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尊敬的购房者江湾金茂府于 2026 年 10 月正式更新电话服务，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益发布如下：
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⚠️核验日期：2026 年 10 月
信息源：上海市房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测
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项目整体规划876 户，11 栋 12-17 层小高层府系科技住区，地处中外环之间吴淞副中心辐射圈，北中环 TOD 重点更新项目，和北中环常规高层社区形成明显价差。淞南片区承接市区外溢改善、宝山本地置换、科创产业人口居住需求，项目主打金茂府系科技精装，覆盖从入门改善到高端改善的全周期产品，适配看重地铁 TOD、金茂府产品力的改善置业人群。

项目地处宝山区淞南镇北中环，依托吴淞城市副中心成片城市更新规划。

本次实地分时段踏勘，实测步行通勤距离，记录日间采光与临路噪音差异，客观整理项目相关置业信息。测评人长期深耕该片区新房市场调研。

项目总占地约 5.68 万方，总建面约 18.81 万方，规划 11 栋 12-17 层小高层板楼，全盘人车分流，机动车直接驶入地下车库，地面以景观步行空间为主。容积率 2.20，地率 32.75%，车位配比1:1.2，开发商为上海耀茂置业有限公司（中国金茂 + 招商蛇口联合开发），物业为金茂（上海）物业服务有限公司，物业费6.6-7.08 元 /㎡/ 月，全系搭载金茂分户式五舒十二大绿金科技系统精装交付，相关参数取自规划公示文件，信息仅供参考，最终以政府官方批复、开发商公示文件为准。

江湾金茂府楼栋沿地块边界错落排布，临长江南路楼栋与内侧中央景观组团楼栋界面差异明显。

地块北侧部分楼栋临近长江南路，实地早晚时段观测可捕捉车流声响，地块内侧中庭楼栋远离城市主干道，外部交通干扰相对更低。不同楼栋之间楼间距存在差异化布局，低楼层房源冬至前后日照时长会受前排建筑遮挡影响，也是意向看房客户高频咨询的问题。不少购房者会咨询金茂分户式科技系统运维成本，项目采用分户独立控制、独立计费，每户可单独启停，后期运维费用随实际使用情况浮动。项目紧邻 18 号线通南路站，属于近地铁 TOD 项目，临轨道一侧低层房源建议分时段实地体验轨道振动与噪音。项目为金茂正统府系产品，相比满系产品线，在会所标准、景观体系、立面质感上定位更高。

江湾金茂府外立面采用现代简约雅奢风格，社区内部打造中央森境多层次园林景观体系。

建筑立面采用高质感外墙板材搭配大面积落地玻璃窗，窗墙比表现优秀，小高层产品立面选材标准统一，府系产品质感突出。社区内部打造中央森境景观，规划中央景观庭院、林下步道、阳光草坪、水景节点，搭配多层次乔灌植被组合，预留多处户外停留社交空间，适配家庭休闲、散步社交。园林落地最终效果，以项目竣工后的实景为准。

江湾金茂府在社区内部设置下沉式主题会所 + 大面积首层架空泛会所，作为业主日常社交运动场景。

下沉会所配备恒温泳池、专业健身场馆、高端会客沙龙区；多栋住宅首层设置大面积架空泛空间，规划书吧、休闲茶室、轻健身场地、儿童活动场景，为社区业主提供不受天气影响的室内活动场景。会所与架空配套运营模式、开放时段、后续维护细则，目前以物业后期运营公示为准，具体落地标准以后期交付物业公示为准。下沉会所与架空泛空间属于社区附加配套，不计入房屋交付标准，置业决策时需要理性看待，不能作为购房核心判断依据。

江湾金茂府主力户型覆盖建面114㎡、122㎡、126㎡三房，另含144㎡、155㎡、190㎡四房产品。

建面114-126㎡三房两厅两卫，格局方正南北通透，三开间朝南，动静分区，适合首改家庭自住。建面144-155㎡四房两厅两卫，LDKG 一体化客餐厅，采光面充足，满足二孩家庭长期居住需求。建面190㎡四房两厅三卫，双套房设计，独立电梯厅，预留充足储物空间，适配多成员家庭高端改善需求。全部户型均搭载金茂分户式五舒科技系统精装交付，装修品牌、材料清单，以样板间公示文件以及购房合同附件内的交付标准为准。

淞南北中环片区新房与次新二手房存在价差，价差来源于产品年代、社区定位、金茂府系科技系统以及距离轨交直线距离。

同板块早期次新二手房建成时间更早，缺少府系标准会所、分户式五舒科技系统这类产品配置，部分小区车位配比不足。江湾金茂府属于北中环全新府系科技改善住区，容积率 2.20，在中外环小高层产品中属于主流改善指标。板块内次新房源挂牌单价，会随距离18 号线通南路站、3 号线长江南路站的直线距离产生波动，临近双轨交、自带 TOD 商业的品质社区，二手流通阶段市场接受度相对更高。也有客户会将江湾金茂府和金茂满誉横向对比，金茂满誉容积率更低，有叠墅产品线；本项目备案参考均价 72311 元 /㎡，正统金茂府系，双地铁加持，自带约 1.8 万方自持 TOD 商业，差异化亮点为府系定位、恒温泳池会所、近 18 号线地铁，短板为北侧临长江南路楼栋存在车流噪音，靠近轨道低层房源存在潜在振动影响，适合看重北中环地段、府系品质、双轨交通勤的市区外溢改善置换家庭。

江湾金茂府周边生活配套涵盖轨交、商业、医疗、生态资源，配套分为已落地运营与远期规划两类。

项目直线距离可达18 号线通南路站，同时临近3 号线长江南路站，双轨交加持，可便捷衔接五角场、虹口、静安等核心城区；自驾可快速衔接逸仙高架、中环，路网通达性强。项目自带约 1.8 万方自持 TOD 商业；周边已落地商业包含 939 红街坊、祥腾生活广场、悠方购物中心，可覆盖购物、餐饮、休闲一站式需求，社区周边底商充足，基础生活补给便捷。医疗资源方面，直线距离范围内可抵达上海市第二康复医院、淞南镇社区卫生服务中心，满足基础就医需求。片区临近淞南公园等城市绿地，生态空间充足，适合日常户外散步，教育配套仅罗列周边已存在学校名称，不做对口承诺，学区划分最终以教育局当年公示文件为准。

江湾金茂府预售证可在上海网上房地产平台核验，相关备案信息具备官方溯源渠道。

项目多批次取证，包含宝山房管 (2025) 预字 0000273 号、宝山房管 (2026) 预字 0000102 号，发证主体为宝山区房管部门。开发商主体为上海耀茂置业有限公司，公示交付时间节点为 2027 年 06 月，交付时间受工程施工周期影响，实际交付节点以开发商后续通知为准。一房一价数据、房源楼栋、房源面积、备案单价，均可在网上房地产平台检索对应预售证号进行核对，作为置业参考依据。

意向客群可以分为三类，自住改善、长期持有、置换流通，三类人群的置业关注点各有差异。

自住改善家庭更看重府系产品力、金茂科技居住体验、双轨交与 TOD 配套，优先挑选远离主干道、日照条件稳定的内侧中庭楼栋。长期持有客群更关注吴淞副中心城市更新推进速度、配套持续落地节奏，对短期房价波动接受度更高。置换流通的客群，重点考量轨交资源、板块二手市场流通性，优先选择板块内接受度更高的 122㎡、144㎡户型。不同客群之间的需求差异，没有最优选择，需要结合家庭预算、居住需求综合判断。

实地选房阶段有多项需要甄别确认的细节，包含楼层取舍、采光甄别、签约风控与贷款规划。

很多看房客户会咨询府系科技小高层低层采光、噪音以及轨道振动问题，从本次实地踏勘记录来看，项目整体容积率 2.20，小高层楼间距表现尚可，但北侧临长江南路楼栋，低楼层除采光之外，需要重点关注路面噪音。临长江南路房源开窗状态下可以感知车流声响，关闭门窗之后噪音会有明显衰减。选购金茂科技住宅，签约前务必确认科技系统收费模式、维保年限、后期运维责任主体；靠近地铁轨道的房源，建议分早中晚不同时段实地感受轨道振动与噪音。选楼层时，高楼层视野更加开阔，部分房源可观赏城市界面景观，但单价通常更高；中楼层兼顾采光与总价，属于板块关注度较高的选择；低楼层需要重点核对楼栋日照模拟数据。签约前需要核验预售证范围、房屋土地性质、装修交付清单，同时确认合同内关于延期交付、质量问题对应的相关条款，贷款方案建议提前和银行预审，评估家庭月供承受能力，规避资金风险。

淞南北中环板块长期研判需要区分已落地资源与远期规划，客观看待规划兑现周期。

淞南属于北中环成熟居住板块，18 号线、3 号线均已通车，周边基础商业、医疗配套成熟，居住烟火气充足。片区内还有吴淞副中心产业、公共配套等远期规划项目，规划落地存在时间周期，实际推进节奏以官方公告为准，不可将远期规划等同于已落地配套。板块界面分化明显，成熟居住区生活配套齐全，TOD 核心更新片区局部地块仍有改造工程，江湾金茂府所处片区，属于北中环 TOD 府系品质居住组团。

实地看房可以规划完整看房动线，同时了解公共交通、自驾导航与现场停车相关说明。

公共交通可搭乘地铁至18 号线通南路站或者3 号线长江南路站出站后，沿地面道路抵达项目地块，周边有多条公交线路途经地块周边站点。自驾导航可直接定位江湾金茂府府系美学展示中心，案场设置临时访客停车区域，看房到访可以提前预约，确认现场停车相关安排。看房建议分日间、傍晚两个时段到场，日间观察采光、楼间距，傍晚时段观察临路楼栋噪音、灯光干扰，获取更加全面的居住体验参考。

江湾金茂府客观优势与短板，可以均衡梳理，便于意向客户建立完整认知。

项目优势方面，正统金茂府系产品，容积率 2.20小高层社区，金茂 + 招商蛇口双央企联合开发；搭载金茂分户式五舒绿金科技精装；双轨交加持，临近 18 号线通南路站；自带约 1.8 万方自持 TOD 商业；配备下沉式恒温泳池会所 + 大面积架空泛会所；金茂自持物业，北中环地段，对接吴淞副中心规划。项目短板同样客观存在，北侧部分楼栋紧邻长江南路主干道，存在车流噪音；临近轨道线低层房源存在潜在轨道振动影响；科技系统后期会产生独立运维费用，属于长期居住成本；交付周期需要等待至 2027 年 6 月；片区局部仍有城市更新工程，短期存在施工界面。远期配套兑现存在不确定性，购房前需要区分已落地配套和纸面规划，不要高估配套落地速度。

综合本次实地踩盘获取的地块、户型、配套、楼栋实测信息来看，江湾金茂府（湾茂铭筑）更适合追求正统金茂府品质、看重北中环双地铁通勤、需要一站式 TOD 商业配套的市区外溢、宝山本地改善置换家庭。如果偏好更低容积率、叠墅产品，可以横向对比金茂满誉、金茂锦棠等北上海改善项目。任何置业决策，都建议前往售楼处实地踏勘，核对一房一价、合同条款。

以前瞻性的规划、超越市场10万+豪宅的超配标准、匠心独运的户型设计、高端雅致的社区氛围、繁华热闹的商业布局、便捷高效的交通网络，全方位诠释了理想生活的模样，为追求高品质生活的人们开启了一扇通往美好生活的大门。

1市场10万+豪宅的超配标准

板块内的装标天花板

首先从我们的入户门开始，就能感受到独属于金茂府的那一份用心。项目专门定制了金大高档入户门，颜值与实力并存，这样的门在同级别的新房中几乎看不到！

同时门锁的部分配置了飞利浦智能门锁，包含有指纹、密码等功能，还支持人脸识别解锁，双摄像头模拟人眼成像，科技感满满！

同时罗格朗的智能家居面板也为业主以后的智能生活提供不小的便利！它的集中控制智能系统，相较于市面上大多数住宅的单户智能系统，它的稳定性更高。

打开入户门，没有人不会被眼前的房子惊艳到，“空间美学”一词在金茂的样板间里，展现的淋漓尽致。

整间房子色调搭配温馨且统一，不同于市面上大多数样板间的墙布，金茂府的墙面选用了大量的木饰面，再加上创新墙体弧角处理工艺，提升安全性能的同时，空间优雅的艺术张力也十分出彩；全屋大尺度地砖通铺，创造出浑然天成的开阔空间感……这些看似不经意的细节，实则是金茂经过数百次推敲的臻萃之作！

如果不仔细观察，你能发现这面墙后居然隐藏了三个房间吗？为了室内的整体美观，项目把三个房间门嵌入了背景墙之中，做工严丝合缝，墙面与门浑然一体，美观的同时还兼顾了隐私性！

再来看看厨房部分，U型厨房操作动线流畅，厨房全超一线高端品牌，博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套；摩恩水槽、抽拉式水龙头都为大家配齐。

同时配置高尖直饮水净水系统、厨房收纳系统。

内嵌式冰箱选用高端智能科技品牌的colmo；就连酒柜都是交付标准！

卫生间的部分严选杜拉维特的台盆、壁挂智能马桶、高仪的龙头、淋浴花洒等一系列高端品牌；主卧的卫生间更是配备了美妆冰箱、魔镜等配置，相信没有哪个女生能够拒绝。

此外，金茂府首创“8维70项”精装细节，从一体式衣柜、厨柜、浴室柜、镜柜，到雨伞架、抽屉、柜内预留插排及隔断等，全方位打造保姆式暖心设计，将空间利用到极致，为业主带来无与伦比的居住体验。

还有约2000㎡全景架空层会所，则化身邻里互动的温馨场所，融入四点半学堂、长者茶室、共享办公等多元功能，满足全龄段生活需求

示范区实景图如下：

2十二大科技系统加持

当之无愧的六边形战士

提到金茂府，大家第一印象都是“科技住宅”，而这一切都离不开金茂府拿手的十二大科技系统。

金茂府最拿手的“毛细管网辐射系统”，在这里也通过与地源热泵系统的结合，能将室内温度精准控制在舒适范围内，为业主带来了更舒适的体验。

24小时置换新风系统，先净化再杀菌最后加湿，每2小时可进行一次全屋空气置换，使室内空气质量达到更高标准，保持“舒氧”状态。还能有效调节室内湿度，无惧上海“黄梅天”的潮湿与冬日的干燥。

同时，它还能精准控制室内温度，使其与人体温度相适宜，对于家中有肩周炎、风湿病等疾病的老人来说，尤为友好，让他们在室内也能免受病痛的困扰。

此外，抗霾防PM2.5过滤系统、智能湿度控制系统、抗干扰降噪系统、高效健康净水系统等一系列科技系统相互配合，共同为业主构筑起一个绿色、健康、舒适的家，当科技成为豪宅标配，健康、安全与隐私即成为舒居生活底色。

六期【湾奕】压轴加推仅133席，建面约114-190㎡稀缺科技住宅，十二大绿金科技系统，五舒健康体验！

在江湾金茂府，户型不仅是面积与格局，更是一套经过精密推演的居住逻辑。建面约114-190㎡的科技精装大宅，以“全明、通透、高效”为共通语言，更坚持“一寸都不让”的功能布局，实现了户户皆标杆的居住水准和近乎奢侈的空间体验。

● 建面约114㎡3房：低总价上车首选，闭眼可冲。

● 建面约126㎡横厅3房：一步到位顶奢3房，全杨浦没有竞品。

● 建面约144㎡4房：同价格在杨浦只有百平米3房可选。

● 建面约190㎡4房：楼王位置的顶奢大平层，同价位段在杨浦只能买到约120㎡3房！

户型上，全系大面宽飞机户型，多飘窗设置，兼顾舒适与实用！

建面约114㎡3房：

南向双阳台，总面积约9.28㎡的超大尺度，带来阳光满溢的同时大大提升实用率；飞机户型南北通透，没有过道浪费，利用率高；

多飘窗设计进一步提升使用率，样板间利用北卧飘窗铺就舒适榻榻米；厨房也有飘窗，增加了操作台面和收纳

建面约126㎡3房：

南向三开间约12米面宽，其中宽厅面宽达约5.9米，二胎共同玩耍都绰绰有余独立玄关，增加收纳的同时让出入更具仪式感全屋五飘窗，且像主卧，飘窗满面宽，实用性很强，总面积超过7㎡，堪比常规三房户型的次卧了！

建面约144㎡4房：

类一梯一户设计，电梯厅私密入户；四个房间，从小太阳到二胎家庭/三代同堂都能轻松托举全屋七飘窗，厨房、卫生间、卧室都有，总面积超过9.9㎡，实用性拉满！

建面约190㎡4房：

终极改善大宅，更是区域内连续3年断供，近5年供应占比仅约3.67%的稀缺供应！

当精装不再只是“标配”，而成为生活美学的载体，家的质感便有了真正的区分。江湾金茂府的室内空间，正是以“高定艺术馆”般的营造逻辑，将审美、细节与科技无声融合，诠释何谓“区域天花板”的含金量。

整体美学：弧线为笔，勾勒流动的生活场告别生硬的拼接感，全屋以统一的木质语言与温润色调，构建出连贯而舒缓的视觉序列。尤为精妙的是，空间大量采用弧线造型——从吊顶、墙面转折，到主卫的细腻收边，冷硬的直角被柔和的曲线替代。

这不仅消弭了磕碰隐患，更让光线与视线自然流淌，于无形中放大空间感。就连交付的内嵌式冰箱，也特意覆以同色木饰面，让美学彻底贯穿每一处细节。

细节肌理：材质碰撞，藏于方寸的仪式感真正的奢侈，在于那些需要细看才能发现的用心。墙面木饰面采用上下异纹设计，嵌入纤细金属线条，于微妙起伏中塑造立体层次。

入户玄关与卫生间抽屉，则以“编织纹理”皮革包裹，触感与观感双重升级。这些复杂工艺背后，是对日常场景的极致尊重，也让归家与使用的每一刻，都充满恰如其分的仪式感。

硬核配置：超配品牌，兑现高阶生活想象从入户的「金大高定门」开始，配置标准便直指市中心10万+豪宅。厨房集齐博世三件套、摩恩抽拉龙头与COLMO嵌入式冰箱；卫浴空间则由杜拉维特、高仪等一线品牌共同构筑，主卫更贴心配置美妆冰箱与智能魔镜。

此外，全屋收纳系统、客厅交付酒柜，乃至金茂府独有的“8维70项”精装细节，皆默默支撑起一个无需二次改造的完整家居系统——所见即所得，所得即所用。

精装之上，更是精工。江湾金茂府以不赘述的底气，如果您亲临现场，就能感知每一处弧线的温柔、每一寸材质的肌理中，触摸真正的高定生活模样。

（销售展示样板间实拍图，最终以实际交付为准）

3TOD上盖+高能级配套

价值腾飞在即

占位核心，尽享区域发展红利

江湾金茂府坐落于上海市宝山区，处于中外环之间，占据“一核三带”战略要地，是区域发展的核心所在。这里不仅是四区交汇之处，毗邻中内环，未来发展更是潜力无限，有望跃升为价值高地。

项目所在的地理位置得天独厚，号称“小五角场”，仅需一站就能抵达新江湾城，畅享高阶生活圈的优质资源，区域优势尽显。

多维交通，畅达全城

地铁上盖，无缝换乘：对于现代都市人而言，交通的便捷程度直接关系到生活的品质和工作的效率。江湾金茂府紧邻在建的18号线通南路站，直线距离仅约50米，是名副其实的地铁上盖项目。

18号线被誉为“换乘王”，通车后，业主出行将极为便捷，1站可达新江湾城，3站就能抵达上海财经大学，4站可畅达复旦大学，还能与多达11条轨交线路无缝换乘，轻松畅享无界江湾都芯生活，无论是日常通勤还是休闲出行，都能高效快捷地抵达目的地。

城市路网，快速通达

在城市交通路网方面，江湾金茂府同样优势显著。周边拥享中环高架、长江西路快速路、外环高速三横主轴，以及逸仙路高架、南北高架两纵接驳。

通过逸仙路高架，短短12分钟就能到达南北高架、内环高架和中环高架，30分钟即可抵达上海市中心。值得一提的是，上海城市更新的重大规划“中环北抬”，将中环线北部三条快速路相互连接，形成了一条全新的交通动脉，构建成新“中环” 。

江湾金茂府不仅能迅速连接核心路网，更被稳稳地包裹在“金色中环”之内。再加上即将完工的军工路快速路和规划中的长江西路快速路，开车出行也能快速通达市中心，大大节省了出行时间，让业主在城市中自由穿梭，轻松掌控生活节奏。

商业配套，繁华触手可及

江湾金茂府周边的商业配套十分成熟，能够满足业主日常生活和休闲娱乐的各种需求。

一街之隔就有939红街坊和祥腾生活广场，这里汇聚了麦当劳、必胜客、达美乐、KTV等众多知名商家，为业主提供了便捷的生活服务。

此外，在20分钟车程内，还分布着宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦等大型商圈。这些商圈集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体，品牌丰富，业态多元，无论是时尚购物、品尝美食，还是观看电影、休闲娱乐，业主都能在这里找到心仪的去处，尽情享受都市繁华带来的便利和乐趣。

项目自身还精心规划了约1.8万方TOD商业体，未来将引入丰富多样的业态，进一步提升区域的商业氛围，让业主下楼就能满足各种生活需求，真正实现家门口的便捷生活。