广州黄埔科学城映日路一块宅地重新挂牌，容积率由原来的2.5降到2.2，起始总价由原来的16.6亿元降到13.2亿元。总价少了3.4亿元，但是不是单纯的降价，因为这块地能盖的建筑面积也变小了。
容积率就是一块地上可以盖多少房子。数字由2.5降到2.2，同样的面积土地上建的建筑面积就会减少。起始总价下调，对应的是规划条件变化后的重新定价。按照13.2亿元的起始总价以及调整后的建筑面积来算起始楼面价为每平方米17170元。
该地块位于黄埔区映日路以北、开泰大道以东，距离地铁21号线科学城站约400-500米。步行可以到达地铁，在科学城这样产业和就业比较集中的区域里，通勤条件就成为了一种比较实在的优势。
真正使市场盯住这块地的，是另一个事实，即科学城核心区上一次出让宅地是在2012年。也就是说，该位置已经很久没有新的住宅用地供应了。供给稀缺，是这类地块能拍出溢价的重要原因。
但稀缺不等于这次一定抢。地块重新挂牌，规划条件和起始价都调整了，定价要跟市场实际情况匹配。开发商拿地，不会只看位置，还会算未来能做什么产品、卖什么价、多久能回款。
对于以后可能会住在这里的人来说，容积率降低到2.2，小区可以盖的建筑面积就会减少。楼栋怎样排、公共空间留多少、居住密度大不大，都会同这个指标有关。但是具体建成什么样还要看后续规划方案，不能只根据容积率一个数字下结论。
起始楼面价为每平方米17170元，只是土地成本的一部分。房子卖什么价还要受产品、配套、市场环境和销售策略的影响。不能因为起始总价下降了3.4亿元就认为未来房价会跟着下降，也不能因为位置在科学城核心区就认定它会拍出多高的溢价。
这块地之后更值得看的是几个实际的结果，即谁会拿地、以什么价格成交、做成什么产品、什么时候入市。底价成交和多家竞拍所表现出的市场态度不同。起始价只是起点，不是答案。
对于科学城周边想换房的人来说，这块地可以补充核心区的新房供应。但是核心区供地节奏慢、条件也在变化，一块地重新挂牌并不意味着会大规模放量。它能影响多少周边居住选择，还要看最终落地情况。
这次调整释放出的信号，不是房价要涨或者要跌，而是核心区宅地在规划条件和定价上重新进行了匹配。后面成交结果和产品形态才是影响周边市场预期和居住选择的关键因素。
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