市场一直在变，成交价最诚实。
刚刚，本期厦门二手房成交样本来了。数字摆出来，市场温度一目了然。先看表。
本期成交样本一览
1 、单价地图：最高 37488 元 / ㎡，最低 13040 元 / ㎡
先看单价。
本期最高是五缘湾建发央玺， 141.38 ㎡，成交总价 530W ，成交单价 37488 元 / ㎡。最低是海沧生活区文圃花园， 112.35 ㎡，成交总价 146.5W ，成交单价 13040 元 / ㎡。最高和最低相差 24448 元 / ㎡。
单价前五名很清晰：
建发央玺： 37488 元 / ㎡
湖明丽景： 31157 元 / ㎡
槟榔东里双号区： 29388 元 / ㎡
育秀中心： 28442 元 / ㎡
能群大厦： 27342 元 / ㎡
再看 2W 出头到 2.6W 这一段：
嘉盛豪园南区， 26560 元 / ㎡；
吕岭路， 23640 元 / ㎡；
龙门天下， 22690 元 / ㎡；
特房樾鸣湾， 21907 元 / ㎡；
泉舜滨海上城， 21378 元 / ㎡；
翔鹭花城， 20894 元 / ㎡；
古龙明珠， 20562 元 / ㎡。
这一段很有意思。湖里江头、殿前，海沧滨海社区，同安环东海域，集美文教区，都有代表房源成交。不是某一个板块独舞，而是成熟生活区和次新片区各有买家。
2W 以下，本期有 9 套：
绿苑商城 19523 元 / ㎡，金山国际 19509 元 / ㎡，特房樾琴湾 18481 元 / ㎡，尚峰国际 17909 元 / ㎡，海玥和鸣 16436 元 / ㎡，国贸金沙湾 14903 元 / ㎡，集美发展心厝 14892 元 / ㎡，招商 1872 14489 元 / ㎡，文圃花园 13040 元 / ㎡。
2 、总价地图：
本期成交总价最低是金山国际， 29.73 ㎡小户型，总价 58W ，单价 19509 元 / ㎡。总价最高是建发央玺， 141.38 ㎡，总价 530W 。两头相差 472W 。
把 21 套成交总价分一下段：
100W 以下： 2 套，金山国际 58W 、集美发展心厝 97W ；
100W 到 200W ： 10 套，包括吕岭路 155.5W 、特房樾鸣湾 182W 、泉舜滨海上城 198W 、绿苑商城 105.5W 、特房樾琴湾 191.5W 、尚峰国际 161W 、海玥和鸣 127W 、国贸金沙湾 185W 、招商 1872 168.8W 、文圃花园 146.5W ；
200W 到 300W ： 5 套，槟榔东里双号区 210W 、育秀中心 263.6W 、能群大厦 242.2W 、翔鹭花城 247W 、古龙明珠 211.8W ；
3 、区域观察：每个区都有自己的价格梯度
这说明什么？
不是一句 “ 岛内贵、岛外便宜 ” 就能概括。每个区域内部都有梯度。思明有 3.1W/ ㎡的湖明丽景，也有 1.79W/ ㎡的尚峰国际；湖里有 3.7W/ ㎡的建发央玺，也有 1.95W/ ㎡的金山国际；海沧有 2.1W/ ㎡的泉舜滨海上城，也有 1.3W/ ㎡的文圃花园。
4 、房龄不是唯一答案，地段和配套仍在定价
1985 年的槟榔东里双号区， 71.46 ㎡，成交单价 29388 元 / ㎡； 1990 年的吕岭路， 65.78 ㎡，成交单价 23640 元 / ㎡； 2001 年的育秀中心， 92.68 ㎡，成交单价 28442 元 / ㎡。
而，2025 年的集美发展心厝， 65.14 ㎡， 14892 元 / ㎡；
2022 年的海玥和鸣， 77.27 ㎡， 16436 元 / ㎡。
所以说，房龄不是唯一答案。老小区有老小区的配套和总价优势，次新房有次新房的社区和产品优势。最终成交价，是地段、配套、户型、楼层、装修、税费和买家需求一起作用的结果。
后序：
第一，先定总价，再看单价。
第二，把同小区、同板块近期成交价当锚。 挂牌价只是起点，成交价才是真实参考。多看几套，心里才有数。
第三，核心地段小户型、成熟社区改善房、岛外友好总价房源，各有适配人群。
数据不会骗人，成交才是底牌。
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