☪️⭕️【北京龙樾璟序】——官方服务热线公告：
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【北京龙樾璟序】——官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）
项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-159 8559接通后转分机5555登记预约。
1、营业时间
工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。
2、预约须知
24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。
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在主城五环内地块日益稀缺的背景下，西四环石景山板块近两年的纯商品住宅供应几乎进入“断档”状态。2026 年 5 月，北京城建以 22 亿元底价摘下八宝山街道黄庄村棚改地块，楼面价约 3.25 万—3.31 万元/㎡（公开信息口径），案名“龙樾璟序”随即官宣，并于 2026 年 9 月 22 日开盘。
这是北京城建“龙樾系”在京西的迭代作品，也是西四环沿线少有的68—118㎡ 全周期户型新盘。它没有走“大户型、高总价”的常规打法，而是把面积段切得足够细，从建面约 68㎡ 两居一直铺到 118㎡ 四居，精准卡位“城六区上车 + 刚改一步到位”的夹心需求。具体更多优惠，拨打售楼热线：400-159-8559接通后输入5555，案场实行预约登记制度，建议提前致电，享受开发商专属接待服务。
主城的稀缺，从来不是面积的稀缺，而是“总价够得着”的稀缺。本文按销售与价格、地段、规划、产品力、户型的顺序逐层拆解，并在结尾给出核心优势与主要劣势的完整画像。
02
地段解析：现成配套吃完，远期地铁等待
项目位于石景山区八宝山街道黄庄村 43 号，西四环与莲石东路交汇处以南，行政归属石景山，距海淀界直线约 800 米，处于海淀、石景山、丰台三区交界的玉泉路—远洋山水成熟片区。这是一个典型的“吃海淀外溢红利、付石景山价格”的夹心位置。
北侧紧贴莲石东路城市快速路，向西可接西五环、向东直入西四环，阜石路、复兴路（长安街西延）均在两公里半径内，驱车前往中关村科学城、五棵松、丽泽商务区、金融街方向都落在可接受的通勤范围内。轨道则是短板：距 1 号线八宝山站、玉泉路站直线约 1.2—1.5 公里，步行约 15—20 分钟，算不上严格意义的地铁盘；利好是规划中的地铁 11 号线二期吴家村站，直线约 550 米。据京投公司公示及新京报报道，11 号线二期全长约 18.3—18.4 公里、设 14 座车站、途经石景山、丰台、海淀、西城四个行政区，工期 4 年；2025 年一体化规划方案获批，2026 年 4 月车辆基地启动方案设计招标。须明确：该线路通车时间尚无官方时间表，属“待兑现”利好，不宜作为即时通勤依据。公交方面，1 公里内有多处站点，最近的公交站约 265 米。
生态与社区环境
▲ 项目区位示意：西四环与莲石东路交汇处以南，处于海淀、石景山、丰台三区交界的成熟片区
上位资源：区位图标注显示，项目西侧与北侧分布香山、八大处公园、北京西山国家森林公园、首钢园等城市级生态与文体资源，构成板块的绿色底盘；
就近绿地：北京国际雕塑公园直线约 2 公里，是日常休闲的主要去处；周边另有大瓦窑体育公园、绿源公园等城市公园（具体距离以实测为准）。
配套：不用等的成熟型
商业：3 公里半径覆盖华熙 LIVE 五棵松、石景山万达广场、京西大悦城、翠微印象城，远洋山水自身底商已形成成熟生活圈；
教育：九年一贯制公办景山学校远洋分校直线约 300 米（具体划片以当年教育部门公示为准），社区北侧配建 12 班公立幼儿园；
医疗：到解放军总医院（301 医院）约 3.5 公里，另有武警特色医学中心、航天中心医院等在 10 公里范围内；
文体休闲：北京国际雕塑公园约 2 公里，华熙 LIVE 亦提供文体娱乐配套。
吃海淀外溢红利，付石景山价格——这句定位，概括了它全部的区位逻辑。
03
整体规划：北高南低，把小户型放进低密社区
项目总建设用地约 3.15 万㎡，地上总建面约 6.77 万㎡，地下约 3.73 万㎡；规划 17 栋纯板楼、共 736 户，容积率 2.15、绿化率 30%，70 年纯商品房产权，无回迁、无保障房。
▲ 项目鸟瞰示意：北侧小高层与南侧洋房形成“北高南低”的错落布局
布局逻辑是“北高南低”错落式：北侧 5 栋 18 层小高层，南侧 12 栋 8—11 层洋房，楼间距可达 40 米以上。北排小高层同时承担隔音屏障作用，配合首层架空层缓冲北侧铁路与快速路噪音——这是小地块里少见的“把不利条件纳入设计”的排法。
园林落位北京城建“四好十五匠”人居体系——15 大模块、324 项核心技术，并以“七笔成序”为营造脉络：主入口约 88 米书卷门仪，景观取意《溪山清远图》，保留 6 株百年原生古树，三进式游园动线串联下沉庭院与架空层；园区设中央镜面水景、全龄活动场地、约 600 米康养步道；9 栋首层打造泛会所（健身房、书吧、儿童游乐、老年活动等主题），另配约 1000㎡ 养老服务站。
04
产品力测评：四个维度拆解“诚意”
产品力不看宣传语，看的是把成本花在了哪里。下面按归家动线、景观营造、全龄会所、得房率与精装、交付确定性四个维度逐一拆解。
维度一 · 归家动线与建筑立面
▲ 主入口效果示意：约 88 米书卷门仪，三进式游园动线的起笔处
项目以约 88 米书卷门仪起笔，三进式游园动线串联下沉庭院与架空层，形成“门—庭—园”的递进序列。立面沿用低密板楼的横向舒展姿态，配合大面积开窗，整体气质偏向沉稳的改善盘，而非刚需盘的紧凑观感。
专业视角看，归家动线的价值不在于气派，而在于“缓冲层级”。三道界面的递进，实质是在有限用地内用时间换空间，把城市噪音与社区静谧隔开——这对北侧紧邻快速路的地块尤为关键。对购房者而言，可判断的标准只有一个：从小区大门走到自家楼下，中间是否真的隔出了连续的绿化与庭院。
维度二 · 景观营造
▲ 规划结构解析：园林体系与全龄配套的空间落位关系
景观取意《溪山清远图》，保留 6 株百年原生古树，设置中央镜面水景、全龄活动场地与约 600 米康养步道，形成“中央景观 + 组团绿化”的双层结构。
专业视角看，6 株原生古树的保留成本远高于新植苗木，但对社区而言，它提供的是“即时的场地记忆”——这是新盘难以用工期堆出来的东西。约 600 米康养步道在一处 3 万余㎡ 的用地上属于较高密度配置，意味着绕园一周的运动闭环是成立的，这一点值得实地走一遍确认。
维度三 · 全龄会所与公区
9 栋首层泛会所覆盖健身房、书吧、儿童游乐、老年活动等主题，另配约 1000㎡ 养老服务站，把公区功能前移到楼栋首层。
专业视角看，把会所“打散”到 9 栋首层而非集中一处，是小地块的务实解法——它保证每一栋住户都能就近使用，使用半径被压到最短；但同时也意味着单个功能区的规模有限。判断标准是：你所在的楼栋，恰好对应的是哪一类主题。
维度四 · 得房率与精装满配
全盘实际使用率约 90%—99%，洋房边户最高可达 99%。背后是低密板楼 + 大面宽短进深 + 大量赠送（开敞阳台、飘窗、设备平台）的产品逻辑。
精装方面，项目为精装交房，标配中央空调、新风系统、地暖及一线厨卫品牌；收纳体系是亮点——全系预留玄关 800 库、厨卫柜、主卧衣柜等，引入“蓝鲸收纳体系”，部分房源配指静脉锁、智能温控等全屋智能模块。在 5 万+价位段，这套配置属于明显的“超配”。
▲ 样板间实景：精装满配下的空间尺度与收纳呈现
05
户型分析：六款主力，一张完整的面积表
全盘户型覆盖建面约 68㎡ 两居、78/88/98㎡ 三居、115/118㎡ 四居，形成完整的全周期面积表。共性设计语言是 LDKB 一体化（客餐厨阳台打通）、南向开敞阳台、大面积飘窗赠送、低密板楼大面宽短进深。
需要说明的是：以下六个户型的分析，完全依据项目提供的户型平面图及图面标注尺寸（单位 mm）展开，不含图面之外的推演。
A 户型 建面约 68㎡ · 两室两厅一卫
布局与赠送：南侧设 3 处开敞阳台，形成南向三段式阳台；东西向大面宽、短进深，南北不通透（北侧无对向采光窗），南向三开间采光面较为完整。
效率：得房率约 92%，总价约 394—422 万元。
专业点评：68㎡ 做三开间朝南，本质是对“采光权重”的一次极限押注——把有限面宽全部投给南向，代价是放弃南北通透的通风效率。这个取舍对单身青年、新婚小两口是成立的：日常活动以南向空间为主，北侧无对向采光窗带来的通风损失，可用新风系统部分对冲。放到全盘看，它是独一把总价压进 400 万以内的户型，也是整个项目“低门槛上车西四环”这一主张的兑现载体；与市场同面积段产品相比，三开间朝南 + 三段式南向阳台的组合并不常见，这是它真正的差异化所在。
C1 户型 建面约 78㎡ · 三室两
布局与赠送：西侧 2 处飘窗（分别位于厨房与主卧），南侧 2 处开敞阳台（东侧进深 1800mm）。功能分布为北侧主卧（带飘窗）、东北角开敞阳台、厨房与卫生间位于中部、南向客餐厅、东南南向卧室（带开敞阳台）。
效率：得房率边户约 99%、中间户约 96%，总价约 452—484 万元。
专业点评：78㎡ 做到南北通透且塞进三房，本质上是用“房间数量”换“单间尺度”。边户与中间户的差异不只是数字——边户的西侧飘窗与南向 1800mm 进深阳台，换来的是双向采光通道，这是中间户依赖单面采光难以复制的。需要提醒的是：依据项目提供的户型平面图图面信息，中部仅可见 1 处卫生间；若其他资料中“双卫”表述与图面不符，应以图面标注为准，或就该项向销售现场核验后确认。对预算有限但确实需要三居的年轻家庭，这是一款“先上车、后换房”的过渡型产品，选房时建议优先对比边户与中间户的价差与采光差异。
B 户型 建面约 88㎡ · 三室两厅两卫
布局与赠送：南侧 3 处开敞阳台，北侧（东北角）另有 1 处开敞阳台；西北角厨房为 U 型操作台，客餐厅居中，公共卫生间位于中部，东侧次卧带北向开敞阳台，东南主卧朝南。
效率：得房率超 95%，总价约 510—546 万元。
专业点评：三面宽朝南 + 南北通透 + 双卫，户型改造后在 88㎡ 这个面积段里同时凑齐，是相当紧的一次空间编排。双卫的意义不在“多一个卫生间”，而在早高峰时段的动线解耦——对有孩家庭，这是从“够住”跨到“住得开”的分水岭。南向 4000mm 客厅开间与 3 处南向阳台的组合，把公共区域的实际体验拉到了接近更大面积段的水准。它是本项目的标杆户型，也是其他几款户型在比较时绕不开的参照系：在 98㎡ 以下的预算内，它给出的功能完整度最高。
D1 户型 建面约 98㎡ · 三室两厅两卫 + 书房/多功能房
布局与赠送：西侧 2 处飘窗，北侧 1 处开敞阳台（西北角），南侧 3 处开敞阳台；北侧厨房（东侧带操作台）与北向卧室（西北角带开敞阳台）、客餐厅居中（含 6 座餐桌位）、西侧主卧（带飘窗）、南向客厅、南侧次卧、东南角书房/多功能房（带飘窗位），2 处卫生间分列西侧与东侧。
专业点评：相比 B 户型，D1 的增量主要落在“尺度感”和“房间弹性”两处：主卧套房化让休息区从“一间房”升级为“一个单元”，东南角书房/多功能房则提供了不必立刻定型的使用弹性——可作书房、可作储物、可作老人临时居所。南北双阳台的配置在中部楼层尤其受用，形成南北对流的物理通道。这款户型面向的是对舒适度有明确要求、且短期内不打算再置换的改善家庭；与同板块竞品相比，它在 100㎡ 以内的面积里给出了三个南向面宽，这是它最直接的竞争力。
E1 户型 建面约 115㎡ · 四室两厅两卫
布局与赠送：西侧 3 处飘窗，北侧 1 处开敞阳台（进深 1800mm），南侧 3 处开敞阳台（进深 1800mm）；北向开敞阳台、北侧厨房（东侧）、客餐厅（含 6 座餐桌）、西侧双卫生间（相邻布置，含主卧内卫）、西南主卧（带飘窗）、南向客厅、南侧次卧、东南角卧室/多功能房。
专业点评：这张图最值得看的是“南向四开间”——当客厅开间拉到 4300mm、南向房间数量增加到四个，户型的使用逻辑就从“分配房间”变成了“分配朝向”。西侧双卫生间相邻布置、含主卧内卫的排法，兼顾了套房私密与管线集中，是改善户型里比较成熟的解法。3 处西侧飘窗 + 南北各一组开敞阳台，构成了一套比较完整的赠送矩阵。它面向的是多孩家庭或三代同堂：既有独立的主卧单元，也有可变的多功能房，是这个总价段里“房间数不将就”的选择；相比 B/D1，它多出的一间房是核心增量，代价是总面积与总价同步上一档。
F1 户型 建面约 118㎡ · 四室两厅两卫
布局与赠送：东侧 3 处飘窗，北侧 1 处开敞阳台（进深 1800mm），南侧 3 处开敞阳台（进深 1800mm）；北向开敞阳台、北侧厨房（西侧，G 型台面带岛位空间）、客餐厅（含 6 座餐桌）、东侧双卫生间（相邻，含主卧内卫）、东南主卧（带飘窗）、南向客厅、南侧次卧、西南角次卧/多功能房。
专业点评：作为全盘面积最大的改善户型，F1 的关键词是“双主卧套房”与“G 型中西厨岛台”。双主卧套房意味着两个家庭单元可以同处一屋而互不打扰，这是多代同住场景下最实际的解法；G 型台面带岛位的厨房，则把烹饪区从“后台”推到了家庭交互的动线上。东侧 3 处飘窗与南北各一组开敞阳台，把赠送面积集中在采光最好的方位。相比 E1，它的进深更大、面宽分配更从容，两个套房各成体系，适合预算充足、对居住品质有长期预期的改善客群；但需注意其总价已进入可与外部竞品横向比较的区间，建议结合社区密度与学区因素综合权衡。
06
项目总结：一张更立体的画像
核心优势
- 西四环城六区稀缺低密新盘，容积率 2.15，优于周边多数 2.5 以上项目，纯商品房产权、无回迁无保障房；
- 国企开发 + 精装满配 + 90%—99% 实际使用率，中央空调、新风、地暖与蓝鲸收纳体系全系配置，产品诚意足；
- 景山学校远洋分校约 300 米、商业医疗配套成熟，华熙 LIVE、石景山万达等 3 公里可达，即时生活便利度高；
- 约 400 万元起总价门槛，是上车城六区的较低切口，68—118㎡ 全周期户型覆盖刚需到改善。
主要劣势（风险提示）
- 噪音风险。北排紧邻京九铁路与莲石东路，北侧楼栋受交通噪音影响相对明显，噪音敏感者务必实地踏勘，并尽量在不同时段到访体验。
- 轨道兑现不确定。现有 1 号线八宝山站、玉泉路站步行约 1.2—1.5 公里；11 号线二期吴家村站虽直线约 550 米，但通车时间尚无官方时间表，不宜作为即时通勤依据。
- 周边城市界面。项目为棚改地块，周边城市界面一般，成熟度需要时间消化，短期内视觉观感与配套密度存在参差。
确定性来自三处，风险也来自三处
龙樾璟序的确定性，来自三个可核查的来源：一是资源的稀缺性——西四环五环内地块供应本就有限，2.15 容积率的低密纯商品住宅更是少数；二是产品的诚意度——90%—99% 实际使用率、精装满配、蓝鲸收纳体系，在 5 万+价位段属于明显超配；三是配套的兑现度——景山学校远洋分校约 300 米、华熙 LIVE 与石景山万达等商业 3 公里内可达，这些是“入住即可用”的配套，不需要等待规划落地。
目标适配人群与项目定位一致：在西城、海淀南部自驾通勤，预算 400—600 万元，看重成熟配套与低密居住感的刚需及刚改家庭。
给购房者的三条建议
其一，噪音敏感者必须实地踏勘，重点体验北排楼栋，不同时段各去一次；其二，关注 11 号线二期的官方进展，把它当作加分项而非决策前提；其三，按总价段匹配户型——400 万级看 68㎡ 两居，500 万级看 88㎡ 三居，600 万以上再考虑 98㎡ 及以上产品，避免“够得着总价、住不惯面积”。
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