住家阿姨，决定这两户合不合适。
得房率也要分清算法。销售嘴里的“95%”，是把赠送面积算进去了；按建筑面积算，大概在78%到83%。
备案系统里能查到的两套2#楼房源，正好落在这个区间：1单元1602，建面155.37平，套内122.90平；3单元1602，建面178.61平，套内141.28平。两套得房率都是79.10%。
▲ 2#楼1单元1602房屋资料：建面155.37㎡，拟售单价136325元/㎡
三 套 单 价
这个盘最绕的是价格，三套数同时挂着。
三 个 单 价
平台挂牌
约11万–11.5万/㎡
首批备案均价
约13.37万/㎡
网签实收
约10.13万/㎡
首批11栋456套，备案拟售均价约13.37万，货值约102亿。开盘后按网签数据算，实收约10.13万，比备案价低了约22.5%；到10月中旬，网签均价是102675元，还是10万出头。
所以别人报给你一个单价，先问是挂牌价、备案价还是网签价。备案价和实收价，差出两成多。
去化也要拆开看。宣传里说首开月认购21亿，那是全城分销的累计认购额，不是网签。10月4日，456套里网签了76套，约16.7%；到10月15日是88套。
▲ 157㎡样板间客厅（实拍）
成本这头，楼面价6.21万，加上建安、精装和财务营销，总成本大约在7.5万到8万一平。按10.13万实收，单方毛利约2.1万到2.6万；实收要是跌破9万，毛利率会压到一成五以内。
再看看隔壁的二手：潘家园东里4.4万上下，松榆西里4.16万左右，农光南里3.8万左右，整个潘家园商圈平均在4万一平。10万出头的新房，是隔壁老小区的2.5倍左右。
住 进 去 以 后
买东西这片很方便。合生汇两公里，坐地铁一站；再远一点，国贸商城、SKP、华贸都在三公里左右；燕莎奥莱和芳圆里两公里以内。逛潘家园旧货市场、去武圣路吃饭，走着就到。
学校要打个问号。周边常被提到的有垂杨柳中心小学、陈经纶分校，但我没看到项目官方的学区文件，以当年教委划片为准。
更现实的是四周的老社区。项目被松榆里、松榆东里这些90年代小区围着，4#楼正前方有一栋18层老塔楼。看中4#的，去现场看日照。
▲ 外立面效果图（示意图，以实际交付为准）
要 掂 量 的 几 件 事
第一，要等。宣传的定制石材、飞檐坡屋顶这些外立面卖点，眼下都只存在于效果图，真正看到得到2029年。
第二，看开发商。懋源2000年成立，在北京做过红玺台、钓云台、璟岳、璟橒，騴橒臺是“台系”第五座。已交付项目的物业评价一般，11.35元的物业费值不值，要等交付以后看。
政策这头是利好。8月7日北京发了京建发〔2026〕400号文：非京籍在五环内买房，社保从满2年降到满1年；父母把房子赠与子女，不再查购房资格。
十年才等来一块地，板楼低密，这两点没得挑；三个价格对不上，四周都是老小区，这两点也绕不开。
——信息截至2026年10月15日
回到开头那两个数：备案13.37万，网签10.13万。
去谈之前，手里先备齐三样：目标楼栋的备案价、近期同户型的网签价、隔壁二手的成交价。三个数一对，你出的价才有底。
价格、去化和距离都会随时间变；具体房源与折扣，以售楼处现场为准。
你在看騴橒臺的哪栋楼？留言聊聊。
#懋源騴橒臺#东三环新房#北京豪宅
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