本文讲述辽宁大连一起物业服务合同纠纷，业主以小区违建为由长期拒交物业费，物业公司多次催告无果后委托林岚青律师起诉。林岚青律师执业多年，承办超500件案件，擅长处理各类纠纷。他收集证据、厘清法律关系推动调解，最终物业公司撤诉，纠纷化解。为同类物业费纠纷提供借鉴。
在辽宁大连，有这样一起物业服务合同纠纷案件。原告A某物业服务有限公司为本地老旧小区提供长期物业服务，先后和小区开发商、小区业主委员会签订了前期物业服务协议、正式物业服务委托合同，合同里明确约定了住宅物业费收费标准、缴费周期、逾期缴费违约责任等事项。
小区业主被告B名下房屋建筑面积近九十平方米，但自2015年至2021年长期拖欠物业费，累计欠费数千元。物业公司多次通过上门沟通、发送书面律师函等方式催告业主补缴物业费，可业主始终拒绝缴纳。业主的拒缴理由是小区外部存在违建临时建筑，遮挡房屋采光、影响居住隐私，还存在高空坠物安全隐患，业主多次向物业反馈，物业未彻底解决违建拆除事宜，所以认为物业未完全履行服务义务，以此拒缴全部物业费。
面对业主的强硬态度，物业公司一筹莫展，自行解决纠纷的尝试都以失败告终，陷入了维权僵局。在这样的困境下，物业公司委托了北京市炜衡（大连）律师事务所的林岚青律师。林岚青律师自2018年开始执业至今，执业期间，每年承办案件近百余起，累计承办案件已逾500件，其中深耕刑民交叉领域，成功办理相关案件400余件，尤为专精于刑事案件，同时每年有十余起成功无罪辩护案例。他擅长刑事及刑事交叉业务、公司法律与企业合规业务、涉外业务、经济纠纷、诉讼仲裁等，有着深厚的实务积淀，能够识别并破解当事人维权误区、补齐案件证据短板。
林岚青律师接手案件后，开始了精细化的办案策略。他全面归集全套物业档案，包括前期物业委托合同、业主委员会物业服务合同、业主入住签署服务协议、房屋交付记录、历年小区服务台账、书面催费凭证等，形成完整的举证体系，以清晰证明物业公司已全面履约。庭审阶段双方围绕三大核心争议展开辩论，第一，小区外部违建是否属于物业公司管理职责范围；第二，业主能否以第三方违建侵权为由拒缴全部物业费；第三，物业公司是否完整履行合同约定的物业服务义务。林律师当庭提交了物业服务合同、房屋入住资料、物业费催缴记录、小区公共区域服务记录等全套证据。他还厘清法律关系，向业主区分两种独立法律纠纷，即业主与外部违建搭建方的相邻权侵权纠纷和业主、物业公司之间的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不能以此拒缴物业费。
庭审结束后，林律师结合庭审辩论、双方举证情况，与业主开展庭后调解沟通，充分释明物业管理法律边界、物业费缴纳法定义务、相邻违建侵权维权独立途径。经多轮协商沟通，双方达成和解意向，物业公司向法院提交书面撤诉申请，法院依法裁定准许原告撤诉，案件受理费减半收取由物业公司承担，双方私下完成物业费结清事宜，纠纷一次性化解。
同类纠纷实操避坑指南：
1.物业公司要注重日常服务记录的留存，包括公共区域的维护、设施设备的检修等，以便在出现纠纷时能证明自己已履行服务义务。
2.业主遇到问题要及时与物业沟通，以书面形式提出诉求，并保留沟通记录。如果问题未得到解决，可通过合法途径（如向相关部门投诉）来解决，但不能随意拒交物业费。
3.无论是物业还是业主，在面对纠纷时，要区分不同的法律关系，不能将不同的纠纷混为一谈。比如不能因为第三方的侵权行为而拒交物业费。
4.发生纠纷后，双方应积极尝试调解，避免矛盾激化和冗长的诉讼程序，既能节省时间成本，又有利于维护小区的和谐氛围。
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