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中环的写字楼，这几年一直被唱衰、空置率两成、金融中心遗址……
但是今年7月份，仲量联行发表的中期市场回顾及预测指出，中环甲级写字楼2026年上半年录得15年来最大的半年度租金升幅。该行预测，今年全年中环甲级写字楼租金将上升10%至15%。
10月6日，大行世邦魏理仕（CBRE）也发布了2026年第三季香港房地产市场回顾，里面有一组数据，中环商厦单季净吸纳量超过20万平方呎，这种情况过去20年只出现过4次。
而全港甲厦空置率跌至15.5%，创2015年以来最大单季跌幅，中环全年租金的升幅和仲量联行说的车不多，预计升14%至16%。
世邦魏理仕2026年第三季香港房地产市场回顾发布会。来源：香港01
写字楼：20年才出现4次的行情
先解释一个术语：净吸纳量，就是新租出去的面积减去退租的面积，正数越大，说明市场真实需求越旺。
谁在租？答案是金融机构。背后的最大推手，是火到不行的IPO市场：今年首三季香港新股上市约116宗，集资逾3,800亿港元，创历来首九个月新高。
公司上市、扩张、请人，第一步就是租写字楼。世邦魏理仕同样预计，全年甲厦租金升5%至7%，中环更料升14%至16%。
中環加急寫字樓 来源：網絡
世邦魏理仕香港研究部执行董事兼主管陈锦平。来源：香港01
商铺：租金连升17个季度
商铺市场的恢复同样一步一脚印。核心区主要街道商铺空置率按季降至6%，是2019年第四季以来第二低；商铺租金按季升0.9%，连续17个季度增长，年初至今累升2.7%。零售销售额也已连升16个月。
有两个细节特别有意思。一是健身行业成了租铺新势力：年初至今占新租赁成交面积约6%，第三季活跃度更升至17%，新租面积达5万平方呎，接近此前高峰的两倍。
难怪现在香港到处都是 24 小时的健身房，黄的、绿色的、红色的、黑色的、橙色的，各种各样颜色的牌子都有，差不多都集齐葫芦娃了
二是证券行在积极扩张街铺，连民生商场都在进驻，而且内地券商的扩铺速度相当快。
世邦魏理仕香港商铺租赁部执行董事兼主管温运强。来源：香港01
但汤姆必须提醒一句
数据好看，不等于可以闭眼入。
第一，HIBOR最近波动比较大，拆息长期处于2.5至3厘水平，H按已触及封顶利率好一段时间，尤其是在美国加息背景下，投资类物业的按揭压力可能很快就有感觉。
第二，内地收紧境外投资收益征税，对资金流入香港的影响还要观察。这轮商厦和豪宅行情，内地资金是重要推手，政策变化不能不防。
第三，市场分化非常严重。中环涨得欢，非核心区写字楼租金还在跌，九龙东年初至今的净吸纳量甚至还是负数。
我的判断是：商业房地产最坏的时间大概率已经过去，但"全面翻身"还谈不上。
来源：网络
而商铺更是一门非常高深的学问。我们以前常说的“一铺养三代”，其实指的并不是商铺资产本身一直在往上走，而是上一代人拼搏奋斗的精神：他们凭借意志与努力，养活了一家五口甚至八口人，三代人。
所以，不要单纯期望投资“砖头”就一定能风险无忧。接下来，核心地段与非核心地段之间，无论是住宅、商铺还是写字楼，分化都会更加明显。
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