妈呀！海珠同创汇要开始拆了？！
今天有网友曝出，前两个月发文征收的海珠同创汇，已经开始围蔽了，红色的“拆”字已经喷上了，说10月底就要开拆。
为了弄清进度，楼市君直接杀去了现场。
情况也很炸裂，部分商铺已经开始甩卖，新的商铺也不再给办营业执照。
而且前两天官方已经发了补偿方案，按征收面积计算，货币补偿起码1.05亿。
｜海珠同创汇内公园实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
先来做个简单回顾。
今年8月，广州规自局发文，透露将征收海珠同创汇约18.8万平土地。
之后又爆出海珠新中轴范围内的同创汇等8个地块，将进行动迁、拆卸招标。
也就是说，海珠同创汇已经不是拆不拆的问题，而是具体什么时候拆、企业什么时候搬、怎么补偿的问题了。
｜图源：广州海珠区政府官网
在实探的时候，楼市君注意到，海珠同创汇的围蔽的确已经开始了。
其中，主要围蔽的是同创汇的公园。
目前，这个区域只留了一个小小的进出口。
｜海珠同创汇围蔽区域
｜广州楼市发布 摄
而这里也很可能是同创汇最先清表、动迁的地方。
原因也很简单，这里清场会相对容易一些，里面现在主要是停车和驾校，基本没什么太多建筑。
｜海珠同创汇内公园实拍
｜广州楼市发布 摄
至于园区内的商铺和办公企业，大部分处于正常运营状态。
不过也有几家商铺，在着手清仓甩卖和搬迁。
比如临街的一些服装店，已打出全场清场，一件不留的标语。
｜海珠同创汇实拍
｜广州楼市发布 摄
而且还有商家透露，现在同创汇的商铺，已经办不了新的营业执照了。
前段时间，园区内有餐饮老板刚将店面装修好，就遇上官方发文征地，至今营业执照一直批不下来，店面到现在都无法营业。
｜海珠同创汇实拍
｜广州楼市发布 摄
事实上，除了商铺，园区内的部分办公企业也有撤场迹象。
比如有家设计公司，目前已经人去楼空，从现场迹象来看，属于刚搬走不久。
｜海珠同创汇实拍
｜广州楼市发布 摄
在同创汇招商中心咨询的时候，工作人员也反过来“劝退”，表示不太建议来租，这里随时都可能拆。
并说园区内的一些商铺，已经在找新址准备搬迁了，现在来不确定性很多。
｜海珠同创汇
｜广州楼市发布 摄
至于详细的开拆时间，目前坊间流传的时间表有两个版本：
一是说月底，另一个是今年底。
但楼市君问了下同创汇的工作人员，得到答案是：具体的搬迁时间和商家赔偿，还没有进一步的消息。
从现在的真实进度来看，10月底拆迁的概率不大，毕竟签约、清租、赔偿事宜，花费的时间不会太短。
更何况，同创汇的拆迁，涉及村集体、同创集团、租客三个群体，要想满意，达成共识，耗费的时间应该不会短。
｜海珠同创汇
｜广州楼市发布 摄
贰
事实上，同创汇整体的安置补偿，前两天官方已经给出了一份初始方案。
在这里，我们可以先来算一笔“总账”。
｜图源：海珠人民政府官网
据补偿公告显示，同创汇最新拟征收面积是13.95万方，对比预征地的18.8万方，减少4.85万方。
楼市君对比了下前后两个部分，减少的部分刚好是正围蔽的公园区域。
也就是说，这份补偿面向的主要是同创汇西区、东区、南区三个区域。
｜广州楼市发布 制图
而它们的补偿标准主要包含两个:一是土地补偿376.35万/公顷，安置补助376.35万/公顷。
按征地面积 13.95公顷计算，相当于10500万元。
即官方整体掏的征地款总额是1.05亿元。
｜图源：海珠区政府官网
大账好算，难的是 村集体、同创集团、租客 如何分账？
要知道，海珠同创汇本身运营相对比较复杂。
在2017年前，海珠同创汇原址属于东风村的村级工业园，属于集体物业。
彼时，这个村级体工业园主要以低端布匹加工、汽修、仓储旧厂房为主，环境脏乱差。
后来经过村委表决，决定引入同创集团对这片村集体物业进行微改造。
改造完之后，又继续交由同创统一管理和运营。
｜图源：海珠区政府官网
也就是说，同创集团对于海珠同创汇，从一开始就投入了不少资金成本进行焕新。
现在运营10年不到，即纳入征收改造，这里面就涉及村集体和同创集团之间的利益赔偿问题。
｜海珠同创汇
｜广州楼市发布 摄
而且，根据公开资料显示，海珠同创目前总共有超过300家企业入驻，年产值近30亿元。
其中不少企业和商铺的租赁日期，都还没到。
这里也会涉及同创与租客之间的补偿与退租问题。
这种事关三方的租赁、运营关系，意味着海珠同创汇在补偿分割上，需要耗费一些时间。
｜海珠同创汇
｜广州楼市发布 摄
但有一点可以明确，海珠同创汇的拆迁，是势在必行的事。
首先，海珠新中轴全线公里，目标是2028年全面建成，而同创汇就是不能绕过的一环。
目前，整个海珠新中轴6公里，已经完成了5.3公里的征收，只差包括海珠同创汇在内的最后0.7公里就可以打通。
简单理解，在广州1号工程面前，后续同创汇的征收，一定会加大力度。
｜广州楼市发布 制图
其次，海珠同创汇改造的目的，是要给海珠新中轴商业抬咖。
从此前官方曝出的规划显示，同创汇未来主打国际消费街区。
重要性和广州文化馆新馆、悦榕庄一样，都海珠湖的重要商业支点。
｜以官方最新公布的信息为准，仅供参考
而且，另一份网传的限高文件也显示，同创汇也是被定义为国际消费街区，大部分区域限高在24米以下。
换言之，海珠同创汇后面拆完之后，可能会上马一些低楼层的高端湖区商业。
市场上之前有风声说，官方正在接洽港企瑞安，拟打造成类似新天地规格的滨水商业。
| 广州楼市发布 制
当然，这些都是后话。
但有一点是可以明确的，海珠同创汇的拆迁，已经是一个在发生的事实。
它改造之后，对海珠湖与海珠新中轴，则会起到一个全面提级的作用。
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