2026年10月，住房租赁市场传来新信号。全国重点城市租金在经历短暂回升后，再次出现小幅调整。
对依靠出租房屋补贴生活的普通家庭来说，真正需要担心的，已经不只是每个月少收几百元租金，而是房子能否顺利出租、租金能否按时到账，以及不断增加的管理成本。面向2027年和2028年，房东究竟该怎样守住这笔收入？
过去，很多家庭把出租房屋视为相对稳定的收入来源。一套老房子，每个月收两三千元租金，既能补贴退休生活，也能缓解家庭日常开支压力。
房屋不需要频繁买卖，只要找到合适的租客，每个月就有一笔现金流入账。但到了2026年，这套经营逻辑正在面临考验。
租金不是只涨不跌，房子也不是挂出去就有人租。租客对价格、环境、装修和服务提出了更多要求，房东却还要承担房屋维修、设备更新以及空置期间的各项支出。
一套房子看起来每月能够收取3000元租金，全年理论收入是3.6万元。可一旦出现两个月空置，实际租金收入就只剩3万元。
如果再扣除必要的维修、物业及其他支出，真正落到房东手里的钱还会减少。过去只需要考虑租金高低，现在还要考虑出租效率。
明后年，普通房东尤其需要避开三个误区。不为了维持过去的租金水平，让房屋长期空置；也不因为短时间没有租客，就不断压低报价。
判断房租是否合理，不能只盯着周边房源的挂牌价格，更应该关注实际成交水平、出租速度和房屋自身条件。租金适当调整，有时反而有利于减少空置损失。
不再盲目购买各种家具家电，也不能为了节省成本，连基本居住需求都无法满足。年轻租客可能更关注通勤、网络和居住便利性，有孩子的家庭则可能更重视安全、空间和周边配套。
不同房屋应当根据目标租客的需求调整配置。投入能否产生回报，比配置是否齐全更重要。
更不能认为房屋交给租客后，只要每个月收钱就可以不再管理。房屋安全、必要维修、合同履行，都是租赁关系能够持续的重要条件。
但正常管理也需要明确边界，避免房东和租客因为责任不清而产生矛盾。这三个“不做”，背后实际上只有一个原则：房屋出租正在从简单收取租金，逐渐转向更加精细的经营。
而这一变化，不仅影响普通房东，也在推动整个租房服务行业调整。
租房市场经营方式的改变，其实早就有人亲身经历过。2020年冬天，蛋壳公寓出现经营危机，徐文春正是受到影响的房东之一。
当时，他将自己的房屋委托给蛋壳出租。危机发生后，他曾带着租客前往北京东直门的蛋壳总部维权。
现场大量房东和租客排队寻求解决问题，这段经历让他对住房租赁行业产生了新的认识。对房东来说，出租房屋原本是为了获得稳定收益，但把房子交给第三方机构，并不意味着就能完全摆脱经营风险。
对租客来说，支付租金并不意味着一定能够获得稳定可靠的居住服务。双方都有真实需求，却可能因为中间环节的信息不透明和履约问题承担损失。
徐文春认为，住房租赁作为与日常生活密切相关的行业，仍然存在需要通过技术和服务改善的问题。这也成为他后来进入租房创业领域的起点。
徐文春2018年加入阿里巴巴，在阿里妈妈广告商业化部门从事研发工作近七年。他主要参与广告数据管理平台DMP及相关数据引擎建设，后来还从事销量数据库研发。
其中，相关数据引擎由团队从零开始建设，并为集团内部十余个业务单元提供技术支持。这段经历让他积累了复杂系统开发和产品建设能力，也让他逐渐认识到，大型企业虽然能够提供成熟的平台，但个人对整个产品方向和业务结果的影响仍然受到组织分工限制。
他希望找到一个能够独立运用技术解决现实问题的方向。2022年，随着本职工作进入相对从容的阶段，徐文春开始利用业余时间开发租房平台。
他找到一名具有前端开发经验的室友合作，由自己负责后端研发，两人利用周末推进产品。经过约三个月开发，平台于2022年5月推出首个版本。
最初的设想相对直接。既然传统租房存在信息不透明和中间环节较多的问题，就尝试建立房东与租客直接联系的渠道。
让房东发布真实房源，让租客直接联系房东，减少不必要的中间成本。然而，真正进入市场后，徐文春发现，问题远比技术开发复杂。
不少房东虽然希望将房屋出租，却没有足够时间自行管理。发布信息、回答咨询、安排看房、筛选租客、签订合同，每个环节都需要投入时间。
对于工作繁忙的房东来说，即使自行出租能够节省一部分费用，也未必愿意承担完整的出租流程。因此，真正能够独立完成全部出租事务的个人房东，在平台接触到的房源中占比有限。
供给不足，很快影响了租客体验。徐文春回忆，平台早期的租客流失率曾超过90%。
这意味着，即使技术产品已经开发出来，也不代表用户能够在平台上找到自己需要的住房。租客找不到合适的房子，就不会长期留在平台。
用户数量难以增长，也会影响更多房东加入。这正是住房租赁平台与普通信息工具之间的重要差别。
房源供给和租客需求必须形成有效匹配，平台才有可能建立持续经营能力。尽管面临困难，平台上线初期仍然获得了商业化反馈。
2022年6月，有房东主动提出愿意支付费用，希望平台帮助推广房源。徐文春随后推出收费100元的推广服务，将房源信息发布到平台相关社群。
这笔收入成为平台最初的商业化验证。此后，团队逐渐将推广服务产品化，实现收费、下单和房源推广的流程衔接。
不过，推广收入增长并不能直接解决房源数量不足的问题。随着经营深入，徐文春开始重新认识房东的需求。
房东真正需要的，不一定是完全没有中间机构，而是能够以合理成本、安全可靠地将房屋出租。租客真正关心的，也不仅仅是能否直接联系房东，而是有没有符合要求的真实房源，交易过程是否可靠。
由此，平台开始调整经营方向。团队逐步引入公寓运营方、合租房经营者以及中小住房经营主体，让更多专业经营者参与房源供给。
这些经营者通常掌握一定数量的租赁住房，也需要持续寻找租客。与个人房东相比，他们拥有更加集中和标准化的房源，更愿意使用能够带来客户的推广渠道。
平台则尝试通过收取会员费，为这些经营者提供房源发布和推广服务。房源数量增加之后，平台的供给能力得到改善，但另一个长期存在于租赁行业的问题逐渐暴露。
部分经纪人为了吸引租客咨询，会发布与实际情况不一致的房源。房屋照片、租金价格甚至位置，都可能与真实情况存在差异。
这种信息失真容易造成租客时间浪费，也会让平台失去信任。徐文春发现，仅靠处罚违规经纪人，难以从根本上解决问题。
原因在于，平台最初只参与房源信息发布，租客真正去看哪套房、房屋情况是否真实，平台并不一定知道。如果租客没有主动反馈，问题就很难被及时发现。
因此，团队再次调整商业模式。原先向经纪人和经纪公司收取会员费的方式，逐渐转为按照实际交易结果收费。这就是CPS模式。
合作经营者可以免费发布房源，只有通过平台完成相应出租交易，才按照约定支付佣金。对于房源数量有限的中小经营者来说，这减少了提前支付广告费用却无法成交的风险。
而对于平台来说，收入开始与实际出租结果联系起来。商业模式的调整，也改变了平台对租房交易过程的参与方式。
过去，平台主要负责展示房源信息。调整之后，平台增加了找房师这一服务角色。
租客在线上看到房源后，可以先向找房师说明自己的预算、目标区域和居住要求。找房师根据需求进行沟通，再联系合作经纪人安排线下看房。
看房结束后，平台还会继续跟进，了解实际房源情况和租客体验。这样一来，平台不再完全依赖用户投诉来发现问题，而是能够通过更多交易反馈管理房源信息。
对于重复发布虚假房源的合作方，平台采取扣款、终止合作等措施。不过，线下看房仍主要由合作经纪人完成，平台并没有完全取代传统经纪服务。
徐文春希望改变的，是只提供房源信息和客户流量、却不关注后续服务质量的经营方式。经过多次调整，团队逐渐明确了面向中小经营主体的长租平台定位。
徐文春在业务观察中发现，大型公寓品牌往往拥有相对成熟的出租渠道，而中小经营者对外部平台的依赖程度更高。一些中小房东或者住房经营者，手中可能只有几十套房源。
如果提前投入较多推广费用，却无法保证实际成交，就会增加经营压力。按照成交结果收费，能够让这类经营者减少部分前期获客成本。
这与普通房东面临的问题其实相通。房屋出租不是单纯比较租金报价，而是要考虑最终能否完成交易，以及为完成交易付出了多少成本。
徐文春认为，2022年以后，部分租赁市场的房源供给增加，经营者之间的竞争更加明显。当房源不再容易出租，经营者自然会重视获客效率，并尝试更多出租渠道。
这也为新的租房服务平台提供了发展空间。不过，这一判断来自他的经营观察，不意味着所有城市的租赁供需关系都完全相同。
随着业务继续发展，人工智能也开始进入租房服务流程。徐文春认为，租房交易可以分成线上信息匹配和线下看房服务两个主要部分。
在线上环节，用户需要说明预算、地段、交通方式和居住条件，由工作人员筛选并推荐房源。这些信息匹配任务具有一定标准化特征，可以通过AI辅助完成。
平台因此引入AI找房助手，让租客直接输入工作地点、通勤方式、预算以及其他要求，由系统寻找可能符合条件的房源。与只按照固定行政区域筛选相比，这类服务能够尝试从实际居住需求出发进行匹配。
例如，租客关注的是通勤便利程度，而不是一定要住在某个具体街道。AI可以依据已掌握的房源信息，在更大的范围内寻找合适选择。
徐文春认为，人工智能在信息筛选方面具有优势，也可能减少个别经纪人因业务范围和收益偏好形成的推荐局限。但AI推荐效果仍然取决于房源信息是否真实、数据是否完整。
如果底层房源信息存在问题，即使匹配技术再先进，也难以向租客提供可靠结果。平台推出AI找房助手后，用户接受程度并不完全一致。
部分租客愿意使用AI推荐，另一些租客则继续选择真人找房师。因为住房租赁毕竟不是简单的信息搜索。
租客还需要实地了解房屋情况，确认居住条件，并就后续租赁事务进行沟通。人工服务在这些环节仍然具有价值。
徐文春还提出过进一步探索远程辅助看房的设想。通过AI助手或未来的智能穿戴设备，为租客提供路线指引、房屋介绍和看房安排。
但这仍属于未来服务方式的探索，并不意味着线下无人看房已经全面实现。AI对小型创业团队的影响，还体现在产品开发方面。
据徐文春介绍，团队当时已经有超过90%的代码由AI辅助生成。这让人员规模有限的团队能够减少部分重复开发工作，将更多精力用于产品设计和业务问题解决。
团队规模约十余人，其中大约一半负责线上找房服务，其他人员从事产品、运营和研发工作。为降低履约服务成本，团队还尝试引入外部供应商，由其他城市的服务人员远程支持一线城市用户。
这种经营模式的共同方向，是通过技术和组织调整提高服务效率。但是，效率改善并不意味着平台已经实现盈利。
2022年至2025年，徐文春一边在阿里工作，一边持续投入租房平台运营。工作日需要承担本职研发任务，周末和节假日则主要用于创业项目。
这种状态持续了约三年。在这一阶段，平台虽然已经获得收入，收入规模也在增长，但总体仍然处于亏损状态，而且亏损金额不断扩大。
徐文春之所以继续坚持，一方面是因为此前的租房经历让他认可这项事业，另一方面则来自用户持续给予的正面反馈。部分用户希望平台提供更多房源、扩大服务范围，让团队看到了继续调整和发展的可能性。
2025年6月，徐文春正式离开阿里，开始全职经营租房平台。当时，项目尚未获得外部融资。
为了支持团队建设、办公场地以及日常经营，他卖出了自己持有的部分阿里巴巴股票，将资金投入创业项目。这意味着他不再依靠原有工资收入维持项目，而是直接承担创业过程中的资金风险。
直到2025年年底，团队才遇到认可其业务方向的天使投资人，并完成天使轮融资。从2020年受到租房纠纷触动，到2022年推出产品，再到2025年全职创业并获得融资，徐文春经历了多轮商业模式调整。
他的创业方向没有发生根本改变，但对租房行业的理解不断深化。最初希望通过房东直租减少中间环节，后来发现个人房东缺乏足够时间，自营房源供给也难以满足租客需求。
引入专业经营者后，房源数量增加，却需要面对信息真实性问题。转向按照成交收费后，平台又必须加强对看房和交易过程的跟进。
直到引入AI，团队仍然需要考虑技术效率与人工服务之间的平衡。这一系列经历表明，租房行业真正复杂的地方，并不是把房源信息发布到网上，而是如何让房源、租客和服务形成可靠的交易关系。
对于普通房东而言，同样不能只把房屋出租理解为寻找一个愿意付款的人。房源是否真实、出租渠道是否可靠、租客能否稳定履约，以及管理成本是否合理，都直接关系到最终收益。
平台的发展也并非没有风险。获得天使轮融资只代表项目获得阶段性资本支持，长期盈利能力仍需继续验证。
这也说明，住房租赁市场正在考验参与者的经营能力。对于2027年和2028年依靠租金补贴生活的房东来说，最值得关注的不是租金能不能重新快速上涨，而是现有房屋能否保持合理出租效率。
不硬扛空置，是为了减少没有租金收入的时间。不盲目投入配置，是为了让有限的支出真正改善住房条件。
不只收租不管理，也不过度干预，是为了建立稳定、清晰、能够持续履行的租赁关系。从个人房东到租赁服务平台，经营方式虽然不同，面临的问题却有相似之处。
租客需要的是可靠的居住条件，房东需要的是稳定的租金收入，而连接双方的服务体系，则必须在效率、成本和信任之间寻找平衡。租房大局是否已经确定，现在还不能下结论。
但有一点正在变得清晰：未来的租金收入，不只取决于房东拥有多少房子，更取决于房源是否适合市场需求，以及能否以合理成本持续出租。对普通家庭来说，真正值得守住的，不是某一个月的最高租金，而是一套房子长期、稳定、可持续的出租能力。
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