10月10日，杭州一套别墅在阿里资产平台上拍了5个小时，最终以2.88亿元成交，单价约45.7万元/平方米，溢价71.43%。这套房子位于西湖风景名胜区内的九溪玫瑰园，建筑面积629.39平方米，地上三层、地下一层，带约5亩私家花园。业主主动送拍，产权清晰，不是司法处置的法拍房。
起拍价1.68亿元，保证金就要300万元，加价幅度10万元。门槛不低，仍然有5位买家报名，围观人次超过6万。上午9点45分开拍，11点17分报价突破2亿元，下午2点10分总价超过2.5亿元。此后竞争集中在两位买家之间，编号F2022和A3792，两人多次单轮加价100万元，加价速度被围观网友称作每分钟7位数的点钞机对决。经过228轮竞价，下午3点左右，F2022号买家以2.88亿元锁定胜局。
这套房子4个月前曾以2.8亿元的起拍价挂出，当时无人问津。这次起拍价降到1.68亿元，反而一路被拍到2.88亿元。低价起拍、高价成交，反差不小。
九溪玫瑰园是什么来头。它是绿城1996年开始开发的项目，被称为亚洲十大豪宅之一，也是杭州顶豪圈公认的别墅教科书。园区占地约474亩，容积率仅0.32，绿化率65%，全域只规划了252栋别墅。东区、西区、雨笛区三期开发，2013年已全面售罄。当年宋卫平定下的规矩是房子要尊重树，地块里的古树全部保留，别墅绕着树长，200多栋房子做出了50多种户型。
西湖景区内的独栋别墅用地早已停止审批，九溪玫瑰园是景区内唯一的大型别墅区。这种西湖景区加独栋加数亩私园的组合，在杭州几乎没有替代品。业主普遍惜售，挂牌量极少。尤其是天怡苑组团，总量仅20余幢，是园区内定位最高的一批房源。这次拍卖的正是东区天怡苑23号。
名人置业让这个园区更添分量。1998年金庸在这里购置了北区一栋别墅，建筑面积453.35平方米，附带约1800平方米私家花园，是他内地购置的第二套房。初代浙商、上市公司创始人、互联网新贵也在这里聚集。每一栋别墅背后都可能站着一位风云人物。
这套房子的配置也撑得起价格。约2000万元的法式精装，带电梯、泳池、私人影音室，平均得房率超100%。目前九溪玫瑰园已经没有别墅挂牌在售，低层洋房最高挂牌单价约5.98万元/平方米。
横向对比一下，钱塘江边被称为杭州高总价住宅天花板的望天际项目，最贵一套总价约1.6亿元，单价约24.4万元/平方米，比这套低了1.2亿多元。今年入市的核心区低密新房栖湖云庄，楼王单套备案总价约1.36亿元。
国庆节前成交的蓝色钱江743平方米顶跃，法拍价为7571万元。这套九溪玫瑰园的独栋，总价几乎是这些房源的近两倍。
这次成交也刷新了杭州住宅拍卖及公开成交的总价纪录。此前的纪录保持者是桃花源西锦园的杭松居，2023年4月以1.33亿元司法拍卖成交。成交后买方还需按阿里资产平台标准支付软件服务费与交易服务费，实际承担的总成本高于2.88亿元。
成交数据本身能说明问题。据一家高总价住宅经纪机构统计，2024年九溪玫瑰园共成交14套别墅，2025年成交12套，今年截至目前已成交8套，其中总价过亿元的就有5套。园区在二手房市场多次出现破亿成交。
资深经纪人的说法接近一致。高净值家庭购买这类顶级独栋，不再以短期涨价获利为主要目的。企业经营和金融资产波动存在不确定性，这类不可复制的山水独栋更适合作为家族资产底仓，承担财富压舱石功能，对冲其他资产波动风险。这套房子从2.8亿元无人问津，到1.68亿元起拍反而拍出2.88亿元，买家看重的显然不只是居住本身。
2026年被业内视为杭州近年豪宅供应与成交大年。贝壳研究院统计显示，上半年杭州总价3000万至5000万的房源网签122套，5000万以上房源网签64套。购买力并没有消失，而是涌向最不可再生的核心资产。普通二手房拼的是性价比，这类顶级稀缺资产拼的则是不可替代性，公开竞价反而放大了这份稀缺的价值。
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