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维州拍卖新规生效，墨尔本挂牌量暴跌 60%
维州房产拍卖新规正式落地，墨尔本拍卖市场迎来多年来最为冷清的行情。 realestate.com.au 的数据显示，本周仅有 452 套住宅安排拍卖，同比大幅暴跌 60%。上周拍卖清盘率回落至 49.3%。REA 发布的市场简报还提到，墨尔本 9 月住宅新增挂牌量减少 14%。
与此同时，地产业内知名人士发出警告：Ben Carroll 政府推出的新规，要求卖家拍卖前 7 天披露底价，但一旦拍卖竞价开启，这条规则很可能形同虚设。
Barry Plant 首席拍卖师 James Hatzimoisis 介绍，拍卖新法 10 月 1 日起开启两周宽限期，宽限期已于周四结束，但大量买家仍对规则感到迷惑。 “拍卖一旦开始，很多新规就被抛到脑后。” “卖家虽然提前公示底价，竞价可以高于该价格，但这不代表卖家必须成交。无论法规怎么写，卖家依然可以选择高于或者低于公示底价出售房产。”
墨尔本春季拍卖清盘率跌破 50%，反映市场处境艰难。 他认为当下并不是推行这套复杂法规的合适时机。
“行业需要应对大量变量，新规条文模糊，实操细则不清，理解门槛很高。遗憾的是，法案撰写不够明确，没有清晰界定操作标准。”
“这对买家而言并非利好，拍卖本是房产出售、让买家看清市场竞争最透明的渠道。” Balazs 称协会正和维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）协作，帮助房产中介理解新规，但细则繁杂，落地挑战重重。
realestate.com.au 高级经济学家 Angus Moore 表示，墨尔本市场依旧疲软，房价持续下行。这份市场简报由 Moore 撰写。数据显示，尽管新增挂牌大幅萎缩，墨尔本整体存量挂牌量环比小幅上涨 1.2%。 房屋平均销售周期拉长至 37 天，2025 年同期仅 29 天。 “更值得关注的是，房价下跌效应显现，越来越多房源最终以低于初始挂牌价成交。”
报告指出，除澳式足球总决赛周末之外，墨尔本拍卖清盘率连续数月徘徊在 50% 上下。 9 月墨尔本住宅中位价（含独立屋、单元房、公寓）为 81.9 万澳元，对比一年前的 861,588 澳元下跌 5.2%，一年缩水 42,588 澳元。 报告分析，累计四次加息（含 9 月加息），叠加联邦 5 月预算案对负扣税、资本利得税的调整，削弱买家购房需求与贷款能力。
02
1 年暴涨 1.85%！新州偏远地区租房需求激增，租金水涨船高
过去一年，新州偏远地区几乎所有城镇租金全线走高。不少租客承受不起热门区域房租，不断向外扩散到偏远小镇，直接推高当地租赁价格。叠加农业旺季带来的新增人口，租房需求持续升温，但可供出租的房源供给严重不足。
Domain 最新租金报告显示，截至第二季度，新州偏远地区独立屋周租金要价中位数为 640 澳元，同比上涨 4.9%，每周租金增加 30 澳元。 区域内部涨幅分化明显：位于 Albury 以西的 Riverina 地区 Berrigan Shire 涨幅领跑，租金中位数一年大涨 18.5%，达到每周 480 澳元； Coffs Harbour 附近的 Bellingen 紧随其后，年涨幅 18.2%，周租 650 澳元； Tamworth 外围 Liverpool Plains Shire 租金上涨 17.5%，至 470 澳元 / 周；Moree Plains Shire 上涨 15.4%，周租 450 澳元。
Domain 首席住宅经济学家 Nicola Powell 指出，租金涨势已经放缓。截至 9 月的三个月，新州偏远地区租金基本持平，而夏季前本身就是租赁市场的季节性淡季。 “住房可负担性压力持续攀升，过去五年租金已经大幅上涨，进一步快速上涨的空间有限。” “各个地方租赁市场，受住房供应量和本地经济实力共同影响。农业地区用工需求上升，存量住房供给有限，租金承压；宜居度假型小镇持续吸引退休人群、海滨移居者迁入。”
毕马威城市经济学家 Terry Rawnsley 分析，热门城镇租金上涨会产生连锁效应，租客持续向更远区域外溢。 “租不起拜伦湾（Byron Bay）的租客会迁往 Lismore 这类相对低价区域，还有人从黄金海岸搬到 Tweed Shire。不少小城镇还迎来海外务工人员，填补农业、医疗行业岗位缺口。”
他表示核心矛盾在于：部分地区急需劳动力，却没有足够的可负担住房安置工人，直接推高租金。“增加当地住房供应是缓解办法，很多小镇只需要新增少量房源，就能明显改善租赁紧张局面。”
在 Berrigan，Karna Kilburn Real Estate 董事 Karna Kilburn 介绍，当地交通、农业岗位充足，吸引大量人口迁入。Berrigan 地理位置居中、环境安静，配套商铺和独立超市。 “在 Berrigan 很难找到出租房。本地购房者大多是自住买家，房产投资客不多。州租赁法规修订，比如取消无理由驱逐条款，让不少房产投资者望而却步。” “Berrigan 租金持续上涨，但继续大幅上涨的空间有限。” 她举例，有一位房东因为房屋维护压力大，一次性出售名下 8 套物业，而这 8 套房源全部被自住买家接手，没有一位投资者购入。
北部 Bellingen 的中介 Cardow + Partners 负责人 Nathan Cardow 表示，少量投资者重新回归市场，但新增出租房开发近乎停滞。 “联邦预算案出台之后，我一块土地都没有卖给打算自建出租房的业主。” 他提到，在预算案落地前，尽管建筑成本高昂，还有部分出租房项目动工；预算公布后，已经没有新增出租屋开工。 “拜伦湾的新居民迁入 Bellingen 寻找性价比住房，也有悉尼、布里斯班的人搬到这里，享受海滨生活。”
他目前手上仅有 3 套出租房源：市中心两居室公寓挂牌数日就收到多份租房申请；一套三居室挂牌一周收到 4 份申请；而一套位于 Boambee East 的四居室，挂牌 30 天仍未敲定租客。 Cardow 称当地租赁房源周期性萎缩。以往手上常备 6 至 8 套出租房，如今房源极度紧缺。“现在就是缺出租房。很多房东觉得租赁经营压力太大，直接卖房离场，进一步减少租赁库存。”
03
悉尼 $100 万以下独立屋将绝迹？2036 年 $300 万房价或成常态！
悉尼售价低于 100 万澳元的独立屋，正在被视作房产市场的 “濒危房源”。最新预测模型显示，这类住宅到 2030 年代或将近乎消失。
房产模型测算，未来悉尼绝大多数片区房价普遍突破 200 万澳元，即便是利物浦（Liverpool）、费尔菲尔德（Fairfield）等西悉尼核心区域，也无法例外。
realestate.com.au 发布预测，推演了 2031 年、2036 年悉尼各城区独立屋与公寓中位价走势。模型预判，本轮市场下行有望在 2027 年下半年结束。 如果过去 20 年的增长趋势延续，未来五年内，悉尼有 141 个城区房价预计上涨超 50 万澳元。
住宅建设迟缓造成住房持续短缺，最终将推动房价再次上涨。
realestate.com.au 首席经济学家 Angus Moore 表示：“现实情况是，悉尼大部分区域，100 万澳元以下的独立屋已经相当少见。” “房价不会永远下跌。我们预测市场将于明年触底；随着价格回暖，更多城区房价会突破 100 万澳元。”
Moore 提到，本轮下行已经让不少房主房产净值缩水，近期入市的买家如果被迫出售，同样面临亏损风险，但住房可负担性难题并未得到解决。
按照模型预测，到 2031 年，悉尼盆地内所有城区独立屋中位价都将高于 100 万澳元。只有中央海岸（Central Coast）与蓝山（Blue Mountains）合计 3 个城区，独立屋中位价维持在百万门槛之下。 届时，近 246 个城区（约占悉尼一半区域）独立屋中位价突破 200 万澳元；其中 92 个城区的独栋住宅价格在 2031 年前冲破 300 万澳元。至 2036 年，悉尼超过三分之一区域，300 万澳元将成为独立屋的常态价位。
2031 年，大悉尼区域置业门槛最低的片区，为中央海岸的 Tuggerah、Mannering Park 以及蓝山的 Mount Victoria。这些地区距离悉尼 CBD 均超过 90 公里，2031 年房价预测在 97 万至 99.5 万澳元区间。
Moore 解释，自新冠疫情之后，悉尼远郊低价城区房价持续快速上涨，远程办公的普及，令这些通勤不便的区域吸引力提升。 “我们预计这一上涨趋势会延续。” 他补充，悉尼新增住宅供给跟不上人口增长。 同时包含负扣税收紧在内的政府税制改革，也促使房产投资者转向悉尼外围低价片区，该区域租金回报率更高。这将持续推高市场低端房价，逐步把百万澳元以下房源挤出市场。
百万以下独立屋逐步消失，将是悉尼房市的重大转折点。直到 2016 年，悉尼全市房价中位数才首次突破 100 万澳元；在此之前，100 万澳元的独立屋基本是港湾区高端住宅的代名词。
进入 2030 年代，公寓依旧会比独立屋便宜不少。预测到 2031 年，悉尼大约半数城区公寓中位价仍低于 100 万澳元，其中多数片区公寓价格落在 80 万至 95 万澳元。
LJ Hooker Schofields 西悉尼房产中介 Sanjeev Kumar 认为，随着交通配套持续改善，西区居住吸引力不断增强，区域房价有望迎来强劲反弹。 “社区配套在持续完善，长期来看房产价值会上涨。当下买家心态谨慎，但现阶段房价处于低位，也是置换房产的窗口期。”
社会住房机构 Home in Place 集团经理 Martin Kennedy 称，房价回升虽能稳住背负房贷业主的资产价值，但弊端同样突出。 “这意味着未来几代年轻人，很难买得起过去属于工人阶级社区的房子。长期来看，按照历史标准，澳洲房产在可预见的未来依旧会维持高位。” “年轻人更倾向长期居住在父母家中，推迟结婚、生育；他们缺少资产与社会利益绑定，容易成为主张财富再分配思潮的争取对象。”
Anirban Das 近期完成首购，在西区 Riverstone 入手一套住宅，他看好房产长期升值潜力。 “等澳联储完成抗通胀周期，房产价值将会回升。我们很幸运，拿下这套性价比不错的物业。当下属于买方市场，可以从容挑选。房屋面积和地段都符合预期，等市场复苏，我们就能积累房产净值。”
04
悉尼火灾房遭疯抢！不能看房还吸引 6 人竞拍，最终 106.1 万成交
悉尼不少住宅拍卖遇冷、流拍频发，但西区一套遭火灾损毁的三居室房产却上演意外火爆拍卖，成交价超出预期，而且竞拍买家全程无法进入房屋内部实地看房。
物业位于 Merrylands 区 19 Robertson Street，原为新州政府公共住房，屋内曾发生火灾，房屋窗户现已全部用木板封堵。本次拍卖共有 6 名注册竞拍人，其中两名买家展开激烈角逐。
Sold by Auction 首席拍卖师 Ben Mitchell 称，6 人参与竞拍的热度，和当下悉尼房产市场的冷清行情形成鲜明反差。 “6 至 12 个月前，悉尼普通住宅拍卖通常能吸引 5 至 10 名注册竞拍者，现在大多只有 1 到 2 人，很多房源直接流拍。”
Mitchell 表示，卖家愿意顺应市场调整预期才有机会成交。不过持续走高的利率、未来潜在加息预期，已经让不少买家暂缓购房计划。 “买家群体规模已经缩水，市场不确定性很高。如果后续再度加息，市场会面临更大压力，目前市场对加息的讨论热度很高。”
这套物业成交价高于预期，买家看中地块重建潜力，可推倒旧房重建新房。 房产起拍价 80 万澳元，经过多轮 10 万、5 万澳元幅度加价，最终106.1 万澳元成交，高于 105 万澳元的保留底价。 房源由 LJ Hooker Parramatta、Granville、Guildford & Merrylands 中介 Soon Tee 与负责人 Joe Bechara 代理。
中介 Soon Tee 介绍，买家看中的核心优势是土地面积，地块约 682 平方米。 “在当前艰难的市场环境下，这个拍卖结果已经很不错，对于半烧毁的物业而言，成绩超出预期。” 据悉，最终买家打算在地块上新建一栋主住宅，外加一套祖母房（Granny Flat）。 “不少建筑商仍在寻找具备利润空间的地块项目。”
他提到，上一轮加息的滞后影响会在未来数月逐步显现，当前不少贷款预批还处在有效期。可负担性仍是购房核心考量，150 万澳元以内的房源依旧很受市场青睐。
Realestate.com.au 最新市场简报显示，今年悉尼房屋拍卖清盘率长期徘徊在 40% 左右区间。在连续加息叠加 5 月中旬联邦预算案税务调整之后，清盘率进一步走低，10 月第一周拍卖清盘率仅 37%。
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