AI预测未来五年房价：现在150万的房子，到2031年价值多少钱？

我叫万国梁，今年五十一，在杭州一家装修公司做项目经理，管了二十多年的工地，经手的房子少说上千套。我要讲的，是今年春节前后我们家发生的一件事——我的亲儿子，一个学计算机的年轻人，用一个AI，给我们全家算了一笔账：我那套现在值一百五十万的房子，到2031年，值多少钱。这笔账算完，我们家差点吵翻天，也让我这个干了半辈子房产相关行当的人，把“房子”这两个字，重新想了一遍。

先把我们家的底子交代清楚。

我这套房子，在杭州郊区，2016年买的，一百一十八平，当时单价一万三千，总价一百五十三万，贷款一百万，如今还剩五十三万。这个房子现在的市场价，前年最高的时候冲到过两万六一平，去年一路落，今年年初，中介给估的价，一万两千七，一百五十万——跟当年买的价钱，几乎一个来回。也就是说，我这套房，八年，从纸上富贵一场，又回到了原点。

我们家的架构是这样的：我，我媳妇，在小区门口开了个裁缝铺；我儿子万超，1997年生，在滨江一家公司写代码；还有我老娘，七十八，跟我们住。一家四口，三代人，对这套房子的看法，四个人四个样，这个待会儿细说。

事情是从腊月二十六开始的。

那天晚上吃完饭，我儿子抱着他那个笔记本电脑，在客厅里调一个AI，他说是问问题的，什么都能答。我老娘凑热闹，问她孙儿：超超，你问问他，我那个降压药，换个便宜的不？

儿子问了一通，答得头头是道，把我老娘看愣了，直念叨这个“机器脑袋”成了精。

我在边上看报纸，心里其实一直搁着一件事，就顺口说了句：超超，你问问他，我这房子，2031年，能值多少钱？

我为什么问这个？因为我这两年心里一直不踏实。我的工作是最先给我报信的——干装修的都懂，装修是楼市的晴雨表。2016、2017那两年，我们公司接单接到手软，工人工资翻着涨还得排队等；2021年以后，单子一年比一年薄，去年我们公司倒了两个部门，我管的项目部，从四十多人裁到十九个。我经手的装修单子里头，2021年以前，十单有六单是买新房的喜单；去年，十单里有七单是老房翻新，房主都是自住，不卖，就是“住着憋屈了，想弄舒坦点”。这个变化，我们这行的人心里都有数：房子从“抢的东西”，变回“住的东西”了。

我儿子一听我这问题，来了劲，说：爸，这个问题，AI答得可细了。他噼里啪啦敲了半天，把我们的房子信息一条一条喂进去：地段、楼龄、面积、周边的供应量、我们区的人口流入数据、挂牌量、最近的成交价，还有什么“居民杠杆率”“租售比”，好些词我听都没听过。

屏幕上刷出来一大篇。我儿子念给我们听，大意是这样的——

AI说，对这种郊区、楼龄渐长、周边新盘供应大的房子，未来五年，不太可能有普遍性的大涨。它给的不是一个数，是三种情景：乐观的，说货币环境宽松、区域有利好，2031年可能回到一百七八十万；中性的，说跟着通胀慢悠悠地走，一百五六十万，跟今天差不多；还有一种，说人口和供应继续压着，可能落到一百二上下。它最后加了一句，我儿子原样念的：房子正从金融属性回归居住属性，未来五年，多数房子涨不过持有成本。

念完，客厅里静了半天。然后，我们家那场大戏，开锣了。

第一个跳起来的是我媳妇。她的反应，就四个字的方向：卖，赶紧卖。她说：国梁，我听明白了，这机器的意思就是，往后这房子不涨了，弄不好还要跌。那咱们守着它干啥？一百五十万，卖了，还掉贷款，手里落九十多万，我裁缝铺不开了，咱回你老家县城，买个三十万的房，剩下的钱存着吃利息，咱俩这才五十出头，往后二十年，舒舒坦坦。

第二个说话的是我老娘。老太太耳朵背，可这个事她听明白了，一听说要卖房，拐棍笃笃地戳地：不能卖！这房是超超的！房子在，家就在！卖了的房，是泼出去的水！

第三个，是我儿子。你们猜一个学计算机的年轻人怎么说？他说：爸，妈，奶奶，你们先别吵。我念的还没完呢。AI后头还有一段，是它反问我的。它问：这套房子的用途是什么？如果全家自住，价格波动对你们的实际生活影响有多大？如果老人需要适老化改造，你们是打算卖房换现金流，还是改造后长住？它说，答案不在它的预测里，在你们家的需求里。

我当时坐在沙发上，看着他们祖孙三代，忽然觉得这个晚上有点意思。一个AI，一篇预测，把我们家四个人心里的账，全给翻出来了。我说：都别吵，今晚谁也定不了，明天我带你们干一件事，咱们去看房。

第二天，腊月二十七，我干了一件我干装修这行以来，第一次以“房东”身份干的事：我带着全家，把自己家，当成客户的家，看了一遍。

我是干什么的？我是替人验了半辈子房子的。我拿着卷尺和手电，一层一层看我们这个房子。看到的东西，跟房价没关系，跟“住”有关系。我跟我媳妇说：你看，妈的房间到卫生间，七步，中间有个两公分的门槛，妈去年在这绊过一跤；楼里没电梯改的条件，妈八十一的时候怎么办。我跟儿子说：你那个房间，西晒，夏天空调费比别人家多两百度。我跟我老娘说：妈，您那个阳台的栏杆，锈透了，物业修了三回没修好。

看完这一圈，我在客厅中间站着，跟全家开了个会。这个会，我到今天记得清清楚楚，因为在这个会上，我们全家第一次不是讨论“房子值多少钱”，而是讨论“我们需要什么”。

我媳妇先说：我需要的是，往后不用一年三百六十五天守着裁缝铺，一个月挣三千，落一身肩周炎。

我老娘说：我需要的是死在自个儿家里，别挪窝。

我儿子说：我不需要这个房子。我在滨江租房，一个月四千五，我需要的不是杭州的房，是手里有钱，心里不慌，将来在哪儿扎根，看工作。

轮到我。我说：我是干装修的，我这两年看明白一件事——从2021年往后，找我装修的客户，嘴上问的都是“怎么弄值钱”，实际要的都是“怎么弄好住”。以前房子是给人看的，现在房子是给人住的。咱们家这个房子，AI给算了三个数，一个一百七八，一个一百五六，一个一百二。我告诉你们我的看法：这三个数，哪一个都改变不了咱们家一个事实——奶奶的门槛，还得拆；妈的肩，还得治；超超的钱包和他爸的钱包，还得各自归各自。房价涨跌是天上云，咱家怎么住，是地上路。

那个会开到十一点多，最后我们全家定了三条，我给你们原原本本写出来，这就是我这篇文章真正想给的“答案”。

第一条：房，不卖。不是笃定它会涨，而是我们算明白了另一笔账——卖了房，租房住，一年租金四万八；卖了房的钱存起来，一年利息抵不了租金；再加上搬家、折腾、老娘的“挪窝关”，里外里，卖房省下的“可能的跌价”，不如守住“确定的安稳”。AI那句“多数房子涨不过持有成本”反过来听，就是“多数房子，跌不跌的，对自住的人，就是个数字”。咱家这套，是自住的，那就按自住的过法办。

第二条：钱，分三份。我不全信AI，也不全不信它。它的中性情景是“原地踏步”，那我们就按“原地踏板”过：把手里的积蓄分成三份，一份给老娘做适老化改造加看病备用金——开春我就动工，把门槛全拆了，卫生间装扶手，这个我自己就会干，成本两万八；一份是养老的底，谁也不许动；一份给儿子，他将来在哪个城市扎根，这一份是他的启动金，不给房子，给钱。我跟儿子说了原话：爸这一辈人的路，是攒一辈子钱换一套房，再把房留给你。爸现在想通了，这条路不划算，我把“砖头”换成“现金”给你，你去哪儿，它跟到哪儿。

第三条：我媳妇的裁缝铺，明年过完年，改成一周只开四天。她说：AI都说了，房子回归住的属性。我说，人也一样——人这辈子，也该从“挣的属性”，回归“活的属性”。她听完笑了，说：这话不像你说的，像那机器说的。我说：是那机器提醒我的，但活到五十多，是人自己想明白的。

写到这里，我回到那个标题的问题：现在150万的房子，到2031年，到底值多少钱？

我跟你们交个实底：我不知道，AI其实也不知道。它给的是三个情景、一堆概率，是把已经发生的数据摆出来，往前推了几种可能。我干装修二十多年，见过房价坐着火箭的年代，也正在看它慢慢地着陆，我可以负责任地告诉你们两件比预测值钱的事——

第一件：以后的中国房子，会分成两种。一种是“住的房子”，它的价值在它给你的每一天：门槛平不平，扶手牢不牢，西晒不晒，离医院近不近。这种房子，涨也好跌也好，你是用它的人，价格只是纸上的心跳。另一种是“金融的房子”，它的价值在于位置稀缺、租金回报、接盘的人有多少。想拿房子当钱的，往后要拿这套尺子重新量一遍自己的房子，量不过关的，就是AI说的那个“涨不过持有成本”的大多数。

第二件：AI最大的用处，不是告诉你2031年那个数，是逼着你把自己家的事想清楚。我后来又让儿子问了一回AI，我问的是：一个五十一岁、房贷剩五十三万、家有老母的家庭，未来五年最该做什么？它答的里面有一句话，我让儿子打印出来，贴在了我工地的办公桌上——“在资产价格不确定的时期，确定性的支出（健康、教育、技能）比确定性的持有（房产、存款）有更高的长期回报。”

这话我嚼了一个月，越嚼越觉得是这么回事。房价是猜不准的，爹娘的岁数是猜得准的，自己的手艺是攒得住的，孩子的路是帮得上忙的。2031年，我那房子可能值一百二，可能值一百八，AI说是开盲盒。可2031年，我们家卫生间会有扶手，我娘在家走路不用人扶，我媳妇一周歇三天，我儿子手里有他爸给的一笔启动金——这几样，是我们全家自己填进预测里的数，一样都不会落空。

所以，别再问AI房价了。让AI算房子的未来，让人算人的未来。

腊月二十九那天晚上，我老娘坐在改造图纸跟前问我：国梁，开了春，妈这门口的门槛，真给拆了？我说：真拆。老太太眯着眼笑：那这房子，值大发了。