楼下那家中介，前两年门口冷清得能听见风声。这阵子不一样了，晚上十点还亮着灯，玻璃门上贴满了新挂牌的房源。
我一个发小上个月还在群里念叨＂再跌跌就入手＂，这两天已经约了三套房去看。做楼市观察十来年，这种味道我熟——跟2015年那个春天，像极了。
9月15号，国家统计局把前8个月的楼市账摊了出来。新房卖了4.988亿平米，同比掉12.1%；二手房网签却冲到5.49亿平米，涨了10.6%。
二手房压过新房，已经连着好几个月。付凌晖在发布会上也点明了，新房少了，二手房多了，整个盘子的交易量其实是稳的。这里的道理一点不绕。
现在买房的人，眼睛比以前毒多了。新房看沙盘要赌交付，万一碰上烂尾，几十年积蓄打水漂。
二手房就不一样，钥匙拿到手就能搬，学区、地铁、菜场一清二楚，价格还能跟房东坐下来谈。深圳8月上半月二手房签约量同比涨15%，直接飙到近六年最高。
这是真金白银在用脚投票。价格那头也有动静。8月份70个大中城市里，一线新房环比由上个月的持平变成了上涨0.1%。
上海、广州、深圳三家环比全红，只有北京小幅往下走。上海新房同比还涨了3.0%。
一线二手房同比降幅一次性收窄1.0个百分点，这个幅度很罕见。房价还在跌吗？还在跌。
但跌得越来越慢。好比一辆下坡的车，之前怎么踩都刹不住，现在车速明显降下来了。看楼市不能只盯＂涨没涨＂，先要盯＂跌幅在不在缩＂。
只要在缩，底部就不远。一线城市是整列车的头，头稳了，后面的车厢才能跟着稳。库存这边更值得多瞅两眼。
8月末全国新建商品房待售7.535亿平米，同比掉了1.1%，已经连着六个月往下。三年以内的＂新鲜库存＂降得更猛，同比4.2%。
广东省住房政策研究中心的李宇嘉提过，住宅库存同比降0.5%，这是2021年9月以来头一回由升转降。供给往回收，需求站住了，价格脚下就有底。
推现房销售，房贷期限放到40年，预售门槛抬到主体封顶。天津跟得最快，之后出让的商品房要么现房卖，要么主体封顶才给预售，定金还要进专户监管。
这一刀砍得准，正好砍在老百姓最怕的烂尾上。老买房的朋友看到这组操作，心里应该会咯噔一下。
2015年3月30号，央行、住建部、银监会、财政部、国税总局，也是五部门同一天出手。二套房首付降到40%，营业税5改2，史称＂330新政＂。
两轮救市的章法，像是从同一本教科书里撕下来的。出牌顺序也对得上。
上一轮是2014年9月放首套认定、再降息、再到2015年3月落地；这一轮是2024年5月的组合拳、再降息、再到今年8月落地。中间隔了差不多11年，节奏居然是复刻的。
巧合里头藏着规律——每到楼市真正见底那一刻，政策组合拳的打法总是惊人地相似。央媒的态度，一直是观察楼市的温度计。
1998年房改到现在的28年里，四大央媒一起给楼市站台，就出现过三次：2009年、2015年、2026年。前两次之后，全国楼市都走出了一波行情。
2015年4月，一线新房同比跌幅从3.8%开始收窄；到6月直接翻红，当月涨3%。从收窄到转正，前后两个月。
眼下2026年8月，一线新房环比已经红了0.1%，二手房同比降幅收窄1.0个百分点。按这节奏推，一线城市整体同比转正，大概率就在今年底到明年初那段时间。
市场情绪也像复制过来的。2015年初，报纸标题是＂调控转向，专家称无法扭转下滑＂，买房人将信将疑。
今年的小红书、抖音上，＂现金为王＂＂房价还会跌＂刷了满屏，开发商拿着特价房以价换量，老百姓看着政策一出一出地来，心里还打鼓。投资圈那句老话——行情在绝望里出生，在半信半疑里长大。
眼下这个秋天，刚从绝望往半信半疑挪。但话要说回来，历史不会原样复制。有几个底子已经变了。
居民杠杆率2015年是39%，现在爬到了64%左右。人口上一轮还在正增长，这两年已经转负。
上一轮玩的是强刺激放水，这一轮推的是制度重构。市场结构上，二手房已经压过新房。这几条摆一起，决定了这次不会再有当年那种全国普涨。
剧本更可能是＂分化式回暖＂。核心城市的核心区先起来，弱二线和三四线的边缘盘还要再磨一磨。
成交量先暖，价格后稳，一线先动，弱三线最后动。你人在哪座城、手里拿的是什么盘，直接决定能不能吃到这波肉。
那些指望全国一起涨的朋友，这次怕是要失望了。业内的判断已经基本收口。
丁祖昱把2026年定成＂底部确认＂之年，任泽平说核心城市核心区筑底基本到位，聂梅生认为底部已经形成，高盛把上海和深圳的触底时间压在今年底前后。主流机构里，继续看空后市大幅下行的声音，已经很难听到了。
落到自己头上，话说得直白一点。真有自住需求、看好的城市、月供扛得住——眼下利率在历史最低位，首付降到历史最低档，政策对买房人的脸色少有这么和气过。
要买就挑人口还在净流入的城市，挑品质硬的次新房，挑自己真扛得住的总价。＂等最低点＂这种想法最耽误事，底部永远是过去时，等你反应过来早在身后了。
手里有房想卖的朋友，不用慌，价格报得合理基本都能走掉。
2015年那个春天，多少人在＂再看看＂里错过了入场口。2026年这个秋天，这个故事要是再演一遍，希望你不是坐在旁边鼓掌的那位。
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