编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。
买房多年长期不办理过户，买受人还能排除法院强制执行吗？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020 修正）第二十八条，是不动产无过错买受人排除金钱债权执行的核心条款。该条四项要件中，**“非因买受人自身原因未办理过户登记”**是实务争议最大的一环。如何认定买受人存在过错？结合最高院多起再审案例可以看出：房屋具备过户条件，买受人多年怠于催告、未通过诉讼等方式主张过户权利，会直接被认定存在过错，即便已经全款、占有房屋，也无法阻却执行。本文梳理最高院裁判思路与类案规则，给出实务风险防控建议。
裁判要旨
房屋买卖合同签订后，若不动产具备过户条件，买受人长期不主动催告出卖人配合过户，亦未通过发函、诉讼等方式积极主张权利，且无法举证证明怠于登记存在合理客观理由的，应当认定买受人自身存在过错。此种情形下，买受人不能依据不动产无过错买受人规则，排除法院强制执行。
案情简介
1. 2005 年 12 月，案外人与某粮库签订固定资产房屋买卖协议，购买案涉房产，按约定付清购房款，此后多年一直实际占有使用该房屋。
2. 自签约至房屋查封长达十余年期间，案外人没有发函催告、也没有提起诉讼，一直未办理不动产过户登记。
3. 2015 年 10 月，因该粮库涉及借款纠纷，债权人申请强制执行，法院查封案涉房产。案外人提出执行异议，被裁定驳回后提起案外人执行异议之诉。
4. 一审法院认为，案外人长达十余年未办理过户，怠于行使权利，存在过错，判决驳回诉请；二审维持原判。案外人向最高人民法院申请再审。
5. 2018 年 12 月，最高人民法院裁定驳回案外人再审申请。
案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申5920号
裁判要点及思路
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020 修正）第二十八条第四项明确，买受人排除强制执行，必须满足非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 举证规则：案外人主张享有足以排除执行的实体权益，应当举证证明未过户并非自身原因造成；举证不能，承担不利后果。
3. 本案审查重点：案外人主张因企业改制、棚户区改造等因素无法过户。但在 2009 至 2012 年期间，房屋不存在权利负担，客观上具备办理过户的基础条件，案外人完全可以催告产权方配合过户，或者提起诉讼主张权利。十余年未采取任何有效维权行动，属于怠于行使登记权利。
4. 结论：案外人对房屋未能过户存在自身过错，不满足第二十八条全部要件，不能排除强制执行。
实务要点总结
法实践中，属于买受人自身原因的情形，主要分为三类：忽略他人权利障碍、忽视政策限制、消极不行使登记权利。
1. 忽略他人权利障碍：购房时房屋已设立抵押，买受人未尽审慎查询义务，购买存在抵押的房屋，后续因抵押无法过户，一般认定买受人有过错。
例外：商品房消费者基于开发商已取得预售许可产生合理信赖；或者买卖双方合同明确约定由出卖人负责涤除抵押，买受人对涤除抵押存在合理预期，不一定认定买受人过错。
2. 忽视政策限制：购房前当地已实施限购政策，买受人明知自身不符合购房资格，仍然签订合同。后续因限购无法过户，相应风险由买受人自行承担，一般不能排除执行。
3. 消极不行使登记权利：房屋不存在查封、抵押、政策限制等客观障碍，买受人在合理期限内，既不催告出卖人过户，也不起诉维权，无正当理由拖延办理登记，直接认定存在过错。
实操建议：
① 房屋具备过户条件：及时书面发函催告出卖人配合过户，留存快递底单、函件；出卖人拒不配合，及时起诉要求过户，保存全套诉讼材料，防止被认定怠于行权。
② 房屋存在客观过户障碍（查封、征收、政策原因等）：完整留存行政文书、查封裁定等证据，证明无法过户并非自己原因。
③ 合同约定办证义务：严格按照合同约定时间主张权利，避免不合理迟延。
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
1. 房屋具备条件可以办理预告登记、网签备案，但买受人长期不予办理，又无法对该行为作出合理解释，应当认定怠于行使权利，属于因买受人自身原因未办理过户登记。参考案例：（2019）最高法民申 3678 号。
2. 购房之时房屋已经设有抵押权，买受人未尽到合理审慎的查询义务，购买带有抵押负担的房产，后续因抵押障碍无法过户，应当认定属于买受人自身原因。参考案例：（2019）最高法民终 479 号。
3. 商品房消费者向持有预售许可证的开发商购房，不能仅以房屋存在抵押，直接推定买受人未尽审慎注意义务、存在过错，普通购房人查询抵押登记存在客观不便，可基于开发商预售许可产生合理信赖。参考案例：（2019）最高法民申 2999 号。
4. 房屋虽然存在抵押，但买卖双方合同内明确约定由出卖人负责涤除抵押权，买受人对涤除抵押事宜存在合理信赖，此种情形一般认定买受人对无法过户不存在过错。参考案例：（2018）最高法民申 2575 号。
5. 出卖人自认不配合过户是其单方原因，无证据证明买卖双方恶意串通损害申请执行人债权的，法院可以认定买受人不存在过错，有权排除执行。参考案例：（2019）最高法民申 2450 号。
6. 在可办理过户的窗口期内，买受人未向开发商或不动产登记机关主张办理过户，无法作出合理解释，举证不能应当承担不利后果。参考案例：（2019）最高法民申 2416 号。
7. 签约前房屋已被法院查封，买受人未尽核查义务仍然交易；或是多年从未主动主张办理过户登记，一般认定买受人自身存在过错。参考案例：（2019）最高法民申 4321 号。
8. 购房前当地已出台限购政策，买受人明知自身不具备购房资格仍签约，后续因限购无法过户，不利后果自行承担，不能排除执行。参考案例：(2017) 最高法民终 354 号。
9. 买受人持有房屋多年，十几年间既不申请过户，也没有起诉主张房产权利，不能有效证明存在客观不能过户事由，认定存在过错。参考案例：（2017）最高法民申 848 号。
10. 买受人迟延一年才发函催告出卖人办理过户，属于怠于行使登记权利，不满足 “非因买受人自身原因未过户” 要件，无权排除执行。参考案例：（2019）最高法民申 4287 号。
本文作者：李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作17年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所合伙人。
李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人
业务沟通15210234077 | lishu@yuntinglaw.com
个人网站https://lishulawyer.com/
专业领域商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。
本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所
本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421
点击查看系列文章
作者简介
李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
电话/微信:18501328341
推荐书籍
我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！
热门跟贴