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北京东湾

你说的应该是北京通州的「北京东湾」小区：通惠北路98号，通州北苑/北关板块，70年产权住宅现房。

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位置
通惠河北岸，离通州万达约500–600米，走路十来分钟。商业、吃饭、日常配套都成熟，不是荒郊新盘。

交通
现有地铁不算近——八通线通州北苑站约1.2公里，走15分钟。真正的看点是22号线永顺站，距项目约200–300米，直线下楼五分钟进站，预计2026年底具备开通条件

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价格
一手尾盘参考价约6.85万/㎡，但二手实际成交已经掉到4.8万/㎡上下同小区一二手差了近两万，买之前一定按二手成交价去谈，别被一手挂牌价锚定。

房子本身
2019年开盘、2022年底整体交付，主力户型59–159㎡，从一居到四居加跃层都有。精装现房即买即住，部分前排楼栋能看通惠河景。

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⚠️ 几个硬伤

产权缩水：2004年拿的地，现在入手剩余产权约48年出头，未来转手会被算进去。

得房率一般：73%–75%，花100㎡的钱室内少3–5㎡。

密度偏高：容积率2.8，低楼层采光要现场看。

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物业有争议：前期高力国际已撤场，现在是雅生活，业主投诉过管理波动，实地找几位在住业主聊聊比听销售讲一百句管用。

适合谁：在国贸、CBD或副中心上班，预算400–700万，想买现房、怕期房风险，又愿意等22号线兑现的，可以重点看。不适合冲着顶级学区或短期升值来的。

你是自住还是投资？预算多少？告诉我能帮你再细挑朝向和户型。

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