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手里攥着房子的、盯着首付准备上车的、琢磨着要不要置换的，这两年心里都悬着同一个问题：跌了这么多，还能回去吗？
网上吵翻天。有人说能，有人说不能，还有人说还得往下走。
这时候，一个真正画过图纸的人开口了。
孟晓苏，1998年国家房改课题组组长，当年那套房改方案就由他设计，商品房、按揭、公积金规则都有他的手笔。
更关键的是，这人说话准。过去几年他喊的取消限购、降低首付和利率，后来几乎都变成了政策。
9月8日，他在《华夏时报》专访里扔出一句话：从低谷算起，房价一般4到5年可以回到前期高点。
照此推算，核心城市若2025年底到2026年初确认底部，回到2021年高点的窗口就落在2029到2030年。
话一出，全网炸锅，但很多人没听懂。
他说的不是从今天起4年涨回去，而是触底后再花4到5年爬回去。打个比方，房子从10楼摔到3楼，再爬回10楼要4到5年——可现在大概率还在3楼附近晃悠。
"4到5年"不是保证书。美国次贷危机，房价2007年见顶、2012年触底、2016到2017年重回前高，从底部算正好4到5年。折算年均涨幅5%到8%，温火慢炖。
先看数据。10月19日，国家统计局副局长毛盛勇在国新办发布会上说得很直白：从成交、库存、房价走势看，整个房地产市场在朝着积极方向发展。
背后是3组实打实数。
头一组是成交量。前三季度全国二手房网签6.17亿平方米，同比增长10.7%，占比超50%。上海8月成交23137套，创近5年同期新高；北京连续6个月正增长。
量在价先，没有量，价格回升就是空中楼阁。
第二组是库存。9月末全国新建商品房待售面积同比降1.5%，连续7个月下降，3年以下库存大降5%。上海、杭州去化周期降到7个月左右，回到企稳区间。
第三组是价格。一线城市二手房连续7个月环比上涨，涨幅从0.1%扩到0.2%，环比上涨城市1个月内从3个增至9个。
尤其值得说的是上海。9月上海二手房同比上涨0.8%，打破70城连续32个月二手房同比全部下跌的僵局，市场心态正从"恐慌抛售"转向"愿意接受更高价格成交"。
机构也在跟进。中信证券预判2027年春节前后全国房价大范围止跌回升。高盛测算沪深核心区优质房产2025到2028年有望累计回升约15%。
光看需求端不够，底牌在供给侧。
很多人只盯着眼前房子卖不动，没注意供给端已砍到膝盖。
2021年全国房屋新开工19.89亿平方米，2025年降到5.88亿平方米，5年累计跌超70%。2026年全年住宅新开工预计仅3.3亿平方米，相当于高点的1/6，创2003年以来新低。
土地市场同步收缩。广州住宅用地同比减58%，开发商国内贷款大降33.1%。
还有个易被忽略的变量：现房销售。8月28日五部门发文，新出让土地优先现房销售，8城已出细则。
预售制下半年就能开盘回款；现房销售从拿地到卖房周期至少拉长2到3年。今天砍掉的土地和开工，会在2027到2029年变成新房供应的实质性断档。
2014年那轮，就是新开工大幅下滑，2016年供应不足，房价快速修复。这一次收缩力度远超当年。
再看政策。中国楼市说到底是政策市，政策转向往往就是反转的发令枪。
这一轮政策不是一次性全面宽松，而是制度层面重构。
8月28日五部门同日发布8份文件，搭起现房销售制等三项基础制度。9月29日财政部推出首套房贷1个百分点财政贴息，贴息后实际利率可低至2.06%，处于近二十年低位。
地方层面，首套首付低至15%，房贷延至40年，超130城推行"以旧换新"。
工具箱里还有后手。孟晓苏一直呼吁的"中储房"——仿照中储粮成立住房收储机构，冷时收房、热时放房——已进入政策研究视野。3000亿元保障性住房再贷款已落地，按1比10杠杆可撬动3万亿资金，稳住法拍房冲击。
质疑者总爱拿日本说事，说泡沫破裂后失去30年。
但日本经验恰恰被误读。东京23区核心地段新建公寓均价，2021年后已反超1990年泡沫巅峰，都心6区连续3年创历史新高。
日本总人口2008年起负增长，不耽误东京核心区房价创新高，资金和人口持续向核心城市集聚。
国际清算银行统计190轮周期，结论是：长期通胀上行期，名义房价几乎全部上涨；深度调整后核心资产平均4到6年回前高。
回到中国，人口向核心城市群集聚的趋势没有变。2025年广东净增人口79万，连续多年领跑全国。四大城市群以11%土地集聚了约40%人口和超50%的GDP。
高收入就业岗位在哪里，购买力就在哪里。
话说回来，孟晓苏说的"回到前高"是有范围的。
他指的是核心城市核心地段优质房产。远郊盘、文旅盘、无产业支撑的老破小，修复周期可能长得多，甚至长期回不去。
这也是为何两组数据"打架"。国家统计局口径下，70城新房较高点回撤约10%、二手房约17%；贝壳研究院统计的重点30城二手房回撤约39%。
差距来自分化，核心城区优质房源只跌10%到20%，远郊和三四线跌40%到50%，加权后约20%。
跟股市一个道理：指数回到前高，不代表你手里那只股票能解套。
克而瑞判断较审慎，说9月是"止跌"而非"反转"。但换个角度，"脆弱的平衡"恰是底部区域的典型特征——市场从来不会在欢呼声中见底。
综合来看，孟晓苏"2030年回前高"的判断，对核心城市核心资产站得住脚。但它有前提、有范围、有节奏：底部在2025到2026年确认，针对核心城市优质资产，节奏是年均5%到8%的温和修复，不是普涨。
对持房业主，核心城市的好房子不必恐慌抛售，悲观阶段大概率已过去。对改善置换家庭，手里若是人口流出城市、远郊无配套房源，可趁核心城市企稳时优化置换。对准备首套上车的人，购房成本处于近二十年低位，收入稳定、月供可控，遇到合适房源不必执着于精确踩中底部。
孟晓苏留了句话：还要观察市场底部到底有没有确认。
他给的是方向和概率，不是保票。纵观全球房地产史，没有永远单边上行的市场，也没有持续单边下行的核心资产。10月19日的数据已把方向摆出来，剩下的交给时间。
免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。
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